“房东直售房源”上线，将取代中介？

如果没有中介，买房会便宜吗？二手房买卖真的可以“去中介化”吗？

8月18日，杭州传来大消息。杭州住保房管局旗下的“二手房交易监管服务平台”正式上线“个人自主挂牌房源”功能，此举被市场解读为“杭州打响房主直卖第一枪”。8月19日晚间，“中国居住服务平台第一股”贝壳找房跌幅达14.86%，一时间引发“中介要凉凉”的热议。

然而，《中国经济周刊》记者调查后发现，此举并非新政，最早一批挂牌已4年有余。“这次只是升级了，中介机构账号不能看个人房源电话。”有业内人士对记者表示。

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉近期在接受媒体专访时表示，此举的主要目的在于便民，房东可以把房源挂在该平台上，也可挂到中介那里，提高成交机会。

“如果涉及按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。”胡萍莉坦言，如果买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求，通过“房东直卖”模式确实可以省下一笔中介费。买卖双方可直接前往市房管办事大厅和各行政服务中心房管网签窗口办理网签过户手续，非常方便。但如果交易流程复杂，建议还是通过专业的中介公司。

首批挂牌房东：房源4年涨了100万，不卖了

《中国经济周刊》记者8月22日上午登录“杭州二手房交易监管服务平台”后，输入证件号码、手机号码即注册成功，挂牌需填写权属证类型、权属证号、产权人证件照片、房源拟售价格等挂牌信息。待核验通过后，待售房源就完成了自主挂牌。目前个人自主挂牌的房源信息只有个人用户才能看到，中介经纪人员无法查看，有效避免了信息泄露的风险和不必要的骚扰。

不过，记者注意到，虽然中介机构账号无法查看个人房主电话，但如果以个人身份注册，很容易就可查看房主的手机号码。

在“个人自主挂牌房源”一栏中，最早的一批在2017年5—6月就已经挂牌，首套挂牌的房源位于杭州钱塘新区，委托价格160万元，面积为86.01平方米。

8月22日，《中国经济周刊》记者以购房者身份致电该套房源户主阮先生，他告诉记者：“4年前挂的房源目前已涨到约270万元，我们自住，目前不卖了，那么多年了，要不是最近这个网站又突然‘火’了，我都忘记曾经挂过这套房子。”

“不卖的话，信息是不是需要删了？”阮先生反问记者，“4年都没人给我打电话，最近突然开始有人来问，你是第4个。”

记者注意到，今年8月，“个人自主挂牌房源”栏目集中上线了一批新房源。

其中，8月20日最新上线的一套房源位于杭州上城区，面积为90.4平方米，价格430万元。《中国经济周刊》记者以购房者身份致电该套住宅户主左先生。

左先生表示，他看到媒体报道后立刻将房子挂在了该平台上。记者通过平台信息了解到，该套房源目前仍挂在我爱我家和链家平台出售，挂牌价格均是430万元，与二手房自主交易平台持平，在“杭州市二手房交易监督服务平台”能够查询到该套房源委托中介的信息。

“没想那么多，觉得多个平台挂着就更容易卖出去一点，对我来说，挂中介和挂这里没区别。”左先生表示，“但如果直接通过‘杭州市二手房自主交易平台’交易的话，430万的价格可以往下谈。”此外，左先生透露，可通过该平台办理购房付款，全款或按揭均可。

和左先生一样，家住杭州的顾先生也是看到新闻报道后，将其名下一套位于滨江区、面积139.22平方米、价格为500万元的房子挂在了杭州的这一官方平台。顾先生表示，他是首次卖房，不清楚房屋定价标准。“我都是按之前中介给的价格定的。”顾先生说。

自8月19日该套房源上线后，顾先生收到了许多电话。“都是中介打的，买房就你一个。中介都跟我说现在卖房难，让我再降降价，降到480万、490万元。”他对记者说。

当被问及交易手续办理时，顾先生建议记者：“可以找一个懂行的、在中介干过的朋友来帮忙走程序，给点服务费就行，直接绕过中介。”

杭州不是首吃“螃蟹”，北京更早

其实，“杭州市二手房交易监管服务平台”自2016年上线以来，“个人自主挂牌房源”功能就已经存在。

长期关注二手房交易市场的中原地产分析师张大伟对《中国经济周刊》记者说：“当时网站上业主的电话对外公开，所有购房人、中介都能看见。而近期更新的功能主要是两个：第一，对登录系统的个人要求实名认证，中介不能在平台挂不属于自己个人的房源；第二，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。”

“杭州这个‘官办’中介平台5年挂牌个人房源176套，仅占杭州二手房交易监管服务平台总房源48万套的万分之四。”张大伟说道。

《中国经济周刊》记者注意到，早在2011年，北京政府相关部门就已有类似的尝试。据新华社当年7月5日的报道，在当时有一个名为“北京市存量房交易服务平台”的网站，每个房源除了小区名称、户型、面积、拟售价格、发布机构外，还有一个独立的核验编号，点开具体房源，还能看到房屋朝向、总层数和所在楼层，装修情况、规划用途、联系电话等详细信息。买卖双方通过核验编号，可以随时查询房屋的产权情况和交易状况。该平台和房管部门的系统是联动的，如果挂出的房源已经进行了网签或者被查封等，会自动从平台撤下。

当时，这个由官方搭建的平台在海淀区率先试点，向居民提供二手房买卖服务，计划运行成熟后在全市推行。买卖双方进行交易的过程为：房源核验、信息公示；合同网签、确认监管；资金存入、保证足额；产权过户，资金划转。

该平台对中介工作影响较大的是，经纪机构代理的房产必须取得业主的委托合同，此外一套房产只能由一家中介机构代理。

不过，后来有媒体报道称，当年海淀房源平台上线的房源，由房主自行发布的占比很小，而由房产中介发布的房源占绝大多数。

2015年，另一个政府主导型平台“北京市房地产交易信息网”上线，但最终挂牌量和成交量都非常少，很难分割中介的“蛋糕”。

“据我了解，北京正在建设类似杭州的这种二手房交易监管服务平台。”景晖智库首席经济学家胡景晖8月22日向《中国经济周刊》记者透露。

记者注意到，就在今年6月，深圳市房地产信息平台也上线了“二手房交易系统”。该系统共包括三个功能板块，分别是“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”。

深圳房地产信息网显示，买方可在“我要找中介买房”中填写购房需求、发起委托、选择中介机构。卖方则可在“我要找中介卖房”中，通过填写房屋产权校验、房屋状况说明书，选择中介、填写卖房信息来完成交易。虽然该系统上线几小时后就下线了，但在当时，尤其是其中的“我要自助卖房”功能引发了关于未来是否会“取消中介”的舆论热议。

截至8月25日，记者在深圳市房地产信息平台上仍未能查询到该系统的登录入口。

房产中介：“你绕不开我”

8月22日，记者以购房者身份走访了北京市丰台区几家链家门店，当天许多销售人员都在店外招揽顾客。

一位北京丰台区链家门店的中介人员说，近期杭州的消息并未对北京链家的门店业务造成影响。

“要挂商业平台的还是继续挂，要买的还是在咨询。”这位中介人员还表示，房屋交易手续复杂，涉及的许多环节都需要中介帮忙做信用“背书”。

他对记者说：“签合同、交易、交割协调、资金监管都很麻烦，而中介会对这些负责。比如链家有专门的第三方监管账户，如果资金有问题就会赔付。”

当记者私下询问是否能够以支付服务费的形式，请他以个人身份进行房屋交易咨询时，他表示：“这样的话资金无法保障，涉及什么时间转钱、定金、金额这些细节。我们个人只是知道走什么流程，但很多环节离开平台的话风险特别大。除非买卖双方都是知根知底很熟悉的关系。”

他表示：“如果是我，还是会选择靠谱的中介，因为个人可能会比较怕麻烦，过户需要的时间和手续也比较多。政府的平台如果各个环节都能和中介一样，那当然政府的会更好一点。”

在上海，以位于黄浦区一套1700万元的房子计算，约要支付给中介34万元，这高昂的中介费花得值不值？

“茫茫人海，买家自己定价，也没人给你指导价，没人给你推广，谁来买你的呢？还有贷款怎么办？每个行业总有它存在的意义。”上海某中介小胡这样对《中国经济周刊》记者说。

根据中国指数研究院的统计数据显示，按照2019—2020年期间月平均销售套数计算，北京、上海、深圳、南京、苏州等较大型城市的二手房交易量已远超新房交易量，部分城市（如北京、深圳）的二手房销售量是新房销量的两倍多。

据了解，二手房市场交易十分依赖房地产中介机构提供的市场交易信息，且通常在中介机构的撮合下完成交易。

今年全国两会期间，全国政协委员、房天下控股董事长莫天全曾对《中国经济周刊》记者分析，一方面房地产经纪行业为房地产交易提供了专业的中介服务，促进了住房市场的流通，解决了部分人群的住房问题。但另一方面，由于房地产中介的主要盈利来自二手房成交额的佣金提成，为了提高收入，房地产中介也出现了不良现象，在满足业主心理价位的基础上，抬高二手房销售价格，以期获得更高的佣金收入。最终，二手房业主与房地产中介共同获得了高收益，但损害了买方利益，扰乱了二手房市场秩序，违背了中央关于住房市场调控、房地产市场平稳健康发展的精神。

胡景晖接受《中国经济周刊》记者采访时认为，此次杭州的“房东直售”，对中介市场的影响 “没那么严重”，也不像业界说的那样是造成贝壳股价下跌的原因。

“现在中介公司动辄千万或上亿元来买流量，每年导流的费用都是数以亿计，一般中介公司信息采集类目有300～400个字段，并附带AR 视频，这些是业主自己做不到的，而政府平台不会有这样的导流力度，后续的匹配效率就会下降。业主即便挂在政府网站也会同时找中介公司。”他说。

胡景晖进一步分析，这种模式就算推广到全国也不会对中介产生影响。“房产交易属于非标准化、低频、高货值。业主直销对客户风险会很大，设想业主把房源放到一个平台面向所有购房者打开，那他就别上班了，天天跟客户交流带客户看房。中介服务本身还是有价值的，况且1.5%～2%的费率与美国的5%～6%相比，不算高。”

“要让购房人真正能够买得起房子，核心还是控制住房价。第二是减免税费，这才能真正减轻购房负担，而不是取消中介。第三是中介费付费方式有问题，我们付费是买方付费，在国外，很多地方都是卖方付费。如果买卖双方能够分摊中介费，或者像美国那样改为卖方付费，那这个问题就解决了。‘干掉中介’的结果只会让效率低下，产生大量纠纷和风险。从中介的角度来讲，我们要改变一些收费方式，比如说能不能由卖方付费或者买卖双方来分摊佣金。”胡景晖说。