上海“三价就低”满月：降温的楼市和抬升的首付

上海链家研究院监控数据显示，8月份上海共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌；成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%。

同策好房数据显示，8月2日－29日的四周内，上海二手房成交均价分别为39119元/平方米、38586元/平方米、38051元/平方米、37201元/平方米，整体呈下行态势；8月上海二手房成交规模整体下降21.7%。

多家机构的研究数据都表明，8月份上海二手房市场降温明显。

同策研究院研究总监宋红卫表示，上海二手房降温有三个方面的原因，分别是卖家的预期价格不能通过核验，导致市场供应量减少；信贷额度紧张；三价就低审核房贷影响，首付比例上升误伤了部分的刚需群体。

“三价就低的政策影响力惊人。”宋红卫分析道，目前机构给出的核验价格基本是真实成交价格的6-7折，折价部分只能增加到买家的首付里面，这就相当于首付比例超过5成（首套房），二套房首付可能要达到8-9成。

换句话说，受政策影响的在途交易者大多都面临50-200万的资金缺口，巨压之下，已有买家被迫选择违约。

二手房量价齐跌

8月6日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

一般来说，网签合同价由买卖双方协商而定，达成一致意见后在网上房地产进行在线合同签约的价格；涉税评估价则由符合条件的评估公司按规评估，是确定税基的标准；银行评估价作为银行向卖房者发放贷款的基准，由其信任的评估公司给出所交易房产的资产价值。

由于“三价”之间存在偏差，二手房市场的“阴阳合同”时有出现，或为避税做低房屋总价，或为减少首付故意做高房屋总价。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，金融机构一般是按评估价来放贷，如果采用“三价取低”的方式，则是更为谨慎的金融政策，由于交易中心的检验价体现的是政府侧对房产价格的判断，也更有利于政府对二手房落实价格管控。

“政策全面落地后，将对二手房市场影响较大影响，可有助于抑制二手房价格过快上涨，防止资金违规流向房地产。”张波表示，政策的全面实施有效打击“阴阳合同”生存空间，更大限度降低投资投机购房地杠杆，推动二手房市场有序回归平稳。

据上海中原地产数据显示，“三价就低”政策执行后，8月上海二手住宅仅成交1.8万套，环比下跌24.3%，同比下跌39.6%；从中原价格指数来看，8月为680.6，环比下跌1.7%，是这轮行情以来第一次出现环比下跌。

“二手房市场量价齐跌之下，买卖双方观望气氛开始冒头。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，买家基于二手房的贷款政策，导致增加首付比例，对于支付能力不强的买家是相当大的打击，如果没有好的选项，不排除这部分需求转向新房市场或者干脆搁置购房计划。

“作为房东，客源减少后，对于价格的坚持度也会逐步下降。尤其是一些总价7、8百万以上的房源，看房人数明显减少，如果房东急于出售的话，不排除价格率先出现松动的可能。”卢文曦说道。

观察者网了解到，目前已有不少业主预期下滑主动调低房屋总价。“有房东主动降价10万，也有房东降低22万。”

部分刚需被误伤

但在二手房房价稳定过程中，有一些在途交易的刚需“受了伤”。

随着结婚流程的逐步敲定，赵哲的买房计划也提上日程。而由于夫妻俩当时还未领取结婚证，为了在房产证上登记双方名字，7月4日看好房子、签定金合同时，赵哲支付了10万定金，并约定于8月6日进行网签。

网签后，银行需要审批贷款人的相关资料，看资料是否齐全无误，审核时间一般是5至7个工作日不等。办理过程中，上海“三价就低”贷款政策落地，银行对赵哲购买的房屋给出221万元的涉税评估价，而这套房屋的合同网签价为364万元。

“相当于把首付从35%提高至60.54%。”赵哲告诉观察者网，自己需要在10月15日前补上91.35万元的首付款差额，不然就构成违约，违约金为总房款20%。而无论是补首付差价还是支付违约金，对他来说都是难题。

和赵哲一样面临违约的还有通过人才引进政策成功落“沪”的傅华。工作近4年后，傅华决定在上海定居，考虑到未来会接父母到上海居住，计划购置嘉定江桥附近一套建面约75平方米的两室一厅，总价356万元，于7月20日交了18万元的定金。

由于信息不对称，8月18网签当日，傅华才从银行那边了解到“三价就低”政策。“中介查出来的涉税评估价差不多是274万左右，相应贷款额度为178万，和之前估算相差约53.3万元。”事件发生后，中介也提出补签合同，但卖家并不同意。

“首付是掏空家里所有口袋凑的，53万的差额是怎么样都凑不出来了。”傅华向观察者网表示，房东因为个人原因不愿意协商，如果交不出53万的差额，就要支付71.2万元违约款。退一万步，即使不用支付违约款，已经支付的定金是拿不回来了。

“我们这种情况还算误伤群体中较为乐观的。”傅华表示，由于核验价价格打折，导致大家需要支付的首付大大提高，大部分从35%的首付比例提高到5至7成，需要补50-200万不等的首付款。

他们中的大多数购房者都来自普通家庭，有工作3至五年后，在双方父母支持下购买婚房的新婚夫妇；有为了子女入学教育，凑足35%首付比例在上海买房安家的家长。对于其中任何一个刚需而言，这些钱都不是一个小数目。

加强在途交易管理

“鉴于已有二手房违约事件发生，房管局也表示可能会在一个月内调整核验价，但按照目前的速度，很难解决大家的问题。”傅华表示他们中的不少人都需要在10月15日之前补上首付差价。

对于“三价就低”政策的出台，傅华也表示理解，“政府只是希望降预期、稳房价，但希望政府能给在途交易中的买家一些空间，比如参照安徽合肥，规定网签时间在8月6日前的可以按照旧贷款规则执行。”

目前来看，除部分银行支持网签时间在8月6日前的在途交易按旧贷款规则执行，大多数银行都要求按规定执行。而那些在政策落定前交了定金、之后才进行网签的其他在途交易，几乎没有调整的可能。

北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师认为，通常来说，二手房买卖中双方签订的范本合同中会做出特别约定，即“贷款不足部分，乙方（即买方）以现金方式补足”，所以如果严格按照双方签订的合同条款来看，买方其实在签订合同之初就应当提前意识到可能需要承担贷款不足带来的相应风险，并做出提前的财务规划或作出风险防范措施。

鞠秦仪补充，回归到司法实践中，由于二手房买卖的特殊性，政策出台速度快，措施严格，带来相应的交易风险较大，也会带来这种“政策性违约”。如果确实因为首付比例大幅提升，完全无法继续履行，作为购房者完全可以诉诸法院，提供相应的证据，主张上述政策调整已经构成合同法意义上的“情势变更”，要求法院依据我国相关司法解释中关于“情势变更”原则的规定，解除双方签订的合同、不承担违约责任并由卖方退还定金及首付款等款项。法院也会综合考量案件情况，判断双方是否存在过错以及责任承担的尺度后作出公正裁判。

卢文曦则表示，无论是新房还是二手房，目前都处于政策的高压期，会有源源不断的政策出台，无论是思想上还是房款上，购房者都应该做好充分的应对准备。此外，购房者需要主动及时了解政策走向，通常来说，先出政策拐点，再有市场拐点。