海口、三亚再祭“限价令”背后：房价连涨14个月 供求阶段性失衡

海口最新的政策规定，初次申报预、现售的商品住房进行销售价格备案时，申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格。三亚则要求，2021年9月1日前已经备案的项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。

海南省房协执行秘书长王路对记者表示，海口及三亚再次发文对新房备案价进行管控，主要原因是两地新房价格已连续14个月上涨。而价格持续上涨的背后，是海口及三亚的房地产市场供求关系出现阶段性失衡。

宅地供应及楼市库存不足

据国家统计局公布的7月70城房价数据，海口、三亚的新房和二手房价格连涨14个月。其中，7月份海口新房价格环比上涨1%，二手房价格环比上涨1.3%，新房、二手房价格环比涨幅均居70城之首，领涨全国楼市。

就房价不断走高，王路指出，这与需求的变化有关，“去年6月1日海南正式开启自贸港建设后，市场对海南认知度和预期很高。现在人才落户海南案例增多，加之本地刚需、改善性需求，市场需求规模逐渐扩大。”

需求增加的同时，海南的宅地供应及商品房库存却并非很充足。

据悉，从2018年海南全域实施限购开始，海南住宅用地市场供应呈逐年下降趋势。从2020年开始，大量住宅用地开始转化成为安居型商品住房用地，市场化可以供应的住宅用地进一步减少。另外，自去年3月8日，海南新增住宅用地要求现房销售，使得新一批项目上市周期向后推迟。

“去年全年海南全省市场化商品住房用地的供应规模，在180万平方米左右，远低于一年正常的网签备案量。今年初到现在为止，全省住宅供地可建面积也是严重不足的。”王路表示。

海南中原战略研究中心监测数据显示，2021年上半年海口成交共14宗土地，成交土地总占地面积32.83万平方米，总建筑面积86万平方米，成交总价36.23亿元，楼面价4204元/平方米。与2020年同期相比，海口2021年上半年土地成交面积同比下降10%，成交总价上涨43%，楼面价上涨59%。

土地供应方面，2021年上半年海口供应17宗土地，总建筑面积90万平方米，土地供应数量、面积较2020同期均有所下滑。

王路介绍，自2017、2018年开始，三亚几乎很少有住宅土地供应。这种情况下，正处于销售和即将推出的项目都为历史存量地，随着市场快速去化，库存量出现不足。

此外，当下海南实行备案价一刀切政策，即商品房备案价不得超过17300元/平方米，降低了房企利润空间，降低了房企拿预售证的积极性。

值得一提的是，海南实行备案价一刀切政策后，曾有开发商为寻求利润空间，对项目实行加价捆绑销售。今年3月，海南省政府发布相关文件，进一步深化整顿购房秩序，其中海口对开发企业加价捆绑销售行为重点进行了清查。这种背景下，开发商能够打擦边球的概率变低，拿预售证积极性进一步降低。

另据海南中原战略研究中心监测数据，今年上半年海口成交的14宗地分布于江东新区和市中心两个区域。其中，市中心成交两宗商品住宅用地，由中海地产、元垄地产分别以8.95亿元、4.14亿元竞得，成交楼面价分别为15059元/平方米、13868元/平方米。若以17300元/平方米的备案价，前述两项目基本没有利润空间可言。

开发商在海南何去何从

一方面是在自贸港建设带动下市场需求强劲，另一方面是限价政策使得开发商在海南利润逐渐被压缩，这种背景下，未来开发商在海南何去何从成为一个绕不开的话题。

王路告诉记者，海口、三亚发布的最新价格管控通知，实际效果可能较有限，更多是一种引导和规范。在用地指标、现房销售等因素制约下，海南供需不平衡问题短期内或难以缓解。“未来海南应尽快加大供给，实行科学定价、分区划价，不搞一刀切的限价政策，再就是加快安居房的上市。”

海南一位资深业内人士认为，对开发商来讲，未来在海南持续发展主要有两个路径，首先是积极参与安居型商品住房建设，“虽然安居型住房在建设标准、利润方面与商品房不太一样，但却是海南市场未来重要的供给主体。这对开发保持自身在海南的开发规模，以及保持团队正常运营是有利的，而且安居房限定了销售对象，销售方面压力较小。”

“其次，可重新考虑在海南的布局策略。对于仍以住宅开发为导向的房企，很难在海南获得持续规模化发展；具有产业运营能力，及在文旅运营具有优势的企业可在海南进行中长期布局。海南更像是一个新兴业务的实验田，通过尝试产业购地，也可以进入产业开发领域。”上述业内人士补充称。

其进一步表示，近两年在海南拿地的企业，有不少是在住宅开发领域成本控制能力很强的企业，还有一些已在商业综合体领域具有较强的运营能力。

实际上，在海南深度布局的房企，近几年已在进行战略调整。

以雅居乐为例，自2017海南开始一系列房地产调控，2019年之后其海南区域贡献减少，直接影响了其整体的毛利率。不过，从雅居乐的土储城市布局调整来看，其正试图摆脱对海南的依赖。