注意，真跌了！77个月来房价拐点第一次出现

据测算，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

值得注意的是，这是2015年4月来，连续77个月，除了疫情影响的2020年2月，二手房下调城市最多，上涨城市最少的一个月，信贷收紧下，楼市拐点出现了。

数据很多，如何分析？

2016年来连续5年，除疫情影响的2020年2月外，二手房数据第一次出现不足半数城市上涨的现象。下调成为主流。

另外从房价上涨看，新房二手房最高上涨城市也全部低于环比1%

首先：年内房地产调控创造420次的记录，叠加信贷收紧，逐渐影响房价

从整体房价数据看，2021年来一系列房地产调控终于见到了初步效果，特别是二手房价格的开始出现拐点，热点城市开始在二手房管控方面出现了明显的效果。

房价上涨城市已经连续5个月数量下调，从房价上涨趋势看，在3-4月出现顶峰后，2季度来市场上涨不算收窄。调控抑制了房价上涨。

特别是二手房上涨城市暴跌到了只有27个，这是2015年4月来连续77个月除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低点，全国楼市房价拐点已经出现。

从房价上涨城市数量看，7月新建住宅51个城市，二手房住宅41个城市，都是年内最低，而且相比上半年都有非常明显的减少。

2015年3月份与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有12个，持平的城市有10个。环比价格变动中，最高涨幅为0.9%，最低为下降0.7%。

2015年4月份与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，上涨的城市有28个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为2.4%，最低为下降1.0%。

2015年5月份与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有28个，上涨的城市有37个，持平的城市有5个。环比价格变动中，最高涨幅为6.3%，最低为下降0.9%。

新建住宅20个城市下调，二手房有34个城市下调，也都是多年最高，整体看，房地产调控对于房价的影响越来越明显。

其次：二手房价格管控出现效果。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。

整体看，大部分城市新建住宅与二手房住宅均出现了明显的价格上涨放缓，特别是二手房价格出现了明显的涨幅放缓。

从全国70城市数据看，二手房价格8月份环比上涨只有27个城市，是5年内最低值。出现这一现象的原因主要是各地密集二手房价格管控出现了效果。

北京房价在8月二手房价格上涨幅度明显放缓，整体成交量在西城学区房调控等政策影响下开始回落。

整体看：全国一二线热点城市二手房价格有望平稳。

2021年来，特别是最近几个月，全国超过20城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知。特别包括西安、杭州、东莞，深圳等城市发布了二手房限价政策，另外包括无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了不同通知与政策。

对于一二线城市来说，二手房市场已经占据了市场的主体地位，特别是一线城市，二手房市场占据了市场成交量的80%以上，相比新建住宅的价格管控，二手房房价管控是过去的市场空白点，从深圳等城市开始，重启定价管控，最近已经有超过9城市针对自媒体、中介、二手房业主，开启一轮定价管控。

从各地的调控政策内容看，二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客聚集，二手房价格上涨迅速，价格管控的确有利于市场的稳定。

新建住宅价格指数已经失真，二手房价格更反应市场真实情况。

第三：调控井喷，2021年来房地产调控已经超过420次

截止目前，已有深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚13城发布二手小区成交参考价或进行价格核验，多数城市针对重点或热点区域进行价格指导。

已经有超过7个城市发布或者约谈了针对开发商降价的政策与会议。

岳阳对商品住房销售价格做出了官方指导，明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%，规范部分企业对楼盘恶意降价的行为。长春要求根据项目实际情况，合理确定商品住房预售申报价格并对外公示，不得低于九折销售。唐山、昆明、株洲等城市召开房地产企业座谈会，强调打压恶意降价相关内容，以保持市场平稳。

目前看，房地产调控出现双向调控，防止上涨和防止下调并存！

8月全月，房地产调控已经接超过68次叠加1-7月份的352次，2021年累计房地产调控已经突破420次！（2020年1-8月房地产调控政策只有368次，2021年来房地产调控政策全面刷新历史记录）

平均每个月房地产调控超过50次，是历史以来的新记录。整体全国房地产都在信贷收紧下出现退烧现象。

全国房地产调控政策井喷，1-8月最主要的核心特点是收紧：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。

楼市防止下调过快很可能成为未来政策趋势！

近两年来楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”，很明显，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会影响波及金融系统。

最近全国多个城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

第四：集中卖地政策变化，限制地价上涨，限制高溢价率

第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地高达802宗（不统计商业地产），合计土地出让金也达到了10530亿，平均土地溢价率达到了14.7%。楼面价平均达到了10002元每平米，相比2020年同比上涨了15.1%。

因为第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期，很多城市的溢价率和成交土地价格都是历史最高纪录，这种情况下，第二轮土地如何供应成为了市场关注焦点。

对比2020年全年这22个城市完成的住宅土地出让情况，整体看，地价平均楼面价上涨了15%，从溢价率看2021年第一轮集中供地也上涨了2个百分点！

溢价率过高，和房屋建筑品质下降是出现第二批次土地供应规则改变的重要原因。特别是溢价率过高城市，预计都将会控制溢价率。避免误导市场。

第五：预测2021年9月后房价：信贷收紧持续，楼市拐点出现

从全国市场看，2021年成交金额和成交面积全年刷新楼市记录已经成为定局，整体趋势看，因为信贷宽松导致的房价上涨，在2021年下半年还会持续一段时间。

但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市是2021年上半年房价上涨龙头，针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加，已经使得一线城市房价涨幅放缓。预计2021年下半年一线城市大部分将进入调整周期。

整体看， 2021年9月后，随着信贷政策的回归正常，未来房价涨幅有望放缓。下调城市数量将不断增加。楼市拐点出现了。

未来几个月如果信贷不宽松，如果二手房贷款难持续，那么房价跌幅会加快！