从偏热中刹车 北京楼市“初秋微凉”

受需求释放、“学区房”追捧、违规资金流入等因素叠加影响，北京市二手房市场上半年经历了一轮偏热潮，这让存量市场成为楼市调控的主战场。

为此，严禁炒作学区房、打击“假离婚”买房、严查楼市违规行为、严禁“货不对板”、教师轮岗破除学区房“神话”等政策接连落地。

贝壳研究院数据显示，8月份，北京二手房成交量自6月以来保持环比下降，价格虽仍有上扬，但涨幅连续两个月缩小，开始释放平稳信号。

“从9月上半月的情况看，北京二手房市场成交量仍保持稳中向下。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，二手房市场观望情绪正在加重。

新房方面，北京中原新房数据显示，8月北京新房成交市场“微凉”，总成交额和成交量连续两个月出现下跌情况，且9月前两个周的成交套数持续环比下滑。

但北京链家研究院院长高原向记者强调，9月新房成交不可控因素较多，短期内难以预测，加之北京市对新房市场秩序整顿趋严，接下来虽有首批集中供地项目入市，也很难对整体市场造成显著冲击，预计价格会维持总体稳定。

整体“稳预期”力度加强的大背景下，多位受访分析人士均表示，北京二手房后续成交规模预计将继续回落，新房预计“金九”成色稍显不足。

学区房领跌

“最近还是那个样子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德胜片区一名房产经纪人告诉21世纪经济报道记者，这个曾被誉为“顶级学区”的片区，近期成交情况依然处在冰点以下。

以一套建成于1980年的老旧公房为例，房子建筑面积38平方米，6月中旬挂牌价为866万元，买家出价800万元也没能谈到业主心里去。而近日，这套房最终以680万元成交了，前后差价达到120万元。

7月初，北京西城严格实施多校划片入学政策，迅速拉开了学区房降价的大幕，德胜、月坛“顶级学区”里，大幅降价的案例层出不穷。

在21世纪经济报道记者的走访中，甚至有卖家仅隔一个月，就少卖了150万元，这甚至是三线城市一套房的总价。

8月25日，北京公布将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，对学区房炒作起到釜底抽薪的作用，权威人士纷纷表示，“如果实施彻底，以后都没有‘名校’概念了，最多只是片区均衡，对学区房价格是根本的打击”。

一系列重锤之下，北京顶级学区房价格大幅下调。

而西城学区房降价情况并非孤例。

对应海淀区“超级牛小”中关村三小的蜂鸟家园，一直被称为海淀学区房的“晴雨表”。该小区房屋在2021年初的“学区房涨价潮”中，曾创下“一夜涨价20万元、30万元”、“半年涨价150万元”的记录。

目前蜂鸟家园的在售数据显示，该小区业主心理也开始出现松动。一套建筑面积51.63平方米的1室0厅房屋，报价720万元，单价不到14万元/平方米，还有谈价余地，这种价格几乎回归到了本轮涨价前水平。

二手房成交持续下行

北京二手房市场也开始做出反应。

8月5日，北京住建委对已经相对严格的楼市调控再次打补丁，封堵“假离婚”买房问题，规定原家庭在离异前拥有住房套数不符合北京市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，离异夫妻任何一方均不得在北京市购买商品住房。

“我一个客户，原本打算办个离婚，之后把3套房都放到一个人名下，趁机再买套房子的，这下子买不成了。”北京朝阳一名房产经纪人告诉21世纪经济报道记者，而这种情况也不是个例。

北京市住建委相关负责人也曾介绍过，“317新政”之后，北京离婚购房的情况呈扩大趋势，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。“这既影响了调控的效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。”他表示。

“假离婚”买房行为被政策封堵之后，一定程度上降低了北京二手房市场的热度。

北京市住建委网签数据显示，2021年8月北京二手房网签套数为15942套，环比下降10.7%，已连续两个月下行。

许小乐告诉21世纪经济报道记者，北京二手房成交量8月单月同比下降约两成，但仍超过2019年同期约两成；价格方面虽保持上涨，但涨幅连续两个月缩小，释放了平稳信号。

“从9月上半月的情况看，北京二手房市场成交量仍保持稳中向下。出现这种现象的原因是，经过上半年的集中入市后，购房需求有所降低，市场观望情绪加重。”许小乐表示。

北京中原市场研究部则分析认为，二手房成交量持续下跌的原因，一是在于整体调控及贷款额度收紧等政策影响，下半年各银行二手房信贷支持力度明显下滑，政策威力不容低估；二是，随着去年年底开始的一轮二手房价的追涨，二手房买家的热情逐渐回落，供需双方拉锯战达到新的平衡点，市场进入一个相对僵持状态。

业主报价信心方面，8月份中原报价指数为24.04%，环比下降12.41个百分点，指数连续6个月回落，二手预期持续回落。

“预计从严政策威力下，二手房成交规模将继续回落，市场‘入秋’。”北京中原市场研究部表示。

新房“微凉”

以“相对健康”著称的北京新房市场，在严格调控之下，呈现出总体趋稳的态势。

北京中原新房数据显示，8月份，北京新房连续2个月量价齐跌，成交均价再次刷新今年月度新低，且9月前两个周的成交套数持续环比下滑。

根据中原新房的统计数据，8月北京新房市场总成交额335.88亿元，环比7月下跌23%；成交量5112套，环比下滑19%；成交均价为51598元/平方米，环比减少3362元/平方米，为今年月度新低；套均价657万元/套，环比7月减少38万元/套。

在北京严查楼市违规行为并真真切切处罚了新城控股等公司项目的大背景下，北京东五环一新房项目工作人员告诉记者，项目都在正常推，没有什么急切心理。

另一方面，北京首批集中供地项目9月开始将陆续入市，新房补充供给能否带来新房市场的变化？

北京链家研究院院长高原分析认为，相关新房供给一定程度上能够促进当前市场交易活跃程度，但不会影响当前市场交易价格。

“产品结构上，今年首批土地供给从地块、建设标准来看更偏向于改善型与品质型产品，是对现存产品结构的有效补充。诸多项目在同区域内已数年未供给同定位产品，会一定程度上激发目标群体购房兴趣。”高原表示，同时，由于首批土地实行“一地一策”方式，价格与周边同定位产品普遍接近，加之北京市对新房市场秩序整顿趋严，相关产品入市很难对整体市场造成显著冲击。

高原强调说，虽然市场价格在改善型产品占比提升的驱动下会有所上升，但这是结构性因素，并不意味着涨价了，具体到单一片区或单一产品类型来看，价格将会维持总体稳定。