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8月楼市全面降温 金九银十或将“成色不足”
9月15日，国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。随着调控政策不断发酵、信贷政策持续收紧，叠加市场进入淡季等多个要素的综合作用，70个大中城市商品住宅销售价格在环比、同比涨幅方面，均呈持续回落态势。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐向中新经纬客户端表示：“行业销售端的下行态势正持续向价格端传导。8月新房价格涨幅继续缩小，二手房价格整体止涨，整个市场都在全面降温”。
新房价格上涨动力削弱
易居研究院智库中心研究总监严跃进根据1-8月国家统计局公布的全国商品房销售金额和销售面积数据测算得出，全国商品房均价为10425元/平方米，涨幅为5.9%。他指出，数据显示房价涨幅在持续收窄，约位于万元均价线波动，这说明政策调控的效用越发明显。
国家统计局数据还显示，一二线主要城市新房项目开盘去化率持续回落，在8月份已降至年内最低值，逼近2020年第一季度疫情刚发生时的市场情形。
价格方面，常德、太原、大理、岳阳和北海属于同比跌幅较大的城市，广州自2020年4月以来新房价格出现首次下跌。而深圳的新房价格涨幅则全面领跑70城，环比涨幅为1%。严跃进对此指出，深圳二手房指导价政策出台后，二手房降温显著，刺激了部分需求涌入新房市场，加之深圳土地供应不足，新项目供不应求，带动了新房市场成交热度。
二手房市场调整幅度超过新房
调控政策的“威力”在二手房价格上得到更多展现。
严跃进经过简单算术平均计算得出的结论显示：8月份，70个大中城市的二手房住宅销售价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为2.9%。这意味着在连续16个月房价上涨基础上，8月份二手房价格涨幅首次为0。
严跃进认为，这充分说明二手房持续上涨的行情已经结束，和当前各地市场一线的感受也是比较贴合的。
从二手房价格下跌城市数量看，8月份是疫情以来下跌数量最多的一个月，达到了34个。在2021年3月份时，二手房市场火热，月度下跌的城市数量仅为9个。
作为首个出台二手房指导价的城市，深圳二手房价格已连续4个月出现下降。此外，一些三线城市的二手房价格首次出现下跌。比如此前房价一直坚挺的城市金华，在连续17个月房价上涨后首次出现下跌。对于一些市场表现“并不强势”的城市，如牡丹江，疫情期间二手房基本上呈现月月下跌现象，市场表现疲软。
严跃进表示，随着银行信贷政策的收紧、二手房参考价制度的推进，以及学区房的积极管控等，二手房价格下跌城市数量还有可能再增加。
为什么此次调控政策针对二手房的效用更为明显？
许小乐认为，一方面，二手房指导价及银行贷款额度收紧政策作用在二手房上的效用更大；另一方面，市场下行预期在二手房市场传导度更为灵敏。不排除部分重点城市由于新房限价，市场存有一二手房价格“倒挂”的现象，刺激了购房者转入新房市场。
金九银十无“惊喜”更无“惊吓”
8月过后，地产行业将顺势进入传统的“金九银十”推盘季。
目前，市场上显现出对行业“从过热转为易冷”的担忧，包括在当前房企债务和现金流压力下，土地流拍的风险预警。对接下来的市场表现，贝壳研究院高级分析师潘浩则认为，在行业普遍“钱紧”的大环境下，销售回款是房企的生命线。“金九银十”期间，考虑到年底交房要维护前期购房业主的利益，“多数老项目应该不会采取过于极端的降价措施，企业有可能选择拿出产品力稍弱的一些房源做促销。”
潘浩指出，这样一方面企业可以清理长期库存，另一方面也可集中进行客户引流与储备。不排除部分房企由于现金流压力做大力度促销，但多数应该是阶段性操作。
对于后市，中原地产首席分析师张大伟则认为，未来重点监测城市的房价涨幅有望继续放缓，房价下跌城市数量将不断增加。如果信贷政策不放松，二手房贷款紧张的情况一时难以缓解，房价的跌幅将会加大。
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