楼市潮水退，裸泳者现，专家：冤啊！房地产不是暴利行业

房地产行业有太多的争议，到底是不是实体经济？房价到底高不高，有没有泡泡等？房地产行业是不是暴利行业同样颇具争议，其实在我看来，哪有什么绝对的答案，大家各自立场不同，眼界不同，甚至可以说格局不一样，怎么可能回答一致呢？

你说房价高不高，永远有人觉得便宜，你说房地产是虚拟经济，可以这么说，如果房子回归居住属性，那可以说是实体经济，但是如果被过度金融化投资化，那就可能谈不上是实体经济。至于有没有泡泡，有人觉得如果有为啥不破？所以就这样断然否定了。

现实中哪这么简单啊！就好比说当前的房地产调控，一面严格约束着房地产行业，一面又希望它能够健康可持续发展，这并不矛盾，但某些人是无法理解的。

再来站在行业的高度和历史的角度来审视房地产，到底是不是暴利行业呢？

9月15日，2021博鳌房地产论坛上，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示，前两年媒体老说房地产行业是暴利行业，其实并非如此。房地产并不是暴利行业，他们的确赚了很多钱，但并不是暴利。跟其他行业不同，房地产行业成本非常高。房企依靠高负债运转，同时也需要承担高额的利息、高融资成本和不断上升的土地重置成本，因此，假如开发商卖房子的售价比为30%，但其拿到手的利润可能只有3%至5%，并不是企业规模做得越大，利润就越高，说房地产行业是暴利行业其实是有点冤的。

陈淮说得对不对呢？我只能说不能说全错，也不能说全对。我们应该辩证来看，他说以前媒体老说房地产行业是暴利行业，他认为并非如此。我认为，那以前是不是暴利行业，今天是不是暴利行业，这是两回事。房地产行业到底冤不冤，也不是你我说了算的。

有开发商提出，房地产不能再依靠土地红利、金融红利赚钱，越来越像制造业了，但不代表房地产行业就没有机会。也有开发商表示，房地产此前经历了高杠杆、土地红利时代，已走过了暴利时代，未来不太会有非常高的利润率。

其实，在今天房地产行业急剧变革的时代，很多开发商是有共识的，那就是房地产行业不再暴利，但要知道，过去，开发商是不承认的，绝大多数房地产商对此讳莫如深，因为这是“商业机密”，不可为外人道也。还有开发商大佬怒怼媒体，不过今天他没机会怼了。

这说明什么问题呢？或许真正暴利的时候，没有人愿意承认，但时过境迁，如今的开发商再也不讳言房地产曾经的暴利。这当然有心理的作用，毕竟过去跟现在落差是非常大的。

这应该源于房子是用来住的不是用来炒的这个新时代的定位，决定了房地产行业注定要迎来一场巨大的改变。

所以，从辩证角度看，陈淮说房地产行业现在不是暴利行业或许就是对的，但如果他说以前也不是，那跟现在的开发商的言论就是矛盾的。谁对谁错，谁心里没有点数吗？

其实是不是暴利，还有一个活生生的例子大家都看得到，其实最近这两年房地产开发商，哪怕是巨头都面临着资金链的断裂，这难道不是房地产行业金融化的表现之一吗？一连串大型房企接连爆雷，难道还不能说明问题吗？

我觉得陈淮就已经告诉了我们答案。“房企依靠高负债运转，同时也需要承担高额的利息、高融资成本和不断上升的土地重置成本。”

什么行业才敢这么玩？只有过度金融化的房地产行业，这也是早期房地产行业空手套白狼时玩出来的胆量。但那会房地产行业正处在一个快速上涨期，水涨船高，掩盖了很多问题。

房地产越来越猛，开发商胆子越来越大，一些开发商前几年疯狂拿地、收购小公司、入股大企业等各种操作，哪怕负债累累，好像都不怕。但谁也没想到，房地产变天了，从房住不炒开始，一系列强硬政策组合拳大大收紧了金融口子，房地产逐渐回归居住属性，“三线四档”的出台更是让很多大房企的问题暴露出水面，这时候，大家才发现，原来裸泳的在大潮过后，不经意间曝光了。

对于房价暂且不谈，房地产池子里的资金大大缩水，试问，过去那套高杠杆玩法还怎么持续下去？房地产业不良率上升，很可能要从房企资金链断裂开始。

动不动上万亿的负债，就连一个城市的经济在房企面前也是甘拜下风。你说如果房地产行业不调控，那暴利会有多么严重？幸好及时刹车，否则你还为他们辩护？

所以，陈淮说的话，房企依靠高负债运转恰恰暴露了这个行业的问题。

据国信证券(002736股吧)数据显示，营收增长的同时，毛利率却明显下降。20家典型房企2021年上半年平均结算毛利率为22%，相对去年同期大幅下降了5.2个百分点，创下近十年最低水平。

其实现在纠结这个行业是不是暴利行业并不重要，重要的是这个行业已经不能与当年同日而语，未来又该怎么走。唯一能做的就是，端正态度，不过度乐观，也不过度悲观。

需要淡定的是，过去高速增长时代结束了，房地产不可能再像以前那样，但值得乐观的是，房地产行业所有的努力都在为健康可持续发展而铺垫，都在为真正自住购房需求服务。接下来的市场还有可为，尤其是抓住这个时间节点，多花点心思踏踏实实为购房者服务吧！