多地底价成交 苏州第二轮供地收金272亿中理智的房企们

9月18日，中秋节假日前夕，苏州完成第二批集中供地出让。

据观点地产新媒体了解，本次苏州共有15宗涉宅地进行网上拍卖，包括相城区4地、工业园区3地、吴江区3地、高新区2地、苏相合作区2地及吴中区1地，总起价279.8亿元，分为3日出让。最终，有14宗地块成功出让，1地流拍，总成交价272.3亿元。

流拍地块为本次供地唯一位于吴江开发区的南窑港路北侧庞南路西侧地块（02地块），出让面积5.58万平方米，规划为住宅用地，总起价10.89亿元，楼面起价10850元/平方米。

据悉，该宗地周边楼面价大概为0.9-1.2万元/平方米，而地块所在区域近四年地块供应量较大，在售新房项目较多。利润率不高加上市场较饱和，或许是开发商不青睐该地的原因。

而14宗成交的地块中，有11宗地块以底价成交，占比高达78.57%，仅3宗地块出现溢价，最高溢价率14.95%。

相较于苏州首轮集中供地时的火热，政策进一步收紧之下，本场土拍反应明显，总体呈现出一种理智的氛围。

多地底价成交

9月16日，苏州开启第二轮供地，前5家房企都是1轮报价就获得地块，仅在第6块地时出现2轮报价，溢价率1.01%；17日，拍地总算出现较大波澜，4宗地块底价成交，有2宗地块溢价；而到18日，土拍再次陷入平静，3宗地块甚至出现1宗流拍和2宗底价成交的情况。

作为新一线大城市，苏州为何会遭此“冷遇”？

就观点地产新媒体了解，此前于8月17日，苏州发布供地补充公告，并将出让时间延后至9月16日，且相关投地条件有所收紧。

根据新的补充规则，参与苏州拿地的同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金等，竞买人须说明资金来源情况。

这表示苏州已经注意到房企注册“小号”参与拍地，增加拿地几率的现象，故而直接禁止房企使用马甲拿地。同时，严格把控企业拿地资金来源。

有市场分析人士指出，苏州本次参拍房企积极性不高，与降地价、禁马甲、控资金等土拍新规发布，下半年苏州楼市成交量整体下行，以及房企资金面紧张等因素有关。

据统计，苏州本次土拍只有21家房企报名，与之前首轮集中供地的百家房企鏖战相比，热度明显下降。

“强者恒强”

本场苏州集中供地的竞得者，表现最亮眼的是中铁建、中海、中建一局、五矿、苏高新及苏州相城城投等一众国企，此外绿城、龙湖、星河等企业亦有所获。

这其中，中铁建以74.32亿元竞得2宗地块独占鳌头。包括本次集中供地体量最大的地块--相城区经开区春申湖路南、澄阳路东地块，出让面积12.76万平方米，容积率2.5，计容建筑面积31.89万平方米，土地用途为住宅，由中铁建以底价55.81亿元竞得。

较高溢价的2宗地块同样由国企所摘，其中，五矿以21.97亿元、溢价6.81%竞得苏州工业园区高贸区兴浦路西、民胜路南地块，楼面价19652元/平方米。

苏州工业园区普惠路北、永庆路东地块，经过12轮报价后达到上限价，为仅有的进入一次性报价环节的地块，最终由中海报价13.62亿元一举拿下，溢价率14.95%。同时，该地块也是本次供地成交楼面价最高的地块，达22990元/平方米。

实际上，苏州集中供地出现众多国企并非孤例。在最近的成都、青岛、沈阳、常州、天津、嘉兴第二批次的集中供地中，央企和国企都表现亮眼。

尽管受到三道红线的监管及融资的进一步限制，国企们仍具有较为充裕的拿地资金。以中海为例，其董事长颜建国此前于公司中期业绩会上就表示，中海2021年的全年新增土地权益投资额预算1650亿元，与去年同比还增长25.2%。

据观点指数统计，从今年上半年拿地销售比这一指标来看，在实施集中供地政策背景下，房企选择和实施的拿地战略不同，土地投资支出力度分化明显。其中，仅有19%的房企积极扩储，拿地销售比位于40%以上，约8%的房企拿地销售比例位于60%以上，主要是以国企为主的头部房企和区域深耕房企。