房东降价，中介关门，西安二手房市场已降至“冰点”？

时值中秋，凉意浸人。西安的二手房市场就如同这天气一般。

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量价齐跌 中介“关门”

根据天正顾问数据显示，8月份西安二手房成交4803套，环比下跌22.38%，同比减少25.91%。

4803套的成交量，可以说是除了春节以外（2月份），近一年来二手房成交量的最低月份。因为在6月及6月之前，西安二手房的交易量基本可以达到6、7千套。

除了成交量下滑以外，成交价也在近一两个月内有着明显的变化。

安居客数据显示，7月到8月，西安二手房价格从1.37万/㎡降到1.36万/㎡。

8月份西安城六区二手房成交均价为15114元/㎡，环比下降高达9.1%，同比下降0.62%。

成交量惨淡，成交价格下滑，热门区域及热门小区也未能幸免。

无论是高新区还是曲江新区，降价房源数量都较之前明显增多，其中，曲江降价房源中不乏中国铁建万科翡翠国际、融创融公馆、海德堡公园等市场热盘。

高新区方面，从二手房指导价出台至今，区域热盘中铁缤纷南郡、高科尚都均无成交，保利天悦、金泰新理城仅成交1套。

这种情况反映到以二手房赖以生存的中介身上，实际情况就是：有的中介门店，一个月卖不出一套，已经关闭或者考虑转让；有的中介，则已经辞职转业。

而二手房市场的这股“凉风”，已经吹到了全国各地。

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多地二手房成交“一泻千里”

数据不会说谎，这两个月，全国多个热点城市二手房市场，成交量一泻千里。8月，深圳二手房成交量2557套，创下自 2013 年以来的历史新低（春节除外）；8月，杭州二手房成交量5600多套，同比去年接近腰斩；8月，广州二手房成交量8000多套，环比上月下降4.2%，同比去年减少44.1%，接近腰斩；8月，上海二手房住宅成交约15606套，相比7月减少约6千套，环比下跌27%；8月，南京二手房成交7200套，比7月的9101套下跌了1901套，环比下跌了20.88%，同比2020年8月下跌约42.93%。上海因为二手房成交量下跌太狠直接上了微博热搜……

此外，还有一些典型案例。

前段时间，杭州住保房管局上线了“个人自主挂牌房源”功能，个人房东可线上自主挂牌，购房者在实名注册后，也能直接和房东取得联系，自行看房、谈价。

该功能上线后仅20多天，个人自主挂牌量高达2200余套。

个人自主挂牌房源的暴增，侧面印证了杭州二手房市场的处境。

有媒体报道，深圳福田区出现了学区房价格大跳水现象，一套接近90㎡的房源去年挂牌价一度超过1300万元，现在降到1000万，业主还提出，可以推迟3个月交首付。

杭州某楼盘业主建群，拉了200多个中介帮忙卖房，并许下高额的个人奖励，房东放话“不定时发红包，卖掉奖金红包少不了大家“，甚至承诺“可以一次性付掉尾款，马上就可以出证”。有中介称，“有些业主可以给50W”。

南京不少中介不胜压力暂时关闭了店面。某大型中介机构有超数十家门店倒闭或者暂时关闭的情况……

这背后，二手房指导价无疑是最大的推手。

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影响还将持续……

目前，全国已有深圳、成都、西安、上海、无锡、合肥等十多个城市出台二手房指导价，主要瞄准房价涨幅较大的热点小区及重点学区房，并且严格落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用，威力巨大。

举个例子，一套500万的房子，按照最低3成首付，需要拿出150万作为首付，并向银行贷款350万元。

如果政府直接打个7折，给出了350万的指导价，那么银行在核发贷款时，其按揭总额是按照指导价的7成来定的，也就是245万，首付款则变成了255万，比之前整整多出105万。

房东如果按指导价出手，肯定要损失自己大把的收益。

如果不按指导价出手，买家承担的首付又太高，直接结果就是，根本卖不掉。

国家调控二手房的决心，清晰可见。

对于西安来说，目前二手房市场呈现的还只是“横盘”态势，房东和购房者都还在观望中，毕竟第二批指导价一直被高度关注但一直未出。

对此，有人前几日通过领导留言板留言咨询，西安第二批二手房指导价何时出台，西安住建局表示：

“目前我们正在加强对全市住宅小区二手住房交易情况的监测分析，综合运用各方力量，推进第二批二手住房成交参考价格发布工作。”

看来，西安第二批二手住房成交参考价格的发布已经进入到了倒计时，而二手房指导价对于市场的影响还将进一步升级、持续……

楼市风云变幻，政策一锤接着一锤。二手房指导价格的出台对购房者，有利也有弊。

银行根据指导价放款，买家首付会变相提高，压力加大。但，也会迫使一些价格虚高的房源降价。

这时候，一定不要偷懒和松懈，要时刻保持对市场的关注，遇到不错的房源，价格又合适，能拿下是最好。