最受争议的两个区域，到底谁更有价值？

珠海，又双叒叕火了！

近日，琴澳合作区规划落地再次将珠海推向风口，我们团队来到珠海考察后，分析了目前哪个区域最有可能承接横琴的利好，详情可以点击文章查看：超级利好之后，这座城市的买房机会在哪？

其实，珠海的关注度一直很高，但很多粉丝都有一个疑惑，那就是房价不相伯仲，同样有概念、有产业、有热度的金湾航空新城和唐家湾北围，具体怎么选？

今天我就从这两大板块的城市界面、配套完善情况、房价和在售项目等方面做详细对比，供大家参考。

这几天我们在珠海考察，人都是视觉动物，城市界面带给人的第一观感，很轻易的影响了对一个板块的评分。

因此，我先来聊聊两个板块留给我的第一印象。

先说金湾航空新城：是指航空城核心区，规划具体用地涵盖机场东路、金湖大道、双湖路、中心河围合的范围，总面积达约3.80平方千米。

按照规划，航空新城将打造成集居住、商业商务、文化娱乐、科研教育、公共服务等为一体宜居示范区。

高起点、高标准、高规划，城市更新正在以肉眼可见的速度成为现实，大城将至！

2013年8月，金湾航空新城围绕“三年大开发，五年核心区基本建成，十年片区中心成规模”的目标，正式启动核心区的开发建设。

一晃8年过去，从一片滩涂浩荡起势，一座座高楼拔地而起，俨然有了新城的模样！

这里是金湾未来的主城区，住宅集中，注重居住舒适度！

不过区域发展的比较早，当时还处在探索期，住宅先建起来了再补的配套，功能区分布有些乱。

今年的航空新城已经没有宅地供应，正式步入开发后期的配套完善阶段。

同时，这里也是横琴的“后花园”。

一桥之隔，快速通达。洪鹤大桥通车后，亲测从航空新城到横琴只需要26分钟。

板块和横琴的房价价差，利于金湾航空新城承接横琴的人口外溢。

这里更是传说中珠海的新中心。

作为珠海市西部发展战略重要部分，金湾区肩负打造成为西部核心城市及珠海城市副中心的双重使命！

有传闻称珠海行政中心将搬至金湾航空新城，未来可期。

总的来说，金湾航空新城已经进入了发展后期的配套完善阶段，未来没有更多的地可以开发！

预计短期内就可以建成，适合自住，主要对接横琴外溢，但目前来看还没有什么人气。

这里之所以火起来，一个是市政府花重金打造的宜居新城，其次就是想承接横琴外溢。

宜居是宜居的，但后期的天花板比较低，毕竟是个外溢板块，暴击概率不高。

再来看唐家湾北围:高新区科创海岸北围。位于唐家北部，北与中山市南朗镇接壤，南靠中珠景观渠，西以京珠高速公路为界，东与淇澳岛隔海相望。

根据规划，科创北围将构筑站城一体高质高效的TOD新范式，发展定位为“珠海北部枢纽门户”“湾区高端产业服务平台”“高新区综合服务第一站”。

板块定位和金湾航空新城有很大的差异，其优势来源于高新企业、高校资源基础和天然的生态区位。

目前板块内的产业园基本建设完毕，已有两家高新企业入驻，优势已经开始兑现，未来势必是以高端产业园吸引人才！

北围的土地非常稀缺，预计2-3年后将没有土地供应。但板块功能区划分十分清晰，保障各类人群的购房、住房需求。

西部规划产业园，优势在于人员的集中性和流动性，未来偏租赁和刚需市场。

东侧规划海滨商务区，强调项目宜居性，生活的舒适度。

无论是刚起步的打工人，还是摸爬滚打多年的管理层，都能在这里找到适合的产品。

在定位上，北围不仅承接横琴的人口、资源外溢，而是面向全国各地的投资客，尤其是深圳和广州!

金琴快线开通后，从北围坐车到横琴不过30+分钟；

明年年中，北围预计开通港口，坐船直达深圳湾，同样只要30分钟；

规划中的深珠通道将珠海与深圳跨海相联，30分钟即可驾车直达深圳，北围是深珠通道珠海的第一站。

简单来说，北围产业先行，以高新产业园快速聚集人气。短期内，板块的居住氛围可能不会太浓厚，投资属性更大！

对内承接横琴外溢，作为广州地铁十八号线延长线和深珠通道进入珠海的第一站，对外接收外来投资客。

一句话：唐家湾北围本来就是珠海打造的高新聚集区，有足够强劲的高新产业，其次也是交通重要枢纽，珠海北站承接的是整个湾区的对外交通。

深珠合作区在此、深珠通道连接珠海的首站也在这，未来这里的想象空间更大！

看完金湾航空新城和唐家湾北围的定位分析，不难发现金湾航空新城更多承接珠海市内人口，而北围的落点较大，承接市内、市外，甚至全国各地的投资客。

但无论是投资还是自住，规划能落地才算是好的规划一起来看看两个片区的建设程度如何。

交通配套

金湾航空新城：

洪鹤大桥作为港珠澳大桥的西沿线，通车后缓解了珠海大道的拥堵，同时将港澳、横琴、保税区、鹤州与航空新城串联在了一起。

未来还有金海大桥和珠机城轨二期，全面改善航空新城的通勤，充分拉近航空新城与主城区的距离。

北围：

交通一直是北围区别于珠海其他板块的价值点，拥有“地铁+城轨+有轨电车+高速路+快速路”的多元对外交通体系。

目前现有广珠城轨快速联通广州、珠海，金琴快线通车连接北围与横琴。预计明年，北围将开通一个港口，打通与深圳的船运，30分钟快速通达。

未来有广州地铁18号线延长线和深珠通道，使得北围成为珠海的城际综合性的中转站，极具想象力。

教育配套

金湾航空新城:

板块内已有航空新城幼儿园、航空新城小学、广东实验中学金湾学校附属初中和广东实验中学珠海金湾学校（金湾一中），年龄段涵盖全面。

但过去数年间，金湾区吸收航空新城核心区小学生入学的主要学校只有航空新城小学一所，2021年，新建成的航空新城小学北校区、金铭小学已准备就绪，等待9月开学正式启用！

此外，根据规划航空新城内共预留六块教育用地，包括两所中学和四所小学。

北围：

北围在教育规划上一共有一所高中，两所初中、六所小学、八所幼儿园，目前西部的礼和小学已经落地，1-3年级已有学生入学。

礼和中学已经开工建设，剩下的学校还在规划中。

不过板块集中了中山大学珠海校区、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院、北京师范大学珠海校区、吉林大学珠海学院、北京理工大学珠海学院等高校，高校教育资源很丰富，是珠海市高校最集中的区域。

商业配套

金湾航空新城：

金湾航空新城大型商业配套不少：金湾华发商都、湖城大境-玖珑道、华发天茂国际半岛-红星美凯龙(601828股吧)、金湾宝龙城和岁宝百货（祥祺商厦）。

其中金湾华发商总建面约11.48万㎡，其中商业部分总建面约7.5万㎡，去年底启动招商，目前已有200+店铺进驻，预计本月底就会开业。

北围：

目前整个片区还没有大型商业综合体，不过宝龙城自带的商业将在今年11月开业。

作为珠海首个TOD综合体，项目总投资50亿元，涵盖体验式购物中心，创智型写字楼、幼儿教育（18班幼儿园），商务办公、生态居住等多种业态，建设体量高达39万㎡。

按照要求，地块须建设计容建筑面积不低于8万㎡的集中封闭式商业，且须为集购物、休闲、娱乐为一体的集中式购物中心。

未来几年，西侧还有两块商业服务设施用地和两块纯商业用地的供应，片区即可晋升为一个优质独立的商圈。