武汉楼市冰与火：“日光楼”与“降价盘”同现，抢人政策或带动市场回暖

近日，武汉市房管局发布《关于加强购房资格管理工作的通知》（下称《通知》），意向购房人必须先申请购房资格并取得购房资格认定结果，才能在武汉市限购区域购买一套住房。该通知自10月8日开始实施。

时代周报记者注意到，政策正式落地之前，开发商曾集中推盘，导致市场出现抢闸行情，不时诞生“日光盘”。亿房中心数据显示，8月，武汉商品住宅新增供应182.21万平方米，环比增长56%，其中主城区新增供应126.93万平方米，环比增71.9%。

9月以来，武汉天地两分钟内142套房售罄、中建星光城首日去化率100%、武昌滨江龙湖清能·天奕开盘日光。

受成交结构影响，武汉新房成交价格涨幅有所扩大。据亿房中心数据，9月第四周，光谷东、白沙洲、汉阳中心区等主城区域成交量占比大幅上升，当周新房均价16745元/米 ，环比上涨24.7%，同比上涨7.1%。

楼市调控政策收紧同时，近期武汉出台的“抢人”新政，放松落户机制，引发业内担忧。落户新政放出准“零门槛落户”大招，落户门槛大幅降低。

9月28日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，从房地产市场角度看，放松入户门槛将带来人口红利，鉴于全国各地均有借人才落户炒房先例，建议武汉完善房地产调控机制，必要时进行政策改革，吸取个别城市人才落户引发炒房潮的教训，防范风险。

新盘市场冰火两重天

热点片区楼盘涨价、偏远地区楼盘降价，当下武汉新房市场冰火两重天。

克而瑞武汉数据显示，近期开盘的越秀汉阳星汇云锦均价28143元/米 ，较4月开盘价格上涨703元/米 ，涨幅约3%；中建铂公馆均价为18500元/米 ，较4月开盘上涨598元/米 ，涨幅约3.3%。

与此同时，武汉二十四城销售价格较3月下调750元/米 ，降幅为5.7%；旭辉千山凌云销售价格较8月开盘下降270元/米 ，降幅为1%。

受新盘集中入市和房票政策即将落地影响，部分开发商急于降价走货。

“金九巨惠、工抵房单价低至16999元起”“买指定别墅，送指定公寓”“国庆七天特价房提前放”……近期，武汉房产销售人士朋友圈频现促销广告。

9月27日，时代周报记者从贝壳房产中介处获悉，保利青年荣耀正推出促销活动，该楼盘备案价约1.3万元/米 ，目前推售均价约为1.1万元/米 ，相当于在备案价基础上打85折。此外，江夏、庙山、黄家湖、四心等区域，均有多家开发商推出特价房、工抵房活动。

开发商短期内大幅降价扰乱市场秩序，引起部分购房者的情绪爆发。据媒体报道，一名武汉汉阳区购房者称，其购买某楼盘时，价格约为1.41万元/米 ，几天后降至1.05万元/米 ，总价在短短两天内居然降幅达40万元。该楼盘多名购房者反对降价，要求开发商给说法。

“预计第四季度市场还会更冷清，除价格有明显倒挂优势或地段特别好的楼盘外，其它项目都会比较难卖。”9月27日，一名粤系房企在武汉地区的营销人士告诉时代周报记者，第四季度，该房企在武汉区域的营销策略将有所调整，推出“老带新”、送物业费、认购好礼等活动。

国庆黄金周即将到来，武汉开发商是否会降价促销？对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示，由于黄金周部分人群会出行旅游，楼市热度较平常略有下降，武汉新盘成交量或将有所下滑。同时，开发商为抓回款，大概率会选择降价促销。

二手房速冻致库存积压

长期以来，武汉二手房走势更能代表市场温度。

来自诸葛找房数据中心的数据显示，9月前3周，武汉二手房均价分别为18066元/米 、18123元/米 、18151元/米 。成交量方面，武汉二手房进入速冻期。武汉房管局数据显示，8月武汉存量住房成交量7238套；成交面积69.72万平方米，环比减少26.09%，同比减少30.52%。

近日，多名武汉房地产业内人士对时代周报记者表示，武汉二手房遇冷的主要原因是房贷收紧。武汉二手房买家以刚需购房者为主，一次性付款买家少，因此房贷放款速度和首付款资金审核难度，决定买家入市欲望。另一方面，房贷收紧对改善需求购房者是重创，由于原来的房子无法如期出售，进一步影响新房的购买进度。不少改善需求购房者因此放缓购房节奏，导致市场成交量下滑。

9月27日，时代周报记者从武汉某商业银行个贷经理李嘉（化名）处获悉，今年银行涉房贷款收缩严重，近期武汉二手房房贷呈现利率高、放款慢特征。利率方面，自8月20日起，该行二手房首套利率提高至5.83%、二套房利率提高至6.03%。

李嘉表示，目前武汉房贷放款时间长，普通银行放款周期为4个月，部分银行放款队伍排到明年下半年。各家银行额度非常吃紧，预计未来将持续收紧。

新房供应井喷、二手房交易遇阻，武汉楼市去库存压力加大。武汉房管局数据显示，武汉市商品住房库存为自2018年以来的峰值。

截至8月底，武汉可售商品住宅库存达186197套，全市新建商品住房销售132971套，二手房成交72586套。今年前8月，武汉月均网签量在约为13000套，以此推算，武汉新房去化周期约为14个月。

由于销售状况持续低迷，库存压力仍将长期存在。在陈霄看来，一方面，受8月底武汉新房集中入市，房企为冲业绩推出各项促销活动影响，部分购房需求流向新房市场；另一方面，由于银行贷款额度紧张，加大对二手房涉房资金的审批力度，买家入市难度加大。预计第四季度武汉二手住宅成交量大幅回升概率小，不排除有下滑可能。

落户新政或再刺激楼市

武汉是中部地区成交最火的城市之一。长期以来，土地交易金额、房产交易费用等对武汉经济起到至关重要的作用。

根据格隆汇勾股大数据统计的《2020年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》，2020年武汉土地财政依赖度为113%，属于超高土地财政依赖城市。目前，全国高于100%的“高土地财政依赖”城市共有20个。

今年首批集中供地中，武汉土地供地体量巨大。期间，武汉共成交住房用地54宗，出让土地面积376.52万平方米，规划建筑面积1000.87万平方米，成交总价788.02亿元。

诸葛找房数据显示，土地供应量上，武汉以千万级的“天量供应”位于22城首批集中供地之首。

如此巨大供应量，需要让房企积极参与。

第二批集中供地到来之际，武汉有3宗地块调低竞买保证金。其中，位于蔡甸区的P(2021)109号地块竞买保证金由6960万元调整为2784万元，P(2021)132号地块由8640万元调整为3456万元；位于东西湖区的P(2021)114号地块也由3.68亿元调整为2.21亿元。

严跃进认为，降低保证金可能会成为未来土地市场非常直接的托市做法。通过降低保证金的方式，降低房企拿地门槛，鼓励房企积极拿地。未来各地主管部门或在土地出让金缴纳等方式上优化方式，减少房企拿地顾虑。

除土拍规则上的调整，房产交易市场亦收到微妙信号。日前，武汉市人民政府发布《关于调整完善落户政策相关条件的实施意见》（下称《意见》）。

从《意见》具体内容看，武汉落户门槛被大幅降低。而落户松紧常被视为房地产调控走势的重要风向标，武汉此次落户新政，或将再度刺激房地产市场升温。

“外地人士落户门槛大幅降低，落户时间缩短，部分人群接近‘零门槛’落户。” 9月30日，武汉资深房地产俞小渔告诉时代周报记者，落户新政对房地产市场释放了一定的利好信号。

俞小渔表示，预计第四季度市场成交量将有一定回升。前三季度购房者处在观望期，第四季度武汉供货量大，部分区域存在激烈竞争。但也有区域供货紧缺，价格坚挺。整体而言，在多重因素影响下，第四季度武汉楼市或迎成交释放。