深圳新房二手房冰火两重天 分化行情显著

十一小长假过半，深圳不少新盘的到访客流已经锐减。

相比去年十一黄金周，售楼部购房热情一浪高过一浪而言，今年的十一黄金周要显得平淡许多。新房交投并不活跃，住宅项目大手笔营销更是少见。项目卖方心态依旧平稳，不愿折扣让利的一大根源是笃信购房需求始终存在。

最新的机构统计数据显示，9月深圳入市项目供应达到年内最高点，整体开盘去化已开始止跌，预计十月新房供应仍将持续放量。与之对应的二手房市场持续走低，深圳楼市已出现明显分化。

新盘折扣微乎其微

原本预计十一黄金周会有新房折扣优惠的小刘有些失望。他跑遍了深圳坪山区几乎所有在售新盘，发现甚少有折扣。

“本来我计划九月入手一套两房，但想着十一黄金周或许会有折扣，就拖到现在。”小刘有几分无奈地告诉第一财经记者，本预计在房企普遍稳负债、加速回流的情形下，会趁着黄金周开启促销活动，购房者能享受到部分折扣优惠，却未料到刚需住宅项目几无折扣。

坪山区是深圳十一黄金周在售住宅项目数量最多的区域，大概有中海万锦熙岸华庭、怡瑞达云秀府、龙光玖誉雅筑、豪方东园等近十个新盘。这一数目几乎是深圳其他各区在售项目数之和。坪山区新盘单价普遍处于每平方米4万元左右，总价三四百万元，仅深圳福田区、南山区等热门区域售价的一半左右。该区以低总价的亲民姿态被视为刚需置业新盘的必选项之一。尽管有中海地产等个别开发商做促销，无非是买房送家电、去掉房价总款尾数等，在小刘这类刚需族看来，无非是房企小大小闹的促销噱头，并非诚意促销。

各大售楼部在十一到来之际，也仅仅是张贴新盘项目的介绍海报，营销热情并不高。到访客流在黄金周前三日还较为稳定，在10月4日已经明显少了起来，但是售楼人员普遍心态坦然，并明确表示不打算折扣促销以提升人气。

有坪山区多位售楼处人员向第一财经记者明确表示，“有感受到项目到访人流并不太多”，“不及去年十一”，但也强调“并不计划新盘十一促销”。

其中一位不愿具名开发商项目人士就有进一步说到，今年十一项目热度远不及去年。“去年下半年深圳楼市真的太火了，开发商十一也没有大的折扣力度，但是明显一股‘抢’房热潮袭来。”言及今年他所在的项目到访人流，他有表示，“十一期间，项目算是每天都有人询问楼盘，但难言热度高。”

这种并不热烈的买卖局面并不限于刚需住宅项目，改善项目也遭遇类似局面。

以位于深圳西部的宝安区万科大都会项目为例，黄金周期间，开发商也仅是给出“买房送家电礼包”等促销。类似于广州等部分城市住宅项目在十一黄金周给出的“由全款改为三成可卖”等妥协让步，深圳的在售住宅项目姿态要显得更为从容。

一家TOP3的深圳房企王姓营销人员也表达了类似看法，言语显得颇为笃定，“这里是深圳，新盘是不可能做出大的折让的。”

粗略概览整个市场，公寓项目是少有的十一期间实打实进行了折扣营销的品类。一些开发商的酒店式公寓项目甚至给出了八五折等优惠。而公寓折让的核心因素是深圳非核心区、配套较差的公寓产品近年投资价值远不敌住宅。它通常被视为无购房资格投资客分羹深圳楼市投资收益的选项之一，但始终算不上是深圳楼市最佳投资品类。

历经几轮楼市跌宕浪潮洗礼的市场参与者们，都有表达今年十一楼市远逊于去年。

去年深圳楼市在一浪高过一浪的“打新”热潮带动下，整个楼市人声鼎沸，交投活跃，是市场各方共识。今年，深圳的十一黄金周楼市要显得平淡得多。但是项目卖方心态依旧平稳的一大根源是坚信购房需求始终存在。

“刚需族买房需求没消失，而且年底银行放贷额度紧张，最近一两个月还是买房的好时机。”上述房企王姓营销人员并不惧楼市十一行情不如往昔。

一二手行情分化显著

给予新房市场人士的另一重信心是九月深圳楼市新盘的表现有超出部分人期望，回暖迹象显著。

仅仅是9月下半年，深圳前后就有7个日光盘，超三千套房源售罄。

中原研究中心监测数据进一步显示，9月深圳入市项目25个，市场供应达到今年最高峰。其中22个住宅项目，整体开盘去化止跌回升，带动市场进一步回暖，整体访客指数呈现快速上升趋势。稍早前的8月份，深圳仅有6个住宅项目开盘，整体开盘去化率略高于四成，已经降至今年前八月的最低值，且无一项目开盘售罄，市场较为平淡。

与新房开盘去化止跌回升迹象相对应的是并不见好转的二手房市场。

中原研究中心等多个机构数据显示，9月深圳二手住宅市场关注度进一步下滑，二手住宅客带看指数下滑32.3%至59.4%，为今年以来最低水平。

此前的国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，自2021年5月开始，深圳二手住宅价格环比就出现了持续下滑的态势。

乐有家研究中心在“2.8”新政推行半年之际做的调查显示，新政前半年深圳二手住宅挂牌价涨幅为15.3%，新政推行半年后涨幅缩小为6.1%，新政对调控市场卓有成效。

部分小区价格也开始出现松动。诸如，深圳二手住宅过户量位居全市前列的龙岗坂田的信义嘉御豪园、龙珠花园价格在近一两个月均出现了环比下跌。买卖双方议价空间持续松动。

市场人士普遍认为，当前深圳二手楼市未出现“降价潮”，但大多数业主心态不再像以前一样疯狂，报价更趋于理性，结合政府指导价来挂牌。也有个别房源的价格上涨空间在此前已经透支，目前价格趋于平稳。

二手房市场不断回归理性的局面除了受到“2.8”新政的直接影响，也与新房供应量节节走高有直接关系。

新盘方面，深圳中原研究中心统计数据显示，10月份深圳有30盘计划入市，开发商将继续维持高供应，热点项目也不会缺席，访客指数有望继续保持高位。

受新房市场供应持续增加的影响，二手市场关注度将一步降低，近期二手过户量存在持续下滑的可能性。此时对于刚需购房者而言，多看房、淘房，更容易买到心仪房源。