郑州房价最新走势：89平方米 “首付”只需4万？这座千万人口省会 有楼盘直降2000元/㎡

国庆节，一向都是楼市的黄金销售期，但今年，一些地方的房产销售们却并没有迎来“大丰收”。

在中部重镇，拥有近1300万人口的河南省会郑州，楼市却呈现出一副寒冬的景象。不仅二手房交易持续遇冷，往日不愁卖的新房，也开始纷纷打折送礼，促销力度让前来咨询的购房者也感到吃惊。

郑州大量楼盘降价销售，有的项目首付只要4.1万

“国庆限时特惠，总房款再打99折”“难得一遇，最新福利！国庆特惠94折”“当红爆品！每日5套特价房”……近日，不少打算购房的郑州市民发现，新房市场出现了不少“国庆优惠房源”。

据第一财经，位于郑州市北四环的“绿都青云叙”项目在开盘初期，曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价，但9月30日晚，该项目却突然传出大幅度降价信息。10月1日，该楼盘打出的价格是精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格，相比此前的房价，已经至少下降了2000元/㎡。图片来源：每经记者王佳飞摄

伴随着绿都青云叙降价，与之处于同一片区的融创运河源项目也开启降价模式，直接甩出了精装12500元/㎡的价格。

10月2日，位于郑州市经开物流园区、原价9500-9600元/㎡的路劲正荣悦东园项目，直降2000元，将房价降至7500元/㎡，还带精装修——这个价格，甚至还不及河南一些地级市的房价。

随后，更多楼盘加入了降价大军：位于郑州市西三环的金科中原项目，原价13500元/平方米，很快将均价降至11500元/平方米；位于郑州市南三环的鑫苑紫金府项目，一度将房价由14000元降至12800元，还附送车位；鑫苑远洋臻园项目，也一度将单价降至1万元以下，同样附送车位……还有的楼盘更是先后推出降价、送车位、送精装修、送最新款iPhone13等多套优惠“组合拳”，吸引购房者。

一些项目甚至喊出了“首付4.1万，置业大郑州”的口号。

在位于郑州市西四环的一个项目内，置业顾问表示，其中一个总面积89㎡、总房价80万的房子，首付仅需41090元即可买到，“首付你先付5%，剩下的，每次付5万，两年内付清就行。”而按照30%的正常首付比例，该房子的首付应该为24万元。

据大河报记者走访发现，虽然不少楼盘的标价并未有明显下降，但咨询是否有优惠时，置业顾问便会详细介绍活动优惠方案。“7、8月郑州楼市停摆了一个多月，影响挺大的，整个楼市都出现了降温，不少楼盘都推出了相关优惠活动，所以现在入手的话，还是比较划算的。”碧桂园天悦湾的置业顾问表示，“目前，我们这边国庆购房可以享94折的额外优惠，一套房子能额外省下个6万元，如果您今天就下定的话，我还能跟领导申请送您些礼品。”

销售人员：今年郑州没有“金九银十”

据中国房地产报，已经在郑州生活10年，有着8年新房营销经验和两年渠道分销经验的张扬表示：“以往节假日时最发愁的是客户太多，带看不过来，今年是极难约到客户。”张扬表示，他已经6天没有约到一组看房客户，压力特别大。

谈起房地产界的“金九银十”，他苦笑着说，郑州房地产市场的“金九银十”早已不复当年盛况，“尤其今年，是我工作以来最艰难的一个‘九月’。”

在他看来，“难”的原因在于两方面：一是房地产调控政策持续收紧，楼市整体降温；二是7月和8月洪灾疫情导致很多企业和个人损失惨重，购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚。

与张扬“闲得发慌”不同，郑州多个在售项目营销人员则表示，“这个月每天都忙得脚不沾地儿”，为了卖房，他们使出了浑身解数，打折降价、首付分期、买房送车……各种花式促销齐上阵。图片来源：每经记者王佳飞摄

但市场成交却不理想。相关数据显示，截至9月27日，郑州9月新房市场成交9696套。这个数据相当于2020年9月单月销量51%，郑州楼市巅峰时期2016年同期销量的19%。

业内人士介绍，大幅度、大面积的降价已经在郑州市场持续一段时间，一些全国知名的房企也加入了降价大潮，有的企业自身出了问题，有的是因周期性回款压力……原因种种，但核心还是为了刺激有些偏“冷”的市场。

据第一财经，在郑州市远郊某地产项目担任营销负责人的王亚军说，眼下的这种大幅度降价，在他20多年的从业经历中，只见过两回，一次是2008年，金融危机爆发之后；另一次就是现在。

“降价是为了促销，但再降，你也不能亏到本里吧？”王亚军说，做生意，可能有薄利多销，但眼下这种“往本里亏”的促销，却是他此前从未经历过的。以王亚军所在的这个项目为例，按照拿地价、建筑成本等投模测算，该项目的成本价，应为9000多元/㎡，但现在，他们售楼部的对外售价仅有8000多元/㎡——这意味着，每卖出一个㎡，就要亏损近1000元。

郑州8月份二手房成交量“腰斩”

新房疯狂打折促销，二手房就更不好过。

据大河报，有郑州中介人员表示，从今年“十一”黄金周的成交量来看，二手房市场比较低迷，很多门店都没有成交量，成交最好的可能也就是十几单。

据郑州市住房保障和房地产管理局发布的“郑房指数”显示，今年8月，郑州全市二手房共成交2887套(间)，成交面积29.84万平方米，成交均价11441元/平方米；其中住宅二手房共成交2804套，成交面积28.76万平方米，成交均价11458元/平方米。对比去年同期，郑州全市二手房共成交7701套(间)，成交面积76.86万平方米，其中住宅二手房共成交7488套，成交面积74.43万平方米，今年8月份二手房成交量堪称“腰斩”。

据“郑房指数”显示，今年8月，郑东新区的二手房成交均价最高，在17890元/平米；金水区以12677元/平米紧随其后，经开区、惠济区也步入12000+元/平米大军，剩下的二七区、管城回族区、中原区、高新区成交均价均在11000+元/平米左右。

“其实近几年郑州二手房市场都挺冷的，不仅成交量下跌，部分房源的降价幅度也很大，我手里有套110多平方米的三房，从今年8月份开始挂牌，到现在已经降了近十万也没卖出去。”位于金水区花园路上的中介门店工作人员表示，总体来看，金水区还算是相对稳定的区域，如果是地段较好的学区房，价格还算是比较坚挺的。

据新京报，二手房市场的惨淡还与郑州多数银行贷款紧张相关。一方面，二手房贷款利率高，另一方面，放贷难、放贷周期长导致二手房市场越来越低迷。

“现在银行放贷快的需要3个月-6个月，放贷慢则需要两年。对于贷款买二手房的购房者来说，部分房主要拿到全款才能交出钥匙，这就意味着购买二手房的交易周期被拉长。相比新房，二手房‘拎包入住’的优势也减弱了。”一位中介人员说。

据中国房地产报，中国商业经济学会副会长宋向清接受采访时表示，目前郑州房地产市场正处于阵痛期、调整期、观望期，这主要有两方面原因一是房地产宏观政策持续收紧；二是洪灾和疫情双重影响。

“受这些因素影响，郑州房地产市场整体上不是很景气，这是预料之中的事情。”宋向清认为，从价格上来说，郑州楼市已经到谷底，未来不会再有大幅度下降。接下来，随着房地产调控政策微幅调整，楼市还会出现微幅震荡，但趋势是向上的。