广州告急、郑州告急、东莞告急……当前楼市的五个判断

国庆假期过去了，偏头疼了一个假期，今天终于好了。打开微信公众号后台，一堆读者催更，还有融创发来的投诉，《融创也发求救信？会跟着恒大倒下来么？》一文已经被投诉三次，微信判定磐石之心不侵权。

B站上一堆朋友也在催更，他们说这个假期发生了许多事情。好，咱们今天就更他一篇。

这个假期楼市最多的新闻是对9月销售数据的总结，以及部分区域房地产新政。我大概看了下，9月广州一手房网签量8000套，同比去年减少了52.33%。东莞出台二手房指导价，相比二手房挂牌价，几乎腰斩。郑州首付4万就可以买房，首付比例降至5%。

总之当前楼市的寒冷比天气降温的速度都要快。很多读者还在询问磐石之心，上海、深圳、我家县城还能否买房之类的问题，还有很多人关心房价是否会真的下降。

很多中介把这次楼市的寒冬称作“第六次买房机会”，因为此前的2008年、2014年，2016年等房价下跌年份，都以房地产松绑，涨价去库存的方式迅速把冰封的楼市解冻，这次是否会例外呢？

对此，我有如下五个判断：

第一，楼市很难松绑。随着房地产冰封，叫嚣着政策松绑，金融宽松的声音越来越多。不乏一些媒体和房产自媒体，这都是利益相关方的声音，或拿人钱财替人叫卖。

前几日，人民银行再次召开楼市专题会议，重申房住不炒，不把楼市作为刺激经济的手段。并再次强调，金融政策定向支持中小企业复苏。在所有开发商都叫苦不堪的情况下，仍然不予松绑，这充分说明，楼市松绑是伪命题。

第二，放水周期结束。一些中介、自媒体开始炒作9月中旬央行一笔5700亿的MLF，说这是放水。这个没有任何专业度的言论，也忽悠了不少民众。

MLF为中期借贷便利，是央行的货币政策工具之一。每月中旬都会做一次MLF，可能是投放资金，也可能是回收资金。为了应对国庆消费热潮，做一次正向的MLF，是常规操作，与放水毫无关系。

而且随着美元放水周期结束，美联储即将减少购买国债，人民币为了保持稳定，是绝不能在这时放水的。

这个关键节点上，开发商再难，也不会刺激央行放水来救，因为这涉及到金融安全。

第三，楼市的根本病灶。全国各城市的二手房交易量都断崖式下跌，新房成交量也腰斩。这充分证明了2件事：其一，调控有效；其二，市场有效。

调控有效，就不用多言了。市场有效，我来讲几句。2015年那一拨涨价去库存，导致居民把资金全都投入到了房地产市场，出现了全国的炒房热，囤房热。2020年那一拨涨价，同样是投资为主，经营贷、消费贷涌入楼市，推高了房价。

当投资客看到二手房冰封，难以交易，政策岿然不动后，继续投资楼市的热情衰减。而全国上下的房价又处于泰山之巅，导致真正居住需求者无法接盘。于是陷入了投资和刚需两不买账的局面。

楼市再次出现了库存高企，供大于求的现象。这时候，开发商资金又被三道红线限制，不得不降价甩卖。而且唯有降价才能刺激刚需购买，其他办法都行不通了。

但是降价又被地方政策限制，导致无法网签，或被约谈。所以，开发商陷入了绝境。

因此，当前楼市的根本病灶在于房价过高，远远超过购买力。只靠刚需购房（刚需，指的是买得起的人），必然面临窘境。

第四，楼市落，股市起。冰火两重天！A股的交易量已经连续50天破万亿，这充分证明，本计划炒楼的资金大量入股市。过去20年，楼市随时买都是赚钱的，其收益率年化15%。当资金在楼市里无法获利后，就自然转向股市。

这种跷跷板效应，是普遍性规律。只是过去20年，楼市的红火，掩盖了股市的赚钱效应。所以，未来的投资机会就在股市。这次资金换赛道，不是偶尔为之，而是彻底转向。

第五，量先跌，价后跌。任何金融产品，都会出现量先跌，价后跌的现象。与股市一样，交易量下来后，接盘者减少，股价就必然会回落。股价要涨之前，必然先有量，量能够了，才会涨。

同理，楼市也是量先下来，然后价格跟着跌，没有任何城市会例外。虽然有限价令，但是正如此前房价上涨无法限制一样，限制下跌的政策仍然难以奏效。因为开发商不降价，就会死亡，为了活下去，必然想尽一切办法，突破政策，比如，员工福利房。

所以，现在被忽悠去接盘的，就如同49年入（），如同1912年入宫做（），欢迎填空。

现在到了最为关键的时刻，想买房的不妨等一等，只要你咬牙等等，再劝说下丈母娘和不懂事的新媳妇，就必然看到令人欣喜的结果。