“大家都不买，房价说不定就降了”？大湾区全面步入二手房参考价时代

千呼万唤始出来，自8月初第一次向外界释放政策信号后，时隔两个多月，10月8日，东莞市住房和城乡建设局对外发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，首次公布全市218个成交活跃小区二手住房交易参考价，引起了市场激烈讨论。而热点小区高价房源一夜之间停售、下架，购房者预期持续向冷。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，此次东莞虽是对218个成交活跃住宅小区设定了二手住房交易参考价格，但市场意义很重要。总体来看，深圳、广州、东莞大湾区三个重要城市都落地了二手房参考价，不仅会对当地形成影响，也会形成联动效应，拉动大湾区整体二手房市场开启降温模式。

218个小区指导价，来了

此次东莞共发布了包括城区片区、松山湖、滨海、水乡新城、东部产业城、东南临深等共计6个片区的218个成交活跃小区。而谢岗镇由于各楼盘网签交易数量均少于10套，未纳入本次发布范围。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次东莞二手房交易参考价格政策的出台在预料之中，因为8月2日的《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》 (东建〔2021〕11号)已明确提出，“在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制”。

实际上，在大湾区龙头城市深圳和广州先后发布二手房交易参考价格后，购房者对于东莞调控的再次升级迫切期待。

8月31日，广州正式发布二手房交易参考价后，有东莞市民在问政平台上喊话，隔壁的深圳已经实施半年该制度，成效显著。东莞8月2日发文后，迟迟未有动作，我们刚需一族希望政策尽快落地。

终于在国庆节后第一个工作日，东莞版二手房指导价落地。对于成交参考价格标准，东莞市住建局表示，是在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素，经调查分析形成的，后期也会视市场运行情况适时调整更新。

同时政策还提到，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

“大家都不买，房价说不定就降了”

叠加今年以来频繁发布的限购限贷政策，东莞二手房市场已进入低位运行状态，同时新房成交也被拖累。

随着“莞八条”出台，客户需求大幅萎缩和观望情绪增强，蓄客周期大幅拉长，大部分房企的乐观预期彻底扭转，转而加大供应量，积极抢跑。据中原地产研究院统计，8月份东莞新房住宅成交量约30万平方米，环比同比分别下跌34%和65%，创2008年以来同期新低。

此次二手房交易参考价格新政落地后，市场预期有望迅速向冷。

张阳是从一线城市回到东莞工作置业的新市民，看到东莞发布参考价后的第一反应是，大家都不买，估计这房价就降下来了。而近期，其关注到身边的购房者突然就减少了很多，多转向观望，在市场横盘或转冷情况下，房价预期被大幅看低。

此外，首次公布的218个小区，也引起了业内人士和网友的热烈讨论。

东莞某大型中介公司中介人员告诉记者，相较东莞目前在售的超3万套二手房源，首批次的218个小区略显单薄。在他看来，如果不尽快公布第二批次，扩大参考价格影响范围，在贷款政策稍有放松的市场行情下，东莞楼市很快还会暗流涌动。

李宇嘉表示，东莞的做法与广州、成都、西安类似，即先发布交易活跃楼盘，再不断扩展。218个楼盘未覆盖全市，也比今年7月份发布的第一季度成交活跃二手楼盘（269个）少51个，后续会不断增加。

但对购房产业链上衍生出的阴阳合同、提高首付等投机行为，张阳也表现出担忧。

同深圳二手房交易参考价操作思路一致，各中介网站须按照参考价来发布挂牌价格，超过的要下架处理规定，效果立竿见影。

“虎门最热的万科云城没有上榜。”有市民表示，打开中介网站，之前关注的虎门地标广场房源，今天好多套都标着“已停售”。

还有网友在社交平台上表示，其关注的一个楼盘直接从70套变成1套。也有东莞地产行业的从业人员，开始征集汇总近期成交活跃但未被列入到首批次的小区。

张波表示，新政对市场影响力的重要指标是，二手房贷款是否会参照这个来落地执行。从东莞的政策表述看，要求二手住房交易涉及的相关机构，将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一，因此，绝不能忽视其对市场释放的效力。

“目的是以参考价引导市场预期，控制挂牌价虚高，控制坐地起价、业主暴力拉升，给市场传递涨价的错误信号。”李宇嘉分析认为。