2021年，“救市”第一城来了

近日，哈尔滨发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，推出16条新政。

主要政策如下：

1、发放购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

2、放宽预售门槛。对于绿牌、蓝牌开发企业，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

3、降低公积金贷款门槛。二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

4、新市民买房补贴。对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民，购置首套商品房时即可享受购房补贴1万元。

5、公寓按民用水电执行。实际用于居住用途的公寓房屋，水、电收费持续执行民用价格标准。

6、县（处）级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。

……

这一举动，释放了什么信号？

01

从限跌令到买房补贴、降低预售门槛等，稳楼市迈出了更关键的一步。

限跌令，主要目的还在于防范大跌，通过限制房企降价不得超过15%的方式，力图稳住市场情绪。

买房补贴，则代表着有关部门亲自下场托市。

这一政策在2015-2016年曾广为流行，当时面临去库存压力，用买房补贴吸引购房者入市，鼓励农民进城买房，一度成为许多弱二线及三四线城市的杀手锏。

与过去相比，这一轮买房补贴更多还是以“抢人大战”的名义出现。

毕竟，抢人大战具有天然的正义性，给予人才以买房补贴，相比给予所有购房者补贴，相对不那么违背“房住不炒”的大原则。

与买房补贴相比，降低预售门槛，同样信号意义突出。

一般而言，高层住宅建设2/3、多层住宅（6层及以下）封顶方能对外预售，而如今只要建设一层就能预售，门槛大幅松绑，对于开发商去库存无疑是好事。

不过，预售之所以存在门槛，而且不少城市门槛高企，主要目的在于防范烂尾。

毕竟，现房销售的风险最低，封顶预售的风险次之，一层预售乃至正负零甚至拿地就能预售的风险显然要高更多。

目前，多个龙头房企遭遇债务困境，一些楼盘烂尾楼的风险剧增。

这种背景下，究竟是降低预售门槛让开发商更快回笼资金，还是提高预售门槛从而规避烂尾风险，恐怕是个两难。

无论如何，正如央行会议所定调的：维护住房消费者的合法权益。

不烂尾，应该是房地产最基本的底线。

02

打响“托市”第一枪的，为何是哈尔滨？

一个直观原因是，哈尔滨楼市遭遇了量价齐跌的困境。

哈尔滨房价已经跌回了一年前。

根据国家统计局数据，2021年8月，哈尔滨新房、二手房同比均下跌0.6%，房价不及一年前的水平。

从第三方市场数据来看，哈尔滨房价从年初最高点的10148元回落到最新的9783元，降幅为3.6%。

同时，市场成交量也在迅速转冷。

据中国房地产报报道，黑龙江工商联房地产商会发出建议信表示，哈尔滨房地产市场受到重大冲击，百姓购房信心不足、房地产各项指标下滑严重、新房及二手房市场均出现严重供大于求现象。

面对这一形势，虽然众多房企已经开始打折促销，但效果微乎其微。

根据报道，万科、融创、华润、中海、绿地等房企推出多项优惠活动，其中包括一元秒杀一平方米、买房送家电、一口价特价房限时秒杀等，但销量未见明显提升。

另一个深层原因是，虽然拥有副省级城市、特大城市的双重身份，但哈尔滨却是过去10年来唯一人口负增长的省会城市。

根据七人普数据，2020年哈尔滨常住人口达1000.9万人，勉强守住了千万大关。但与10年前的2010年相比，人口减少62.7万。

虽然东北整体人口都在减少，但沈阳、大连、长春仍旧保持了正增长，成为东北30个地市里仅有的正增长地区。

相比而言，哈尔滨作为东北四大城市之一，且位列副省级城市，更在最新的人口普查中晋级为特大城市，但人口形势相当不乐观。

所以，无论是为了留人才还是托楼市，哈尔滨率先出台买房补贴政策，是可以理解的。

03

稳楼市，下一个是谁？

目前，全国已有10多个城市出台了“限跌令”，试图通过一纸行政命令遏制楼市下行的趋势。

目前，已有山东菏泽，湖南岳阳、株洲，湖北鄂州，江苏江阴、南通、徐州多地，河北唐山、张家口，昆明、沈阳等多城（区）发布“限跌令”或相关政策，要求房企降价幅度不得超过10%或15%。

不仅如此，还有城市祭出了“严厉打击低价甩卖”、对低价售房发出风险警示、要求降价房企恢复市场价销售等举动。

据澎湃新闻报道，“十一”期间，安徽某市召开全市房地产调控工作专题会议，指出坚决打击违规销售、虚假宣传、价格欺诈、哄抬房价、低价甩卖、违规开展房地产金融业务等行为。

值得注意的是，低价甩卖，与价格欺诈、哄抬房价等共同列入“坚决打击”之列。

同样在“十一”期间，浙江某市发布《商品房购买风险提示》：

开发企业以明显低于市场价销售商品房的，就是风险；开发企业承诺买房可以赠送绿地或搭建违章建筑的，就是风险。

此外，面对房企以“工抵房”、特价房等形式打折促销，有城市要求立即取消执行相关优惠，并恢复按原市场价格销售，对参加本次活动客户拟于7个工作日内完成退款。

……

这些政策的集中登场，标志着楼市已经从“限制大涨”步入“防范大跌”的新阶段，防跌的压力开始超过防涨，市场形势发生了巨大转变。

而从限跌令到发放购房补贴，也标志“稳楼市”的举措正在逐步升级，从防范下跌到主动下场托市，背后的政策信号显而易见。

当然，这些场景在2015年就已经轮番上演过，这一次能否复制当时的逆转奇迹？

恐怕很难。

大水漫灌的空间不复存在，居民杠杆率飙升了50%以上，房地产金融化泡沫化的影响凸显……

所以，应当认识的一点是：稳楼市，是为了防范金融风险，而非制造新一轮大涨。

这是不同之处。