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分化加剧！西安楼市＂银十＂寒意浓，主城竟然也翻车！？
西安楼市现状——新房市场日趋理性、二手房市场相对冷清、政策调控趋紧、房贷利率频繁上涨甚至停贷……买卖双方都很难！
本周西安第二批集中土拍并没有出现大规模的流 拍和终止出让，但从成交情况看，溢价拿地寥寥无几，底价成交成为主流。
而在楼市供应和成交方面，虽然有十一长假影响，但用“寒潮”形容仍毫不为过。
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据中房研究院西安分院分析师统计（数据来源：西安住建局官网），10月过半，仅有6个项目1747套房房源备案价公示，其中中冶奥体云璟和华润置地紫云府楼栋均价此前均已公示，本次为部分楼栋一房一价公示。
纯新盘仅有长安区的雅居乐宏府翰林山和新兴熙园，滋水朝阳项目本次备案为项目最后的房源，售完即清盘。主城区新增供应告急，尤其是刚需房源。
中冶奥体云璟和华润置地紫云府项目位于港务区，受到全运会、残特奥会的影响，预计要到11月份才会推售。
意向登记方面持续降温，西安+西咸仅有9个项目1685套房源入市，流摇项目超过半数。
从登记核验情况看，均价2万/㎡天地源云水天境4000人摇号，1.2万/㎡、1.4万/㎡的项目却流摇，价格已经不是最重要的购房因素，购房者越来越理性，更注重项目的品质、配套、物业等因素。
虽然上表中的摇号盘都还没开始选房，但根据目前市场情况，添锦明居二期大概率会有房源剩余，虽然小面积户型首付低月供少，但毕竟占用了一张房票，后期换房成本还是很大的，而且该项目仅有一栋楼，梯户比和容积率都比较高，会影响居住舒适度。
西安楼市销售量“冷静”从9.27-10.10的开盘去化情况也可见一斑。
据创典全程统计数据显示，9.27-10.10西安共有8个项目开盘，推出房源1697套，去化856套，开盘综合去化率仅有50%，摇号项目中仅有龙湖天曜为100%去化率。
“金九”失色后，“银十”变“铁十”或成定局。
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除了供应、销售双下滑外，西安楼市本周出台了第二批二手房指导价 （>>>点击可查询西安二手房指导价），在首批二手房指导价出台后，西安二手房市场就日趋降温，后续更优一批门店“扛不住”了，多个中介开始相继转让、关闭。
一位地产中介直言：这几个月，中介的日子太难了，与大型的直营中介公司相比，加盟商中介的的日子更不好过。直营公司规模大，资金实力雄厚，市场行情不好时，尚可勉强坚持。加盟中介则一般是个人经营，抵抗风险能力弱，关店的就更多了。
第二批二手房指导价可以说是雪上加霜，其中高新、曲江更是重灾区。
价格最高的是高新区的天地源枫林意树，25838元/平，而该小区指导价出台前的二手房挂牌均价是38667元/平，价格“缩水”近50%。
二手房指导价的出台不断降低市场预期，其威力是巨大的，凡是出台了指导价的城市，二手房市场全部都是迅速转凉。
二手房指导价出台的第二天，就是西安集中土拍首日，此前全国多个城市集中供地最终都以流拍、终止结尾，很多人都在猜测西安会有多少流拍和终止挂牌。
从已经过去的两个土拍日来看，结果不算特别好，但也不能说差，从连续两天的土拍结果来看，西安虽然没有全国市场那么“冷”，但土地市场降温的信号还是很明显，大部分地块底价或者低溢价率成交，曲江大明宫和国际港务区还各有一宗地“触顶”摇号，两天共成交1829亩，总成交金额184亿。
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