二轮土拍持续降温， 现微调政策平稳楼市

中国房地产业协会召集10家房企在京座谈，住建部相关人士在会上听取了房企意见。消息显示，会上各家公司代表结合各自经营情况及市场现状发表了观点，主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。

三天前，随着北京市第二批集中土拍落下帷幕，二轮集中供地接近尾声。如不出意外，二轮集中供地将以明显降温收场。

回头看首批集中供地，22 城平均溢价率高达 15%，部分热点城市土地溢价率超 30%，高地货比地块占比超 40%，甚至出现“面粉比面包贵”现象。二轮集中土拍的普遍遇冷，正是房地产行业下行回归理性的缩影。

二轮供地普遍遇冷 行业下行压力加大

10月13日，北京二批集中土拍进行，共推出的43宗涉宅用地中26宗因无房企报名延期，5宗因仅有一家房企参与网上竞价提前底价成交，剩余11宗完成现场竞价。

数据显示，本次成功出让的16宗涉宅用地共吸引20余家房企竞拍，相较于一批次的50余家参拍房企，热度明显降温，仅海淀东升镇两宗地块进入竞高标准方案环节。其中，供地大户朝阳区本次供应11宗宅地，仅十八里店1宗地有房企报名，降温最为明显，关注度较高的丰台丽泽商务区万泉寺地块并未触达地价上限。

不只北京，同日，上海二批次土拍亦平淡收官。9幅成交地块中最高溢价9.02%，其中，3宗地块封顶进入一次性报价，5宗地块底价成交，仅闵行梅陇地块在一次书面报价环节中，触发了随机值。

而在此之前，杭州第二批集中供地中，原挂牌31宗地块终止17宗，终止数量占比达55%，值得注意的是，其中终止的地块不仅包括10宗“竞品质”试点地块，还有杭腾未来社区、良渚客厅、翠苑商住等热门地块。

终止、延期、流拍、低溢价率……近期，受市场调整和房企资金压力增加影响，重点城市第二批集中供地普遍遇冷。中指研究院数据显示，截至2021年10月12日，已完成出让的15个重点城市共计撤牌121宗地块，流拍65宗。

多位业内人士表示，土地市场遇冷与土拍规则调整有关。受首次集中供地影响，重点城市二轮集中土拍采取了新的出让规则，并加强了对竞拍房企的资格审查，强调房企购地需利用自有资金。在此背景下，央企、国企也成为重点城市二轮集中土拍的拿地主力，如广州、深圳、成都等城市国企竞得地块占八成以上，本土品牌+国企央企成夺地主流。

以杭州为例，其不仅于8月26日明确竞买企业的购地资金五个“不得”，还从禁马甲、限制拿地宗数、提高保证金比例、竞品质地块需先提供建设方案且需现房销售等多角度提升要求，中指研究院浙江分院常务副总高院生表示，此举导致房企拿地意愿受抑制，一定程度上削减了开发商拿地热情。基于此，杭州土拍中，竞拍拿地房企多为绿城、滨江、杭房、杭州地铁、兴耀、中天等本土企业。

事实上，土地市场遇冷既是多因素综合作用的结果，也行业下行的缩影，“受到房企资金压力影响，银行房贷额度紧张，放款速度放慢，房企回款压力增大，同时房企融资渠道收紧，因此房企拿地意愿受抑制，拿地更趋向于理性。”多位分析师表示，下半年以来，由于“三道红线”持续高压，房地产行业资金链紧张，房企普遍面临流动性考验，拿地更加谨慎。此外，当前期房预售制度下，购房人担心烂尾，风险意识提升，观望情绪浓厚，亦导致了销售疲态。

市场数据显示，当前房地产市场呈现新特征，部分城市市场下行压力加大。一方面，土地市场热度明显回落，1-9 月百城土地成交面积 5.03 亿平方米，同比下降 10.3%；重点城市二轮土拍流拍率明显提升，沈阳、合肥、长春二轮土拍流拍率分别为 57%、53%、38%。而在市场端，房价涨幅持续收窄，2021 年三季度，百城新建住宅价格累计上涨0.70%，较二季度收窄 0.22 个百分点，较去年同期收窄 0.48 个百分点。

“哈十六条”稳楼市 预计后续将增城市跟进

房地产市场下行引多方猜测，但主流观点认为，基于“十四五”规划提出“促进住房消费健康发展”，政策调控的目的仍然是保持房地产市场平稳健康发展。

“2020 年，住房占居民家庭总资产比重达 59.1％，房产已成为我国居民家庭主要资产。同时，房产与金融系统高度绑定，房地产相关收入为地方政府提供了稳定的财源。”国海证券(000750股吧)分析师夏磊表示，在此背景下，房价大幅波动不利于社会稳定运行。

10 月 9 日，哈尔滨住建局等9部门即联合出台“十六条”，从缓解房企流动资金压力和促进购房需求释放两个方面平稳房地产市场。其中，哈尔滨通过对预售条件和监管资金返还小幅放松，调整土地增值税预征率和土地成交价款支付时间，减轻企业流动资金压力。此外，哈尔滨还加大对人才和新市民首套房购房补贴力度，放宽二手房公积金贷款期限，促进刚需正常释放，在土地款缴纳期限、预售条件、购房门槛等多个方面均有所放松。

此政策为房地产市场带来积极信号，多位专家表示，哈尔滨市出台的政策有很强的信号意义，预计后续跟进城市会增加。

“本次政策放松力度与去年疫情期间相当，预计未来会有更多销售下滑严重，房价呈下跌趋势的城市会此为样本，”国金证券(600109股吧)分析师在研报中表示，基于“房住不炒，一城一策”的总基调，在供给和需求多个维度选择与自身城市相适应的政策。

“基于地产行业基本面的持续边际恶化，监管部门未来大概率会出台相应措施以缓和，确保不让系统性风险发生。”上述分析师认为，若政策仍持续保持严厉，10 月新房销售或将继续下滑，届时三批次集中供地时，国企开发商或也将无充裕现金托底。若年底再进行政策调整，彼时所需力度或更大。基于此，其认为地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去，未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善。

不过中指研究院指数事业部研究副总监陈文静对此持不同意见，其表示，预计后续部分市场调整压力较大城市亦将跟进出台房地产扶持政策以平稳市场、缓解房企资金压力，加快推动中央“两个维护”要求落地。但值得注意的是，“哈十六条”的出台旨在通过微调政策平稳市场，边际改善房企资金压力，促进正常购房需求的合理释放，“房住不炒”基调下全国城市房地产市场调控政策均难言大幅放松。