全球第二大房地产泡沫是如何形成的？

在瑞银刚刚发布的全球年度房地产泡沫指数中，加拿大两个城市榜上有名，其中多伦多的房地产泡沫指数更是位居全球第二。报告指出，过去十年间，多伦多的实际房价已翻了一番。

去年新冠疫情爆发后，加拿大的国家机构CMHC(加拿大抵押贷款和住房公司)曾预测，房价在最坏情况下将暴跌18%。 这个预测完全失败了，据加拿大房地产协会的数据，截至今年9月底，仅一年时间，GTA(大多伦多地区)的平均房价已上涨了19.1%，达到108万加元；而加拿大全国的平均房价上涨了13.9%，达到68万多加元。

这似乎有些费解：加拿大国土面积全球第二，人口不到4000万，房价为什么却涨势如虹，支撑点何在？华人以房子情结出名，老外为什么做房奴也这么积极？多伦多这个全球第二的泡沫，到底是如何形成的呢？

综合各方看法，主要有三个原因，首先就是量化宽松和低息刺激。

疫情爆发以来，加拿大央行实行量化宽松政策，虽然意识到增量货币流入了房地产市场，但因为担心经济复苏迟缓，难免投鼠忌器。此外，加拿大央行长期把基准利率维持在历史低点，房贷利率极低，以当下为例，符合条件的购房者最低可拿到1.2%的五年期浮动利率，而9月份的通胀已创下历史新高，约为4.4%，即实际的房贷利率是负数。一位知名的多伦多房贷专家公开说，“加拿大的房产正在成为新的储蓄账户”，他认为，只要能从银行贷到款，就等于是赚到了。

其次是供给问题。供求关系决定价格变动，多伦多房地产市场充分验证了这条经济学原理。

加拿大是移民国家，总理特鲁多最近表示，三年内还将再引入100万新移民。多伦多是加拿大的商业和金融之都，对新移民拥有毋庸置疑的吸引力。根据多伦多Rylson大学城市研究和土地开发中心的研究，多伦多是北美人口增长最快的大都市，过去40年里多伦多市中心的人口增加了一倍多。

一方面是新增人口带来的需求，另一方面是持续存在的房屋供给缺口。疫情之后，尽管加拿大的新房开工数已达到了1977年以来的最高水平，但因为多伦多等大都市的公寓供应所占比例较高，而公寓的建造周期比独立屋长，且大多数公寓单位在建成前就以楼花形式卖出了，所以供需矛盾较难在短时间内得到解决。

加通社9月的一篇报道，就引用了多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer的观点：“ competition between these buyers have increased”(意为：购房者之间的竞争加剧)，未来也不乐观：“As we move toward 2022， expect market conditions to become tighter as population growth in the GTA starts to trend back to Pre-COVID levels。”(意为：预计2022年大多伦多地区人口增长将恢复到疫前水平，市场环境将更紧张)。

最后一个原因，或许是投资渠道狭窄。加拿大的股票市值只占全球股市的3%，一些投资者认为 ，螺丝壳里难做道场，加上投资房市的成功故事，吸引了更多人涌入房市。这个选择的背后，多少有些无奈。

房价持续上涨，狂欢背后已有了危险的气息，因为涨势已脱离了加拿大经济的基本面。CMHC首席经济学家Bob Dugan的看法颇具代表性：“我们看到价格加速上涨，估值过高，这增加了加拿大的脆弱性，希望我们不会看到房价大幅下跌。”

事实上，加拿大各级政府都在推动平抑房价的政策。在不久前的联邦选举中，房价是最吸睛的话题，特鲁多在竞选中承诺，将建造更多房屋及打击掠夺性投机者。但这些措施的效果如何，既有待检验，又不断遭到业内质疑。至于各地省政府在住房可负担性问题上的表现，根据独立调查机构Angus Reid Institute的一项调查，至少52%的省民表示不满，认为当地省政府做得不够好。

引人深思的是，在Angus Reid Institute这项针对5000名加拿大人进行的调查中，当问到希望房价继续上涨还是下跌时，看法出现了明显分歧：39%的人希望房价下跌，22%更希望平均房价暴跌(指跌幅超过30%)，但希望房价继续上涨的比例却高达40%！

多伦多房市，这个坚硬的泡沫，希望不是邓紫棋歌中那个“在雨下的泡沫，一触就破”，希望当有一天潮水褪去，无人裸泳。