房地产税试点政策出台！房地产企业将何去何从？

人大常委会在第三十一次会议中作出了决定，敲定了在部分地区展开房地产税改革一事。相较于过往在立法层面的“赛前准备”，本次的试点将房地产税一事推上了“起跑线”，试点城市的政策实行会成为全国其他地区的重要参考，可以说是房地产税在国内落地的里程碑时刻。

悬在头上的宝剑又向下落了一截，资本市场自然有所反应。25日开盘，A股港股两市地产股双双下挫，A股方面，京投发展(600683股吧)（600683.SH）跌停，首开股份(600376股吧)（600376.SH）跌8.71%，万科A（000002.SH）跌近3.47%；港股方面，佳兆业集团（06628.HK）跌超11%，SOHO中国（00410.HK）跌超7%。房地产税的试行在短期会有什么影响？地产股真的就失去投资价值了吗？

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房地产税试点将如何落地？

自“房住不炒”的政策基调奠定以来，有关房地产税的政策逐渐增多。2020年由于疫情的影响，房地产税的政策推动出现了一定的暂缓，但随着疫情防控常态化，经济恢复正常运行，2021年起房地产税改革开始加速推进。随着国家领导人习总书记在《求是》发表文章，进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，房地产税试点正式进入了执行阶段。

根据人大常委会的决策，本次授予国务院展开房地产试点的期限为五年，根据情况可以申请延长授权。目前暂未公布具体试点的名单，但根据市场公开猜测来看，预计试点将会以新房市场供需矛盾较大的热点城市为主，即上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、三亚等地，而重庆作为2011年房产税的试点之一，本次有较大的概率继续作为试点进一步探索房地产税制的边界。

房地产经过多年的发展，已经成为了足以动摇中国经济命脉的重要组成部分，因此在地产税制上的改革也非常谨慎。相较于游戏行业、教育行业的全国“一刀切”，国务院具有较长的时间在试点展开实验，开始时间也较为自由（五年时间计算自国务院试点办法印发之日起算）。而从人大常委会“条件成熟时，及时制定法律”的描述来看，试点模式的运行更多是为了探索立法而进行的铺垫。

从房地产的近况来看，2021年以来多家房企涉及债券违规，房地产融资情况走弱，且恒大的暴雷给房企带来了巨大的信任危机。毫不夸张地说，现在房地产行业正处于寒冬之中，多数企业呈现出拿地意愿低迷，新增项目数量降低的趋势。在此情况下，预计各地政府不会立刻正式进行房地产税改革的试点，使行业进一步陷入动荡之中。个人认为至少在近两个季度中，政策端会为了稳定房地产市场而给予充分的恢复时间，为试点政策的落地做足准备。各地试点政策的正式执行或将在2022年二季度至三季度期间开始。

在关键的房地产税率问题上，目前能提供参考的依据只有海外国家的房地产税收政策，以及2011年在上海、重庆两个城市试行的房产税征收试点实行规则。但考虑到时间与环境都不太相同，因此在税率的范围上很难给出明确的判断，需要试点城市根据所在地的房产交易情况进行调整。

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试点政策会产生什么影响？

房地产税的立法根本是抑制房产的投资投机需求，稳定市场预期，让更多对房产有刚需的人能够买得起房，其本质依旧是“房住不炒”的政策延伸。在当前国内的环境下，房地产税的征收更多是针对“炒房客”的持有成本，使购房变得更加公平。从这个角度上来看，房地产税的落地是为了让房地产市场平稳健康发展，而不是要把行业打压死。

从影响面上来看，房地产税的设立会抑制炒作需求，炒房客的减少自然会降低房价，从而使房价的泡沫逐渐缩小。短期来看，房地产税试点的设立必然会促使所在城市的房价下滑，进一步影响到地产商的利润。而试点以外的一二线城市，房价在持续流入的人口以及土地供需不足的情况下，房价依旧会维持在较高的价位，并在政策放缓后继续呈现上行的趋势。而交易不频繁的三、四线城市或许会因为房地产税落地的预期，导致市场价格承压。

从投资者角度来看，房地产税的设立意味着房屋交易需要多出一笔费用，对房屋炒作本身的利润率会带来影响。随着房地产市场降温力度持续加大，“买房是投资”这一概念或将发生变化，更多的投资者，或者说更多的家庭将会将买房从自身的投资计划中剔除出去，闲置的资金有望向股票或基金等投资渠道上转移。但考虑到房地产税的推进较为谨慎，这一过程并不会太快。

从房企角度来看，短期房价的下行压力会随着预期上升，新房的销售利润率恐怕会有所下降，主要布局三、四线城市的房企销售业绩或因为房价的下行而承压。踩在“三道红线”上的房企近期的压力会进一步扩大，而距离“三道红线”有着安全距离，现金流充裕的房地产企业则有望在这次政策变动中屹立不倒。随着四季度以来信贷及调控政策的放松，符合调控精神、顺应市场主流需求的房企将获得更多发展空间，相应的经营业绩也能有更多保障。

需要指出的是，本次落地的房地产税改革在很长一段时间中，都只会以“试点”的形式运行，而不会作为法律影响整个市场，对房价的影响来自于对居民预期的冲击，其实际的影响，还需要等待各地方案的细节落地才能做出评判，对于上市房企来说，地产税的落地影响还远未结束，其发展前景目前尚未可知。