房地产税，或超出你的想象...

新华社播发全国人大“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。预示着中国楼市正式进入一个新的里程碑。

这两天网络上反响很热烈，主要有两种声音，一是认为本次房地产税只是试点，不是全面立法，也不是全面征收，自己的城市应该不在征收范围，对个人影响有限。二是房地产税试点后，开弓没有回头箭，未来房子持有成本会增加，房产的吸引力降低，房价会下降。

我来分享我的观点：

一、房地产税试点不能低估

房地产税虽然只是试点，没有正式立法，但它的大致效力已经发挥了。

一般认为即使房地产税立法也暂时不会大面积推行。目前有条件征收房地产税的城市并不多。房地产税是持有环节的一个税种，持有的房子越多税费就越高。当下我国房价呈现“一二七”分化，即70%的城市走平，20%的城市上涨，10%的城市下跌。10%、70%的城市集中在中西部、东北以及其它三四线城市。20%的城市集中在有人口增量的一二线城市、省会城市。

也就是说大部分城市如果马上开征会面临显著的下跌压力，不符合“促进房地产市场平稳健康发展”的方针。

而首先开征的是房价有显著上涨压力的一二线城市。而本次国家在部分地区开展房地产税改革试点，其实与之前市场预想的范围基本一致。即使只是试点，一些最需要开征房地产税的城市应该都在里面了。

其次，这次房地产税试点比2011年上海和重庆试点的房产税范围大多了。

上海市房产税仅向新购房屋征收房产税，存量房源不征收。税率为0.4%、0.6%两档，按住房市场交易价格的70%征收。同时上海对本地居民家庭实行首套房免征及人均60平方米的免税面积政策。而重庆房地产税征收对象主要是独栋住宅与新购高档住房，免征面积分别高达每户180/100平方米，应税税率为0.5%-1.2%。

而此次房地产试点税征税对象是居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

也就是说除了农村宅基地，其他房子都可能成为征税对象，比如小产权房、军产房、集资房等。

有人说此次房地产税的税率可能是0.1%，我认为可能性不大。应该是扣除一定的免征套数和面积后，类似于重庆房地产税的0.5%-1.2%这样水平。

二、哪些城市有可能试点

目前认为，先行示范区的深圳、共同富裕示范区的浙江、正在打造自由贸易港的海南最有可能率先试点。此外济南的呼声也比较高。

考虑到此次是开展房地产税改革试点工作，那么此前已经试点房产税的上海、重庆也很有可能纳入试点。

那么存不存在一个省整体进行房地产税试点呢？

我觉得存在这种可能，比如国家此次提出“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点”，这里说的是部分地区而没有说是部分城市，地区的范围比城市要大一些。

三、房地产税来临会带来哪些影响？

1、楼市：房地产税来临不一定改变楼市的趋势，但却能改变房价上涨的节奏。

今年以来，随着房地产贷款集中度管理制度、二手房参考价制度、学区房“新政”出台，楼市已明显降温，楼市的赚钱效应不断降低。

举个例子：在热门的城市买房子，首先要过限购这一关，非户籍（需达到社保年限）一般限购一套，户籍两套。过了限购之后还要考虑你的月收入，一般月收入是月供的两倍。如果你的房贷是3万，那么月收入就要达到6万，不然难在贷到款。

更为重要的是，对于投资客来说，买了房子之后需要考虑变现的问题。目前多个城市已经推出了二手房参考价制度，房贷一般参考指导价放贷，指导价一般比原来的挂牌价低30%，按照指导价放贷意味着首付金额会提高，购买需求量下降。

房子卖不出去变现的唯一渠道就剩下出租，但当下房租也在酝酿指导价，房租不可能太高。

所以整体来说，通过房产获得高额收益的时代已经过去了，未来房产的“收益率”不断下降将是趋势。

2、股市：房地产税的来临对股市是利好，预计会有增量资金。

中国证监会原主席肖钢10月24日曾说：

居民财富结构不尽合理。肖钢指出，将来投资金融资产的比例应逐步增加，为自己养老做准备的养老财富也会逐步得到改善。同时，存款占比将会下降，未来或有更多资金投向证券类的资产，包括债券、股票、REITs等等。值得注意，无论是个人还是企业，其投向房地产的资金将会逐步降低。

我国居民财富主要集中于银行存款、银行理财、货币基金、股市、楼市、基金，特别是房产、存款。

这当中又可以分为两类：

偏向于固收类：有银行存款、债券、货币基金、债券基金。因为它们的资金投向主要是债券市场。

偏向于非固收类：股权市场有股市、股票型基金等。

当下固收类理财收益率不断下降，比如存款、余额宝、银行理财、万能险等。比如银行理财以前基本超过4%，现在是在3.5%左右了。

上述固收类收益下降后，房产成为唯一高收益的“刚兑”，即核心城市的房产依然只涨不跌。

但现如今，随着房地产税等一系列举措的出来，房产的“收益率”不断下降。

也就是固收类理财正全面回归低风险、低收益的特征。如果普通人想获得更高的理财收益唯有转向高风险、高收益的权益类市场，比如股市。

在这个过程中，普通人的风险偏好会慢慢上升。

这也是房地产税来后对普通人带来的变化，虽然不会很快，但趋势就是会这样。