房地产税落地，经济最大“灰犀牛”即将消失？

第十三届全国人民代表大会常务委员会决议，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。从“房住不炒”到加速推进房地产税试点落地， 意味着属于中国房地产野蛮生长的黄金时代真的要过去了。

当今世界正处于百年未有之大变局下，中国也面临着发展方式及产业结构的转型升级。作为国民经济重要支柱的房地产行业，在经历20年的狂飙突进后，已经成为现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。如何确保房地产市场平稳健康发展，成为中国经济高质量发展一个无法回避的课题。

在这一时间点，为何推出房地产税？如何实施？在哪些地方开展试点？有何影响？如果从发展内循环、实现共同富裕的大背景下考量，也许我们会有更深刻的理解。

三大背景下，改革呼之欲出

第一个背景是：发展内循环，需要摆脱对房地产的依赖。

中国房地产行业在经历20年的高速发展后，已经累积了相当大的泡沫。这种泡沫化，既不利于供给侧（实体经济），也不利于需求侧（居民消费），已经成为实现国内大循环的关键梗阻。

首先，内循环需要有活跃的消费能力，但是目前我们面临的最大问题就是消费力不足。今年国庆，出行人数已经达到2019年的90%，但是旅游消费却只达到60%，消费非常疲软，PPI与CPI背离已经持续了近6个月。

据统计，我国家庭资产中，住房比例占到近七成，金融资产只占20.4%；房贷占到家庭总负债的75.9%。而根据《中国居民杠杆率和消费信贷问题研究报告》，家庭多套房的住房贷款在逐年递增。2018年，家庭多套房的贷款占比已经达到65.9%，超过了首套房。更为关键的是，存量房贷中47.1%是用在空置房里。

所以，坚持“房住不炒”，就是要严格控制房地产的杠杆率，在提高中低层人群收入的同时，通过房地产税等税收政策调节高收入群体的收入，最终实现共同富裕。

其次，构建内循环的经济模式，需要产业链配套安全。这就对能源转型、科技创新、解决卡脖子问题提出了要求。众所周知，房地产行业带有天然的金融属性，是货币的重要蓄水池。1998-2017年，M2从10万亿增至218万亿，上涨20倍，而同期名义GDP仅上涨11倍。

大量资金涌入房地产行业，不仅导致行业的巨大泡沫，还挤压的其它行业、尤其是中小企业的融资发展空间。这就与引导资金流向科技创新领域，扶持专精特新产业的目标背道而驰。

因此，为了避免直接戳破这个“最坚硬”的泡沫，必须压制房地产的金融属性。

第二个背景是：是人口出生率下降、老龄化趋势加速。

第七次人口普查数据显示，2020年我国人口出生率为8.50‰，新出生人口为1200万，比2019年下降了18%，比刚刚放开二胎的2016年下降了33%，创1952年有数据记录以来的最低值。此外，我国60岁及以上人口为26402万人，占18.70%，与2010年相比，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点。

尽管目前中国人口仍在增长，但生育意愿持续下降、人口老龄化程度进一步加深，预计2032年中国将进入“人口负增长”时代。从前段时间各省公布的上半年人口生育情况来看，13个省份出生总人数同比下跌了17.2%，这表明，人口负增长时代大有提前到来的趋势。

对于房地产市场而言，购房者的持续需求的输出才是确保房地产稳定发展的关键。

房价高企直接影响居民的生育意愿，反过来，出生人口减少导致整体消费能力下降，使得房地产行业的持久繁荣难以维持。现在不少人口收缩型的城市已经逐渐开始走向衰落，房地产市场也是一蹶不振，房价上涨乏力，下行压力明显。

第三个背景是：土地财政模式亟待变革。

房地产税收是地方财政收入的重要来源。财政部数据显示，2020年，5项房地产专项税收收入为1.9万亿元，土地出让金收入为8.2万亿元，两者在地方本级财政收入中占比为53%。这还没算上房地产企业的增值税和所得税等等。可见，房地产相关税收是地方政府的钱袋子。

土地出让收入及占比情况 来源：国海证券研究所

当然，地方财政依赖房地产，不光有政绩上的考量，也与房地产带动整体经济发展、为大规模基建提供资金与产业支持有关。

首先，房地产业体量大、产业链长，影响投资和消费，并解决了大量就业。

房地产开发环节带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业，房地产消费环节既直接带直接带动了家电、家具、家纺等制造业，也带动了金融、媒体、物管等第三产业。相关产业链的发展，会直接增加大量就业岗位。

其次，除了税收被直接拿来投资基建外，土地本身也可以抵押融资，满足基建和城镇化巨大的资金缺口。

原因很简单，因为地方提供了土地做抵押，通过土地抵押融资，叠加基建修好后地价会上涨的预期，让信贷创造变得更加容易。修了地铁，地铁周边的房产会增值，地铁不盈利没关系，房子和土地抵押在银行那，房子增值了，公共设施不盈利的那部分就弥补了。

但是眼下房地产市场持续低迷，2021年5月以来，房地产销售快速降温，9月商品房销售面积和销售额同比分别为-13.2%和-15.8%；土地大幅流拍，北京、广州、杭州、沈阳流拍率超50%。加上前期很多地方基建做的太超前，但招商引资和本地中小企业培育却更不上，导致债务偿还上存在压力。未来，城市扩张的空间已经有限，再盖下去，只能造就更多的鬼城，转化不成土地继续增值和招商引资的优势。是时候该切换税种了。

房价会不会跌？房租会不会涨？

理论上讲，征收房地产税会增加持有成本，增加抛售，进而打压房价。那么这这意味着征收房地产税后，房价会暴跌吗？

红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖表示，房地产税和房价下跌没有必然联系。说实施房地产税后房价一定会下跌，不符合国际经验和历史规律。以韩国为例，韩国从2005年8月开征房地产税，房价环比涨幅从7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右，但从12月起再度开始大升，2006年全年上涨11.6%。可以看到，实施房地产税并没有改变韩国过去几年的房价涨势。

参考上海、重庆两地的试点效果来看，也的确如此。

上海、重庆2011年开始试点房地产税，但此后上海和重庆的房价走势两极分化，上海高歌猛进，重庆涨幅轻微。二者的差异主要在于上海严格限制土地供给，而重庆土地供给充分。说明税收因素对两地房价走势并未产生决定性影响。

沪渝房产税试点文件 来源：恒大研究院

当然了，上海、重庆房地产税试点没有达到预期效果，主要因为试点的力度过于温和，且征收范围太小。例如，上海的房地产税是针对增量的，而非存量。第一套房也不征收，人均60平米以下的房产也免征；税率仅为0.6%，且可按70%价格征收。而在重庆，只对高档住房和别墅征收，普通住房也不征收。且税率设置得也不高，仅有0.5-1.2%。说到底，房价的涨幅是由人口、土地、供给、金融、货币政策等多种因素决定的。房地产税只是一种调节机制，并不能改变房价的趋势。此外，李奇霖也表示，房地产税推出后大概率会加剧全国不同城市房价的分化。

他认为，对于房地产库存较多、租金的传导能力相对薄弱的三四五线城市来讲，房地产税肯定是一剂利空。但对于一线城市和一些强二线城市来讲，说不定是利好。因为这些地方对人口的虹吸能力强，刚需人群比较充足，租金上涨能够分摊掉部分房地产税的压力。考虑到免征面积内还有免税的效果，不排除一些人把老家的房子抛掉去置换大城市的房子。

抱朴财经创始人今纶也支持这一观点。“税收只是一种调节工具，真正影响价格的还是供需关系。”他认为，房地产税实施后，原来房价下滑的地区可能会继续下滑，房价上涨的地区可能会继续轻微上涨。未来试点会在合理范围内，政策不会伤害刚需合理的换房需求。那么，房地产税出台后，房租会不会跟着涨价呢？租客会承担房东的持有成本么？

在今纶看来，房租的涨跌，也是要根据供求关系来看的。一二线城市的核心区域，房地产税可能会转移到租客身上；但在广大三四五线城市包括一二线城市的远郊地区，涨租的可能性很小；即便是在人流量大的城市核心区，由于一些不稳定因素的上升（例如裁员、降薪等），租客可能因难以承受涨租而被迫搬走。

随着我国人口出生率的持续下降，人口负增长即将来临，这意味着未来有租房需求的年轻人会越来越少。总体来讲，全国绝大部分地方，房地产税转移到租客身上都是很难的。随着时间的推移，越来越多的话语权是掌握在租客手里的。

东吴证券首席经济学家任泽平表示，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

据《中国住房存量报告：2021》测算，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。

“长期来看，房地产税对具体区域的影响还是取决于供求关系。”在任泽平看来，住房制度改革的治本之策是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税，从而实现供求平衡，以改变当前人地错配、供求分离以及一二线高房价、三四线高库存的问题。

何时出台？如何试点？有何影响？

多为专家认为，此次房地产税开征以试点为主，征税力度一开始可能不会太大，将会采取循序渐进的方式。

国海证券研究所联席所长夏磊认为，房地产税出台时机应是经济稳定发展、房地产市场平稳健康运行时期。当房地产市场下行时，房产持有者的预期损失放大，并强化政府调控和房价下跌的预期，加速房价下跌。当房地产市场上行时，将加重居民购房成本。

事实上，房地产税的立法问题曾经多次被提及。从2013年至今，已经8年。关于房地产税立法的表述，从“加快推进”，到拟在本届人大常委会任期内（2018-2023）提请审议，再到“条件成熟时”、“稳妥推进”、“稳步推进”，足见这一改革的复杂性、争议性和艰巨性。

根据公告的说法，这次试点期限为5年，期满后六个月可以提出继续授权的要求。目的就是鼓励各地政府大胆尝试，不怕犯错。有专家预计，从立法完成到全国推广，至少还需要7到8年时间。

“房地产被称为金融危机之母，处理不慎，可能一地鸡毛。”在经济学家刘胜军看来，房地产税的改革立法，比过去多了“积极”，但依然必须“稳妥”。“即便房地产税被多次提及，也不一定意味着会很快实施。”

至于试点城市，目前猜测比较多的，是那些房价上涨压力比较大的城市，也就是人口净流入的大型城市。

国家统计局数据显示，9月份包括上海、杭州、南京、合肥、厦门、深圳、重庆、西安等城市的新建商品住宅销售价格指数依然实现了环比上涨。另外，包括深圳、东莞、成都、合肥、三亚在内的12个城市已经建立了“二手房指导价机制”。因此市场猜测，试点名单是否会从这些热点城市中产生。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，房地产试点城市可能会选择有产业基础的地方。中国经济改革大多从南方开始，这些地区的改革接受程度高。像珠三角、长三角这些地区，有着强劲的制造业和科技产业作支撑，能够抵挡住房价波动对城市的影响。抱朴财经创始人今纶认为，深圳和杭州这两个城市，极有可能入选试点名单。在今纶看来，深圳虽然房价很高，但对土地财政的依赖程度并不高，它的金融、科技创新相对发达，又集中了腾讯、华为等大批优秀企业；而杭州整体税收情况比较好，又有产业集群，扛得住房价的波动。当然，如果从样本的角度考虑，不排除北方也会有1到2个城市入选，例如大连，沈阳、哈尔滨等。

目前，房地产税的具体实施细则还没有出来，可以确定是基本原则就是农村住房不征收，但是城市居住和非居住房产（也就是住宅、商铺、公寓、写字楼甚至包括厂房）都会征税。

李奇霖认为，房地产税要考虑历史遗留问题，存量房征税大概率会有免征面积。参考标准应该是各地的人均住房面积，30-60平方米均有可能。

另外，考虑到拓宽税基的要求，存量房会纳入。上海之前的房地产税试点只考虑了2011年以后买的二套房和二套以上住房，只考虑了增量，税基不够。为了体现公平，这次房地产税改革大概率会对所有的存量住房征税。

不难看出，房地产税，对于拥很多套房子（尤其是流动性差的房子）的炒房客不太友好。而对于刚需来讲，政策还是会保护这部分人的合理需求。总的来说，房地产税的出台，是利空炒房客，利好资本市场 。

随着房地产税的落地实施，持有成本的增加，购房者的投资收益将显著降低。因此，未来拥有多套房的人可能会优化资产配置结构，比如说卖掉流动性差的房子，持有现金。而这部分资金或将转移到其它金融投资领域，同时刺激居民的消费需求。

李奇霖表示，房地产税对股和债可以说都是利好。

通过房地产税的合理调节，锁住房子的流动性，促使更多的资金流入资本市场，这就为打造“专精特新”的产业集群提高了长期、稳定的资金支持。

“高房价一直持续，大量年轻人选择躺平，这对中国的长远发展是极为不利的。”今纶认为，中国房地产的黄金周期已过，未来大概率是平稳发展，没有爆炒的空间。只有科技创新才是中国发展的主旋律。投资者未来或可从债市或者权益类资产中寻找机会，特别是一些硬科技巨头，值得关注。