北京新盘迎来放量期 部分首批供地项目面临盈利难题

10月中旬，北京第二次集中供地落下帷幕，相比首次土拍的成交金额、溢价率均有所下降。土拍市场在短短5个月内呈现出冰火两重天。

当前的北京楼市中，经历了上半年的短暂空白期后，新盘市场迎来集中放量期。不少在5月份首批集中供地成交的项目正在加快入市节奏，部分项目已赶在第二批供地之前入市，以期快速“走量”争抢客源。

《中国经营报》记者了解到，随着套内“70/90”政策（即室内面积小于90平方米的户型占比在70%以上）的落实，北京新盘供应向改善客群倾斜，刚需购房成本增加。由于二手房贷收紧，不少二手房客群转向新房，优势地段新盘实现快速去化。但基于首批供地中多数房企实际购地成本较高，且有限价、高标准建设等要求，部分项目面临盈利难题。

抢跑入市

由于首批供地项目拿地时间一致，多数项目入市时间趋近，因此抢跑入市、加快周转成为开发商的共识。

从今年北京土地供应数据来看，2021年全市预计供应住宅用地1060公顷，其中朝阳127公顷，是北京供地最多的区域。自9月份以来，随着和光悦府、龙樾合玺、德贤御府、青云上府、朝阳一墅、朝阳壹号等项目陆续入市，朝阳区整体新增供应量超过2000套。

在今年的首批供地中，朝阳是地块和项目最多的区域，尤其是随着崔各庄、金盏、王四营等新开发板块的集中供地，项目间竞争激烈。

以王四营板块为例，在今年5月份的首批供地中，此板块是朝阳东部近7年来首次供地，3宗宅地吸引了保利、融创、鲁能（中国绿发）等多家房企参与争夺。

今年5月24日，保利+金地+华润联合体以31.5亿元，在高标准建设方案竞投比拼中脱颖而出，成功摘得北京朝阳区王四营乡1304-L01地块，同时竞建公共租赁住房面积1.39万平方米，折合楼面价约为56700元/平方米。

该地块项目最终定名为保利锦上，于9月13日拿到预售证开盘，是首批供地中朝阳区首个拿证开盘项目，从拿地到开盘仅113天。以往开发商在开盘之前往往会有蓄客阶段，而这次保利锦上则在拿到预售证后直接将9栋楼全部开盘，抢在国庆和第二批集中供地之前入市，为项目占得先机。据统计，国庆期间，该项目成交62套，成交额6亿元，在整个北京市场排名第三。

记者走访看到，该项目将售楼处设置在地铁百子湾站，前来看房的购房客络绎不绝，其中不少为CBD外溢的客户。整个项目共9栋楼470套房源，最小面积为114平方米，均价为71000元/平方米。售楼处内，开发商对114平方米的户型做出了精装和简装两种样板间。据置业顾问介绍，71000元/平方米的均价为简装标准，而精装标准为客户自由选择，后续会单独签订合同，目前精装标准价格未定。据了解，项目将于2022年底封顶。

同一区域，今年5月份，招商+五矿+城建以 54.5亿元总价竞得1304-L03地块，项目配建2.44万平方米人才公寓，执行高标准建设方案，楼面价约为56000元/平方米。后来招商退出，融创加入。项目定名为朝阳壹号，赶在国庆前一天开盘，项目共15栋楼997套房源，户型设计、价格、建筑标准以及主要客群类型与保利锦上趋同。

另一宗宅地目前项目定名为绿发东岳府，预计将于11月份入市，户型面积主要为120、140、 180平方米。

上述三个项目拿地时的楼面价趋同，销售指导价一致，每平方米利润空间在14000元到15000元之间。

自今年二季度以来，“房贷荒”在多个重点城市上演。记者走访了解到，目前北京市场二手房房贷审批发放难度较大，以朝阳区为例，多位朝阳片区的中介表示，自己所负责的客户虽有换房意向，但是房贷能审批发放下来基本要等到明年。这意味着如果现在一定要买二手房则要付全款。在中介平台上，记者看到朝阳区部分小户型房源价格近期频繁下调，但即便是国庆期间，整个朝阳乃至北京全市，二手房成交量不足百套。

这使得不少二手房客群开始转向新房。在朝阳区豆各庄板块，绿城于今年5月份拿的1306-638地块定名为绿城沁园，已于10月1日开盘，项目总计10栋楼1657套房源。记者在售楼处看到，不少年轻的首置客户正在挑选房源，其中一居户型“甚至连样板间都不用做，立马被抢得所剩无几”，该项目置业顾问说道。据了解，该项目绿城拿地总价为68.2亿元，楼面价约为40000元/平方米，项目销售指导价为65000元/平方米。

利润微薄

不过，即便加快去化，部分拿地成本较高的项目依旧难获利润。

今年5月份，卓越联合中交夺得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，规划建筑面积8.83万平方米，折合楼面价约为53000元/平方米，商品房销售指导价为6.3万元/平方米。

同样在昌平区，双方当时还以49.9亿元拿下昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，该地块位于昌平区回龙观板块，土地面积约6.7万平方米，建筑控制规模约14.9万平方米，项目需配建2.95万平方米公租房，折合楼面价约为50000元/平方米，商品房销售指导价为62000元/平方米。此外，在该宗地块居住用途建筑规模中，套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达开发建设总面积的70%以上。

其中，生命科学园地块项目定名为北清云际，在9月初时即开放了售楼处。据第三方机构统计，在国庆期间，该项目成交额达22.4亿元，总计成交370套，在北京市排名第一。东小口镇马连店地块项目定名为奥森春晓，目前尚未取得预售证。

据行业人士介绍，以往，海淀、昌平甚至是朝阳区域的互联网及科技公司的“码农”，由于通勤需求明确，购买力强，是昌平区楼盘所青睐的客户群体。去年入市的两个限竞房项目奥海明月和奥森ONE 的成交额中，“码农”贡献了极高比例，推动项目实现快速去化。据了解，上述两个限竞房项目均价为54000元/平方米，目前已经售罄。而今年中交和卓越所拿的两幅地块，即是目前该区域内为数不多的新盘。

记者在奥森春晓售楼处看到，尽管项目尚未拿到预售证，但前来看房的人络绎不绝。开发商特意在周末邀请了房产大V前来作讲座。项目设计为96平方米两居，115平方米、121平方米的三居三种户型，总计6栋楼620套。其中，96平方米的两居户型吸引了不少年轻夫妻。

奥森春晓在9月初时就开始蓄客，但项目得房率相关问题很快引发关注。

据部分意向客户反映，其在9月初时获得的户型图上，两居户型的总面积为93平方米，套内面积68平方米，得房率为73%。随后，该户型的总面积多次修改，但套内面积却没有变化。至9月中旬时，该户型的总面积变成了95平方米。

而记者在售楼处看到，目前该两居室户型总面积已经变成96平方米，得房率降至70%。在样板间内，该户型客厅面宽为5.7米，主卧面宽为3米，不少购房者表示，“客厅面积与两间卧室的大小显得并不协调。”

一位业内人士告诉记者，这种情况实际上是开发商通过做大公摊面积来增加房屋总面积，这样就增加了购房总价，以此为自己增加利润。

而增加的公摊面积，主要体现在室外的连廊设计上。据了解，一般这类连廊设计就是开发商为了做大公摊常用的办法之一。据知情人士透露，这些增加的公摊面积，实际上来自于项目的地下建筑面积，“相当于开发商将地下建筑面积挪到了地上。”

“这样的设计虽然并不违规，但购房者也并非不能察觉到。”上述业内人士表示。目前，北青云际均价在62000元/平方米，奥森春晓指导价为63000元/平方米。虽然周边有低于此价格的二手房，不过由于目前北京二手房贷收紧，再加上新房保值增值潜力更大，不少购房者选择“用脚投票”。

据行业人士测算，奥森春晓的利润空间在每平方米10000元左右，“若是借贷成本较高的企业，利润空间更小，”业内人士说道。该项目公司为北京力盈房地产开发有限公司，其中中交地产、卓越集团和跟投平台分别持股82.99%、17%及0.01%。

关于得房率较低的原因，奥森春晓项目方面未正面回复记者的采访。