当初狂追的5万/㎡新房，现在不香了！

深圳人，已经傲娇到连5万一平的新房都不愿意买了！

前两天，光明的电建洺悦鹏著开盘，这个盘我们在之前的文章中介绍过，靠近6号线地铁延长线，价格只要5.3万/㎡。

从地段、交通配套和价格来看，电建这个盘的条件都不差。

但开盘之后，电建推出的总共612套房，认筹人数只有493批，开盘当日去化大概只有127套，去化率不到30%，这个成绩在光明来说可谓奇低。

单价5万、光明的新盘，深圳人都已经开始嫌弃了。

无独有偶，同一天开盘的福田加福华尔登，462套房，登记人数379批，最终认筹人数只有148批，同样是不到1：1的比例。

周日开盘的罗湖翠园华府，近地铁3号线的水贝站，但289套房只有59个人冻资认筹，销售情况非常惨淡。

奇葩的是，深圳人5万/㎡的房子不买，13万/㎡的新盘抢着买！

和上述行情惨淡的新盘不同，前两周开盘的深业中城完全是另一幅景象。

作为香蜜湖豪宅地段的新盘，深业中城的备案价要13万/㎡，总价最低也要1575万/套。

但即便价格这么高，深业中城开盘当天还是售罄了。

222套住宅，有649批意向登记客户入围竞争，最低入围积分69分，刷新近期深圳新盘入围最高的积分记录，大把大把的人想买却被卡在积分门槛之外。

另外一个网红盘，南山的汇城茗院同样热销，292批选124套，入围比例超过2：1，开盘当天卖完只剩15套。

一部分新盘热销、另一部分新盘冷淡，此刻深圳新盘的分化非常明显。

主要的原因在于，新房供应增加，买房人选择变多，先前吃到供需红利的深圳新房，现在必须内卷竞争，所以只要现在的新盘稍微有些硬伤，都会被放大。

现在的行情，虽然对购房者有利，但深圳的名额宝贵，这个时候打新，还是要做好充分的对比再下手。

接下来应该如何打新？

下面给大家讲讲在第四季度大家具体要关注哪些新盘。

月初的时候，深圳住建局公布了第四季度准备入市的新盘情况，入市的新盘很多，我直接建议大家重点关注以下几个。

1.深铁瑞城

首先重点关注的是光明的新盘——深铁瑞城，

这个盘有两大优势。

第一，交通上，6号线的长圳站地铁上盖，6号线通向福田；

另外未来会有规划中的18号线，未来18号线可以和同样在规划中的13号线接驳，通往南山。

和两大核心区都有地铁接驳，这是深铁瑞城的一大优势

第二，这个盘最大的亮点是价格，项目均价只有4.75万/㎡。

与之对比的是，上个月至今开盘的光明新盘价格如下：

星河天地四期，均价5.1万/㎡；

金地·峰境瑞府二期均价5.1万/㎡

金茂公园里均价5.17万/㎡

电建洺悦鹏著均价5.3万/㎡

深铁瑞城的价格，相比之前的新盘都更低，而且在地段上，和其他光明新盘比离核心区也更近。

同等价位下的新盘，基本都集中在东部，地段价值都不如光明，因此在同等价位下，深铁瑞城是最好的选择。

2. 鸿荣源博誉府

鸿荣源博誉府处在龙华红山片区，红山片区这两年的新盘比较稀缺，这个盘的吹风价在7.5万/㎡。

博誉府的优势在于配套，红山和民治片区现在都是比较成熟的居住区，因此配套都较为完善。

交通配套方面，博誉府周边就有4、5、6号线三条地铁线；

商业方面，红山6979购物中心、九方购物中心都是龙华最核心的商业体。

此外，其他休闲娱乐设施上，项目周边还有深圳美术馆、深圳第二图书馆。

配套上唯一稍显不足的可能就是学区，博誉府的学校是龙华区教科院附属实验学校（宝山学校），不是大家熟知的名校——深高北。

相比于深高北，龙华区教科院附属实验学校是新建的学校，生源师资还需要观察，

除配套以外，项目的开发商鸿荣源也是这个项目的一个亮点。

从楼盘的品质来说，鸿荣源在市场上的口碑很不错，在深圳也打造了宝中的熙龙湾、香蜜湖的熙园、龙华的壹城中心这些产品，在现在这个楼盘品质频频暴雷的时代，鸿荣源相比多数开发商，质量更有保障。

相似的价位和地段，坂田有联发天境雅居和佳兆业云望府两个新盘，

和他们相比，博誉府胜在配套和整体界面。

坂田这两个盘问题很相似，都缺商业配套，界面同样是杂乱、割裂。居住舒适度和品质保障方面，博誉府更好。

3. 佳兆业航运红树湾府

项目位于福田保税区，靠近红树湾生态公园，景观优越，隔河相望就是香港。

项目价格还没有正式公布，大概在9万/㎡左右之间。

同样是在福田，红树湾府和上周扑街的加福华尔登的最大不同是：

加福华尔登是独栋超高层，而红树湾府受限高影响，最高楼层仅15层，是目前深圳少有的中高住宅楼。

拉到整个深圳去比的话，在同等价位下，这一季度红树湾府的最强竞争对手是宝安的中熙玖玖颂阁。

我认为红树湾府能力压玖玖颂阁，胜在两点：

第一是地段。

保税区近10年没有新盘入市，住宅少，加上处于核心区，更具稀缺性；保税区的板块整体界面和环境会比老旧的新安要更好

第二是学校。

玖玖颂阁的学校是弘雅小学+文汇学校；

航运红树湾府是福苑小学+福田外国语学校南校区初中部。

福田外国语2019年的中考成绩在竞争激烈的福田排名第5，全市排名17。玖玖颂阁的学校比不过。

虽然现在学区房被打压，但福田的学校的实力还是不容置疑的王牌。

4. 深铁懿府二期

深铁懿府是老网红盘了，一期开盘日光，二期的热度肯定也不会低。

项目地段很好，地处安托山，处在两大豪宅区中间，东面是香蜜湖豪宅带，西南连接华侨城豪宅区，也属于豪宅地段的新盘。

配套没有明显短板，距离7号线的深云城地铁站大概600米。商业方面一个地铁站可以直达瑧山府的万科里商业。

周边新房稀缺，二手房深云村，2010年的楼盘，均价在13-14万/㎡之间，而深铁懿府的吹风价只要10万/㎡，倒挂空间大概在3-4万/㎡之间。

同等价位能够竞争的是蛇口的临海揽山，但在第四季度入市新盘名单中没有临海揽山。

这种地段的高性价比稀缺性新盘，只要品质没有大问题，基本不用挑。

5.润峯府

润峯府项目位于前海，主要就胜在地段，毕竟前海的价值在深圳是有目共睹的。

配套上，项目是5号线前湾公园站的地铁口物业，学校周边有前海国际学校、前海十单元学校，稍微有点瑕疵的是周边暂时没有大型商业。

价格方面，项目限价10.7万/㎡，一街之隔的龙光前海天境年前以11.3万备案均价售罄，所以在价格上性价比会比之前的新盘高一些。

当然，现在前海的住宅供应有所增加，价格上也有进一步下调的可能。

上个月，前海桂湾拍出的地块商品房限价9.2万/㎡，所以如果真的追求性价比的话，也可以继续等接下来价格更低的新盘。

6.海德园

无论是真想买的还是吃瓜的，我想海德园应该可以说是第四季度最受大家关注的新盘。

海德园和深铁懿府很相似，都是安托山豪宅地段稀缺的高端盘。

海德园更出彩的地方在于学位。

海德园的小学是红岭实验小学，初中是高级中学初中部。

红岭实验是市一级名校，高级中学四大之一。

豪宅地段+名校学位，靠这两个足以通杀深圳大部分新盘。

项目吹风价大概在13万/㎡左右，周边二手房价格在16-17万/㎡左右，倒挂明显。

户型方面，海德园这次推出的是B区，推售129㎡3房2厅2卫和148㎡4房2厅2卫的户型，以改善大户型为主。