在大湾区，这是我看到的最为“混乱”的楼市

惠湾的楼市分化，首要在新房。

新房分化的第一个主体是开发商。

绝大多数的大开发商，比如保利、碧桂园、龙光、星河、卓越等等，往往只是简单的打打折。

另一部分开发商，则是打折、送优惠、送首付，而这些开发商往往都是小开发商和本地开发商。

降价背后和开发商的资金流有关，那些急着出售回款的开发商，它们的新盘往往更容易突破底线、持续加码优惠。

过去惠湾市场行情比较好的时候，这些开发商的楼盘都得卖上好几年，接下来市场收缩之后，这些小开发商的去化只会更难。

不同开发商之间，未来在惠湾市场上的差距很可能会进一步扩大。

除了开发商之外，楼盘之间也在分化。

最明显的例子是在大亚湾临深板块。

龙山一路上的富康锦绣壹号，片区绝对的标杆盘，单价2.5万/㎡，惠州单价最高点，即便是现在也几乎没有降价。

更加“离谱”的是，锦绣壹号现在看房不仅要预约、还要验资20万！

现在这个行情、惠州这个位置，它都敢叫你验资，你就知道这个盘是什么定位了。

而锦绣壹号几百米外的冠华城桂香园。

这个盘我上篇文章就说过，现在是又打折又返还现金。

原价是1.8万/㎡，现在全场打94折，同时返还半年月供，打完折之后，基本均价大概在1.6-1.7万/㎡之间。

而同样在几百米外的大中华幸福城，只有几个96折的名额，其他产品都不降价。

同一个地段，有的搞高端产品没钱进都进不去；有的爱惜羽毛不轻易降价；有的则是不管三七二十一先卖再说。

境遇不同，选择自然也不同。

上面举的例子，还是在同一个区域，不同板块之间，分化更明显。

在大亚湾临深一楼盘，中介和我说的是：

“如果你现在不买，接下来等明年16号线通了，就不是这个价格。”

而在惠阳秋长板块一楼盘，中介和我说的是：

“楼盘原单价1.3万/㎡，一套86㎡三房首付原本要30万左右，现在大促销首付只要13万一套，现在不买，就再也捡不到这个便宜了！”

我不知道你们从这个话术中能听出多少差别，但很明显，前者的价格预期是上涨预期，而后者的预期只是价格回归，这又是一波分化。

不同板块、不同新盘间千差万别，确实很难用一两句话概括惠湾的市场。

因为每个楼盘、每个开发商，各自都打着自己的小算盘。

如今的惠湾二手房市场，已经有不少成交，但主要还是集中在几个大盘。

比如临深的龙光城，已经变成了一个成型的居住区，商业、交通、学校资源都是成熟的，现在二手房均价在1.5-1.7万/㎡之间，价格略有下跌，但依旧是整个惠湾二手成交最活跃的区域。

另一个成交大盘是星河丹堤，同样是配套齐全，商业上有coco garden，比龙光城还更好一些；学校数量不如龙光城，但因为有华附的学校，质量比龙光城更好，价格也很坚挺，单价还能维持在1.8-1.9万/㎡之间。

惠阳这边则是保利阳光城(000671股吧)，和前两个居住片区相比配套差一些，但因为早开盘而且楼盘够大，聚集的人气也比较足，居住氛围更浓厚，现在也是惠阳临深二手房主要的成交楼盘。

惠湾当下已经形成了相对稳定的二手市场，但稳定只稳定在个别楼盘，其他二手楼盘，多数是无人问津的状态。

尤其是那些只有几栋的小楼盘，新房或许还能霍霍别人买上一两套，但到了二手阶段压根没市场。

不仅本地人和深圳人不愿意买，就连当地的中介都不愿意推给客户。

每当我问当地中介除了几个大楼盘有没有其他二手楼盘可以推荐的时候，他们都会直接给我推新房，可见这一部分二手房是有多么不受待见。

板块之间，二手楼盘的差异同样明显。

惠湾的二手市场，直白点说，就是深圳人撑起来的。

很多深圳人在深圳买房缺钱，但跑到惠湾那就是降维打击。

深圳人如果在惠湾买二手，基本上都是选临深，不会舍近求远。

在这种情况下，惠湾离深圳更远一些的板块，比如大亚湾中心区、澳头、惠阳的淡水，就会很尴尬。

在考察期间，我遇到一个住在澳头的司机师傅，他一直在和我吐槽，说他这两年一直打算卖掉澳头的房子回老家，但甩了好久，就是出不了手，

现在澳头的二手房挂盘单价基本在7000-9000元/㎡之间，司机他说他那10年楼龄的房子降到6000元/㎡了都还没人买。

在惠湾，远离深圳板块的二手房市场有多凉，当地业主最清楚。

这些板块的二手房能靠谁来接盘？

深圳人不愿意买、本地人自己有房多数也不会买！恐怕最后能接盘的也就是在惠州工作的外地人了。

但这样的人有多少？现在他们买不买得起？我想大家都会有答案。

面对这个如此分化的市场，我们应该怎么分析？

首先，我们得清楚，惠湾分化的根源是因为市场的供过于求。

整个惠州都是天量供应的城市，也就是俗称的房子比人多，惠湾当然也不例外。

但在天量供应下依然能走出分化行情，说明在这个临深地段，有值得地产商和买家们看好的部分。

调控的“严打”逐渐平息之后，惠湾市场的马太效应已经成型——好的楼盘会越来越吃香、而差的楼盘会更加内卷。

这就意味着，如果来惠湾买房的有50个人，那他们的目标从来就不是那所有的100套存量，而是扎堆去买那20套真正优质的、有价值的存量。

所谓天量供应，不会影响真正有价值的那“20套”存量，也不会影响买家的需求，这是分化之下我们应该看到的现实。

因此，在这个混乱的市场中，惠湾的核心逻辑和其他城市的不同在于：

它不仅仅限于地段选择，更为关键的是在分化行情中选对优质地段的优质楼盘。

面对这个显得“混乱”的市场，冷静分析、找对方向，用常识战胜情绪，远比粗暴的拒绝和否定更有意义。