融资新规下的房企生存之道

尽管针对房企的融资新规酝酿许久才最终落地，房地产商们看似有足够的时间来应对，但财技高超的他们却没有估计到这一次监管的力度会如此严厉。

加杠杆扩规模，看来是没法用也用不上了。从监管层最近释放的消息来看，房企融资的预期，仍将是保证行业平稳向前。

据央行货币政策司司长孙国峰在近期的新闻发布会上表示，建立（融资新规）制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。

受到融资新规的影响，房企的融资规模降至低位。据同策研究院监控，今年9月，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计402.14亿元，环比8月份的827.59亿元大幅下滑51.4%。

但这仅仅是开始。业界普遍都认为，未来房企在融资方面，会普遍谨慎，更不敢盲目。“未来较长一段时间内，都会是（规模收缩）。” 明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》记者。

融资规模持续收缩

时至今日，没有哪家房企再会小看融资新规的威力。万科董事会主席郁亮发出的信号是，“三道红线”实施后的房地产已成普通行业。在这一阶段，房企和制造业一样，将不再依靠杠杆，而是依靠全面竞争能力，适应环境变化，并继续进化出新物种。

行业的逻辑是逐渐推进的，但融资的变化是骤然而至的。正如郁亮所言，这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有的开发商都是挑战。

从监管层最近下发的要求房企提交的负债监测表来看，房企的表外融资也将被纳入监管范围。

据《每日经济新闻》记者获得的表格，其中表三要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品等，这部分通常是房企“财务操作”机动性较大的部分，房企的表外负债因此将无所遁形。

2020年1-9月40家典型上市房企融资情况 数据来源：同策研究院

艾振强说，一些房企账面上看起来负债率不是很高，但是通过地产信托等方式在表外有大量负债，这是个很大的风险。“所以有时候你会发现，一家公司他的负债跟手里的资产比好像也没那么高，但实际上他已经岌岌可危了，就是表外还有一堆债务。”

从数据面来看，融资新规的效果已经在房企的融资规模上有较为明显的体现。无论是债券发行还是信托融资，似乎都不灵了。据同策研究院的数据，2020年9月，40家房企债权融资金额393.19亿元，占房企融资总量的97.78%，环比减少36.40%（8月债权融资总额618.19亿元）。

据申万宏源固收研究最近的一份报告，从发行规模上来看，9月份房地产类信托规模由上月的770亿元下降至425亿元，环比下降45%；投资在房地产类信托产品数量由407只下降至239只。

而过往房企境内渠道被严控的情况下喜欢启用的美元债融资，房企也不敢大肆使用了。据久期财经，2020年9月，地产板块的发行量有明显的下降，9月当月，地产离岸债规模为38.33亿美元，环比下降了36.42%，同比下降近30%。

“今年的确受了一些影响。一个是批文没有之前给的那么多了，一个是今年疫情也有所耽误。最重要的是，国内对房企融资的监管是很严格的。” 中达证券研究院院长申思聪告诉《每日经济新闻》记者。

高超“财技”失效之后

“三道红线”之后，房企都在融资工具的使用上都变得小心谨慎了。当债券融资和信托融资以及各种各样的融资花招都用不上的时候，房企之中谁在裸泳，一目了然。

中长期来看，投资端减少投入、销售端增加收入当为上策。但眼下的情况，房企顾不上太多了，毕竟其他渠道，真的很难带来资金，所以许多房企纷纷IPO或者配股融资，都是为了渡过资金饥渴的阶段。

在其他融资渠道都遇冷的情况下，房企的股权融资反倒一枝独秀，据同策研究院数据，2020年前9个月，房企通过股权融资获得的资金为1077.64亿元，同比上涨134.18％。

透过稀释实控人的持股比例来获得资金，在房地产行业并不常用。中国恒大近期启动了一次配股融资募得43亿港元，而这家龙头房企的上一次配股还要追溯到2015年——配售股份绝对不是能够轻易做出的选择。

林立在一家小型房企的总部工作，他所在的房企正在联交所IPO的过程中。对房企的融资，他感同身受：“整个融资环境挺紧张的，各个渠道都在收窄，现在等于是将大部分希望都放在IPO上了。如果不行，我们做好了要勒紧裤带过日子的准备。”

确切来讲，融资新规的来临，让许多房企都有些措手不及，但不得不去面对。在短暂清扫战场之后，持久仗就要开打了。许峰在一家TOP5房企投资部工作，因为总部近期降低了投资规模，他的工作就不仅是投资拓展，还要反思回顾。

“感觉好像更忙了。虽然地是少拿了，但是工作是真的没停过，最近总是在看之前的投资是不是合理，反正各种事情。”许峰说。

从长远来看，融资新规期望达到的效果，也正是在于让房企能够提升抵御风险的能力。孙国峰指出，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

而国际投行给出的评价，也都十分正面。随着开发商加快收入确认和债务增长放缓，穆迪在近期发布的一份报告中指出，中国房企融资新规实施后，将在未来2~3年改善开发商的信用质量中国房地产开发商的杠杆水平有望改善，预计多数中国受评开发商的债务增速将在2021年放缓至5%~10%。