房地产，未来只剩“1条路”可走了？

我国的房地产行业，历史有多久？

往小里说，从1998年房改开始，短短20多年的时间，从1年销售面积1亿平米，到年销售17亿平米，成交额高达16万亿，虽然经历过2003年、2008年、2014年的考验，房价却扶摇直上，京沪深突破天际，房价破万元的县城如雨后春笋般出现。

往大里说，房地产拥有上千年的历史。

这话不是我说的，是万科老总郁亮说的。

最近，郁亮在深圳和北方区域的媒体记者做了一场见面交流，他说道：“房地产行业至少有1000年的历史发展，与餐馆、旅馆一起是三大最古老行业，是常做常有，这个行业会根据环境变化去不断适应、不断进化新东西。”

1000年是什么概念？

历史学者吴钩曾写过一本书，叫《原来你是这样的宋朝》， 讲了宋朝火爆的房地产市场。

当时的汴京，市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里，人口密度比现在的纽约、伦敦这样的国际大都市都高，当时的房地产换手率极高：“贫富无定势，田宅无定主。”为满足频繁的房地产交易，宋朝城市满大街都是房地产中介，叫做“庄宅牙人”。

时光越千年，如今，房产提供居住的本质并没有变，房价受供需、成交量推动的因素也没有变，房地产的路却越走越窄。

易居10月23日发布的报告显示，随着三条红线出台，企业融资进一步收紧，也导致房企投资意愿下滑，尤其是9月份，投资金额较二季度均值下降42%，仅高于1、2、3月，TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。

融资出现如此大幅度的下跌，地产商最大的支出成本——土地市场，自然成了重灾区。

数据显示，9月份超百轮竞拍地块仅有29幅，自6月峰值之后连续3个月下滑，较6月百轮竞拍地块数量腰斩。从监测的重点城市重点地块参拍情况来看，9月份200家房企参拍重点地块的次数显著降低，53%企业9月份未参加重点地块的出让，另外32%的房企参拍次数在5次及以下，参拍超过10次的房企仅有6%。

注意，不管是资金面的困境，还是土地市场的萧条，都跟四个字有关：三条红线。

任何关注房地产市场动态的朋友，最近，应该都频繁听到这个词。

在8月份的时候，重点房企进京开了一个会，有关方面给房企规定了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

按照新规，如果没踩线，每年可以增加15%的负债，“踩一道线”的可以增加10%，三道全部踩中的，不准再从银行、信托、资本市场中借钱。

现在，这些硬性的财务指标约束，重点房企已经实施，而根据上证报的报道，“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施。

有从业者感叹：从资金源头掐住房地产的“喉咙”，调控阵势之庞大，态度、手段之严厉，以往从未见到过。

从这个角度来说，拥有1000年历史的房地产，与其说路越走越窄，倒不如说只剩“1条路”可走。

这条路也只有4个字：去金融化。

回顾过去这些年楼市发展历史，无序、高杠杆、高周转、高负债，正是房价快速抬升，楼市危机四伏的关键原因。

20年来，房屋新开工面积从2亿平增至20.9亿平，累计上涨9.3倍。房地产开发投资完成额从0.2万亿元增至12万亿元，累计上涨55.8倍。

商品房销售面积和销售金额分别从1.2亿平增至17.2亿平、0.3万亿元增至15万亿元，累计上涨13.1、58.7倍。

随之而来的，是房企破产、烂尾频发、居民杠杆率不断提升，购房者想买个“所见即所得”的现房都难上加难，深圳、杭州、南京等地反复上演万人抢房，居民消费不断被房贷挤压，实体经济、制造业都敌不过房地产的侵蚀。

央媒《经济参考报》前段时间就发文谈到了这个问题。

文章指出：房地产与金融是天然的孪生关系，无论是房地产开发，还是个人购置房产，都很难离开房地产金融的支持。

但是，金融运行也有“特立独行”的一面，如果缺乏有效的规范与约束，就很容易让房地产偏离“住”的属性，某种程度上成为房价炒作的助推器，成为房地产业高杠杆运行的兴奋剂，进而削弱产业结构优化调整的内在动力。

显然，经济参考报的回应也是这“去金融化”这四个字。