现金流、保值增值 全球最大豪华酒店业主富力的投资逻辑

即将过去的2019年，不是房地产最好的时期，但也不一定是最坏的时期。有一点可以肯定，随着房地产靠土地溢价获利的终结，房地产已由单一投资的时代转向多元布局，比如造车、开拓区块链业务等。与跨界相比，富力则驾轻就熟地通过酒店开启多元化战略。2017年，富力集团以199.06亿元收购万达74家酒店，成为“全球最大的豪华酒店业主”。这一布局令其抢占酒店赛道先机的同时，更助力拓宽融资渠道。

大手笔布局酒店板块

早在2004年，富力集团就涉足酒店板块。通过常年积累的区位开发经验，富力酒店大多选择在中国一、二线城市与核心枢纽城市，而且均处于核心区域。酒店资产在与周边区域联动和开发后，形成区域地标性建筑，随之得以不断增值。

2015年至2017年期间，富力集团酒店板块收益按复合增长率29%,增长至人民币23.75亿元。有着卓越的经营表现的包括广州富力丽思卡尔顿酒店、广州富力君悦大酒店和北京富力万丽酒店等豪华酒店，均位于一线城市核心CBD区域。

在2017年，富力酒店板块引起极大关注，当年，富力以6折的价格199.06亿元收购了万达74家酒店。虽有部分是下沉到三四线城市，但这些城市均具有较高的人口基数和极强消费能力，保证了酒店资产的利用率和持续盈利能力。

富力通过并购酒店，以最快的速度实现了弯道超车和卡位，为自己赢得了头部阵营的门票，如果这一并购规模自建需要15-20年。

收购之后，富力酒店管理规模优势突显，也因此成为“全球最大的豪华酒店业主”。目前，富力90间运营中的酒店里，总建筑面积超395万平方米，房间数为27173间，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。酒店板块的定位整体趋向中高端。

在2017年大力布局酒店之后，富力仍有计划进一步扩大酒店规模。富力集团董事长李思廉在2018年度业绩会上表示，“目前富力有十几间酒店在建，两年内公司酒店数量会增加到100间左右。”

富力为何坚决扩大酒店布局？众所周知，酒店黄金收获期是开业后6-20年，高端酒店市场正处于发展起步阶段，市场空间巨大，已经跑在最前面的富力，只要不断优化管理，就可以占据该领域的龙头地位。

相比跨行业的多元化，通过酒店开启多元化战略对房企来说更加驾轻就熟，这也是绿地、金茂、龙湖等房企纷纷抢滩酒店市场的原因。而富力已在此赛道抢占先机。据机构发布的2019年中国酒店集团规模50强中，富力排名13、万达排名14、碧桂园排名16、绿地排名32、世茂排名39。 从中不难看出，在所有布局酒店的房企中，富力排名第一。

90家酒店机构估值远高于账面价值

为了发挥酒店资产优良的价值以实现保值增值，富力集团引进先进优质的服务理念。聘请万豪、凯悦、希尔顿等国际一流酒店管理团队。并在酒店行业内拥有着良好的口碑，多年来获得各类最佳酒店业主奖。

万豪国际酒店集团是全球酒店行业巨头，作为富力集团酒店管理多年的合作方，万豪集团高级副总裁林聪认为：“富力现在是亚太地区持有高档和豪华酒店物业数量最多的业主，也是万豪中国区最大的合作伙伴之一。双方的合作基于互相尊重、信任以及专业。”

富力酒店的保值增值在数据上的表现更为直观。截至2019年6月，根据第三方评估机构估算，富力运营中90家酒店市场估值近520亿，较整体酒店资产账面价值高34%。

并购万达酒店之后，富力酒店板块收益持续保持着稳健增长。2018年，富力酒店板块营业额由2017年的人民币23.8亿元增至70.3亿元。随着酒店营业额增长，富力所拥有酒店的经营净利润（不包括融资成本及折旧）增加181%，酒店资产持续平稳的为富力带来收益。 在2019年上半年，酒店运营收入达33.7亿元，经营净利润增长7%至6.3亿元。

在酒店资产管理的过程中，每可售房收入是衡量饭店客房经营水平和投资回报的一项重要指标。富力酒店板块每可售房收入的同比优于全国，在2019年中国内地整体酒店的每可售房收入进入负增长的情况下，富力酒店板块资产包总体每可售房收入基本保持了与去年同期一致的水平。

酒店资产是良好的“现金流奶牛”

对于房地产企业而言，公司价值的高速增长是企业存在的目标，具有稳健的现金流是保证公司得以生存根本。富力的酒店板块为集团提供了源源不断的稳定现金流，因此成为业务生态圈一个重要的环节，以及经营的核心组成部分。

众所周知，经营状况正常的酒店具有稳定的现金流，是优质的经营性贷款资产。富力在酒店业务上的布局，能够作为其经营性贷款的融资主体，帮助拓宽融资渠道，进一步提升及多元化资产证券化业务。

2019年1-6月，富力酒店板块经营净利润（NOP）较去年同期增长7%。优质的资产与优良的经营现金流，使富力酒店成为资本市场中所青睐的稳健资产。

据了解，富力已适当挑选部分酒店资产进行资产证券化运作，并向上海交易所申报了酒店类REITs项目。未来国内公募REITs推出后，富力所持有的酒店资产将进一步提升其资产管理及资本运营的能力。与此同时，亦可如希尔顿集团一样，探索资本市场直接投资。

事实上，优质的酒店资产，对于投资者而言是一种“硬通货”。因其具有良好的保值、增值功能，既可以长期持有，在需要现金时又可以将其用于融资。而且，酒店资产是良好的“现金流奶牛”，每年带来的稳定收入及现金流在某种程度上也可以平衡宏观环境波动给公司带来的不确定性。

在2019年，尽管国内经济形势下行，全国旅游人数仍预计突破60亿人次，增速超过国内生产总值。在这样的大趋势下，高端酒店保持资产交易活跃。而富力作为“全球最大的豪华酒店业主”也是直接受益者。据悉，未来,富力酒店仍会进一步探索跨界合作。在通过互联网+的概念来实现线上线下的联动的同时，也在探索与其他行业产业共同构建跨产业联动空间。