断供房数量大增，楼市“凛冬将至”？未来房价或将更令人感到悲伤

    城市化率随着这些年快速发展，99年时城市化率只有30.89%，而06年的城镇化率为43.9%，在七年内平均增幅1.85%，而19年时城市化率达到了60.6%，在14年的时间里只有16.7%的提升，每年的平均涨幅不足1.2%。可以看出，城市化率已经进入高阶段，增长速度在不断地减缓。

    若按照主要发达城市70%的城市化率作为参照，城镇化水平还需要提高9.4%。而19年6月24日，社科院发布的《中国城市竞争力第17次报告》中提到，在人口政策的放松下，预计在2035年，城镇化比例将达到70%。

    而城市化率这二十年30%的增长幅度，代表着每年约有1600万人口流入各大城市，人口流动带来了住房需求。而著名经济学家任泽平也表示：“房价长期看人口”，可见人口是房价的坚固支撑。

    但这些年来，高高在上的房价让刚需购房者都面露难色，连首付都难以凑齐，并表示根本买不起。而买不起房的情况下，租房也成为了他们的另一种选择，这也是近年来租房市场的客源不断增多的原因，根据有关数据显示，20年时租房人口数已超过2.2亿，并还有较大的增长空间。

    而在最近的“金九银十”这两个月里，一些开发商打出高折扣的噱头卖房，很多人排队抢房，甚至还有全款都抢不到房的新闻出现。从数据来看，今年还打破了往期的销售记录，创下历史新高，看起来楼市正重新升温，但实际情况如何？我们可以在租房市场和二手房市场里找到答案。

    1、在房地产市场里有一个“定理”：二手房市场能够反映出真实的房价。

    成交量往往是价格的先行指标，一旦成交量出现了下跌，那么距离价格走低也并不遥远，“量在价先”在楼市同样适用。而近几年来二手房挂牌量暴增，成交量与价格却与之相背离，可以看出目前的房价“虚高”。

    2、根据统计数据，“金九银十”后房子的成交量和价格虽然在持续回升，但各地的房屋租金走势却呈现持平或下跌的走势。

    有专家认为：租金的高回报率，会增加人们购房的需求，并抬高房价，低回报率的走向则完全相反。而当房价下降到某一个临界点时，租金和房价又将出现回弹，双方相互制约，靠着市场的供求关系保持一个相对平衡，在较长的周期中都将保持同步上升或下降的正比趋势。

    而租金是经济的晴雨表，租金最能够反映当前真实的经济状况。显然当前的房租与房价出现了背离，也代表着楼市的泡沫在持续增大。

    房价的虚高，泡沫的持续增大，透过这两点，能够察觉到炒房的火热程度。

    但如今国家对楼市的调控力度越来越大，加上楼市现在的分化现象，部分城市的房价失去了人口的支撑，增加了下跌的风险，楼市已不再是稳赚不赔。

    易居研究院的副院长杨红旭曾经讲述过一个故事：一位炒房客两年前在重庆全款购入180套房产，平均每套200万，而两年后甩卖时却每套降价50万出售，算下来这波炒房的收益为负9000万元。

    目前12月房价涨跌的相关统计数据还没有公布，我们就先拿近两月的统计数据进行比较，可以得出以下结论：

    1、房价整体上涨的趋势在减缓；

    2、房价下跌城市数量增加了22个；

    3、北方城市房价整体下跌趋势明显。

    可以看到，整体楼市已出现分化的现象，部分城市房价持续上涨，而有些城市的房价已经出现了腰斩，例如环京的燕郊，从最高的4万，跌至了目前的1万8；例如涿州，从2万5跌到了不足1万。许多人直接亏掉了首付，而更多的炒房者在房贷的压力下，选择了断供弃房。

    而过去由于房价的快速上涨而推高的居民负债率，成为了一条导火索。根据中国证券报的报道，阿里的拍卖平台上的法拍房数量同比15年高出两倍之多，弃房断供现象大量发生，银行的不良资产处置压力越来越大，这也是近日央行对房贷方面发出“限贷令”的原因。

    值得注意的是，央行发出“限贷令”的原因是2020年12月31日，但其具体生效时间却是在2021年1月1日，如今紧迫的时间出台相关指令是非常少见的，也从侧面说明了“断供房”问题已经到了比较关键的时刻，因此需要限制炒房客进行相关房产投资行为。

    有专家认为，“限贷令”的力度不亚于以前楼市呼声很高的房产税。与房产税不同的是，房产税是增加了炒房客的持房成本，而“限贷令”则是直接遏制住了炒房客的资金来源。因此，目前一方面是炒房客不断离场，另一方面是进场的投资者得不到资金来源，在两者相互促进下，楼市泡沫不断消除，未来的房价或将更令人悲伤。