基准利率和LPR，个人房贷怎么去选择？

　　央妈放大招，对全国人民所有的个人房贷进行一次大清理。

　　全国所有的银行，要和所有的个人房贷客户重新签订合同，把所有按照基准利率定价的贷款合同，全部改为固定利率或者按LPR利率计价。

　　涉及到的个人房贷数量，高达28万亿。

　　央妈只给一次选择的机会，选错了，以后不准再改。

　　2019年8月之前贷款买房的所有人，都会受到这一政策的影响。而且影响还很大，据我估计，可能涉及到1%利差，按贷款一两百万计算，每年就是一两万的利息。

　　对绝大多数家庭来说，一年多还款一两万还是少还款一两万，那差别非常大。

　　下面是央行公告的原文，里面每一个字你都认识，组合起来你未必认识，没关系，下面我会细细的给大家说。

　　从2020年3月到8月，全国所有的房贷合同废除基准利率，改为LPR利率。

　　每个人，有5个月的时间去当地银行重签合同，到时候会有银行的人联系你的，别急。

　　重签合同时，你有两个选项：

　　1、执行原合同不改，但利率永不再变。

　　2、挂钩LPR，未来以LPR+加点的模式计算你每年的利率。

　　如果在这5个月内怎么联系你都不去银行改合同，那银行直接默认你选择第一种，就是执行原合同。

　　执行原合同为什么利率永不再变呢？

　　因为你原来签的合同，是基准利率上浮/下浮确定的，基准利率是你利息的锚，你签约贷款时房地产市场火热还是冷清，所能拿到的上浮/下浮的比例都不一样。

　　而以后，中国不再有基准利率这一说，银行贷款采用LPR进行计算，那基准利率自然不会发生任何变动。

　　所以，这就成了变相的固定利率，你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻，直到合同终结。

　　什么是LPR？

　　今年8月，央行首次进行LPR改革，我当时曾在《今天，房贷历史性大改革，炒房者要小心了》这篇文章里进行了说明。

　　简单的说，就是以后的基准利率不再由央行制定，而是由18家大型商业银行联手制定。

　　每个月，样本商业银行报出自己认为的市场最优价格，去掉一个最高和一个最低，剩下的人里按各家银行上一季度的贷款占比为权重，加权平均计算出本月的贷款市场报价利率LPR。

　　这其实等于央行把基准利率的定价权，放给了下面的银行，迈出了金融体系市场化的关键一步。

　　然后谈谈这个加点的问题，从今以后，中国房贷再有没有什么上浮20%或者下浮20%这一说了，统一改为固定加点。

　　对于之前的老合同，如果你要改为LPR模式，那就有这个百分比的问题要处理。

　　央妈统一规定，以重签合约当时的差额为准，永久固定。

　　什么意思呢？

　　目前最新的LPR，是4.8%，比基准利率4.9%低了10个基点。

　　假设你是前几年买的房子，当时签的是基准利率下浮20%贷款合同，那你的执行利率是4.9%*（1-0.2）=3.92%，每年的利率比今天的LPR低了0.88%，那么你的固定加点值，就是负88个基点。

　　如果你是这几年买的房子，当时签的是基准利率上浮20%贷款合同，那你的执行利率是4.9%*（1+0.2）=5.88%，每年的利率比LPR高了1.08%。

　　那么你的固定加点值，就是正108个基点。

　　这个加点值，是永久固定的。

　　如果将来某一天，LPR下跌到了3%，那么在房价低谷购入，执行负88基点的那位幸运儿，实际执行利率仅为2.12%。

　　而同一天，在楼市火热时买入，执行正108基点加成的那位，实际执行利率是4.08%。

　　双方的利息支出，差不多相差一倍。这就是LPR+加点的利率计算模式。

　　当然，如果LPR从4.8%涨到了8%，那执行正108基点的那位就赚了，因为少涨了点利率，执行负88基点的那位就亏了，因为银行给的折扣变少了。

　　所以，大家的机会还是均等的。

　　执行新规定后，你的利率就是一个浮动值，每年的1月1日，重新浮动一次，当然你也可以和银行签3年一变或者5年一变的合同。

　　不过我建议你签一年一变。

　　在解释为什么要签一年一变之前，我们首先要想好，你是和银行签固定利率合同，还是LPR+加点模式的合同。

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　　如果你签了固定利率，将来LPR降低，你就亏了，要忍受高利率。

　　但如果LPR涨了，比如涨到了8%，那你还按照原来的固定利率，那你就赚了。

　　但我这里，强烈建议你们采用LPR+加点的模式，改为浮动利率，千万别采用固定利率。

　　因为在肉眼可见的未来，降息是一个大趋势。

　　在全球各大主要经济体国家，利率都在飞速下降，降到了接近零，甚至负利率的也比比皆是。

　　前央行行长周小川的公开表态是：中国可以尽量避免快速地进入负利率时代。

　　只是尽量避免、快速地进入，没说不进入，更没说会涨利率。

　　大家都在不断的降息，中国维持目前的高利率已经是一枝独秀了，但中国不可能自己一个人秀太久。

　　仅以房贷利率而言，目前日本是1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、意大利2.03%。

　　而中国的平均房贷利率，是5.53%，远超世界平均值。

　　个人认为，中国房价有泡沫，我不看涨，但我也不看跌，原因就在这里，中国房贷利率的下浮空间太大了。

　　把中国房贷利率打个腰斩，再腰斩，才和日本的房贷利率差不多。等房价下行的时候，你说中国央行的救市底牌有多强。

　　远的不说，2016年的时候，中国大地上就曾出现过房贷利率7折优惠这种跳楼价，你可以用3.43%的利率拿到商业贷款。

　　和今天的房贷差距，足足高达2%。如果你贷款100万的话，那每年多还的利息，就高达2万块钱。

　　我不知道中国有多少家庭会觉得每年2万块钱无所谓，但应该不太多。

　　中国的房贷利率从5%降到2%，还撑不住房价，那才是真的没救，现在还远得很。

　　而从宏观经济上而言，中国目前的经济也急需降息来刺激。有些经济学家为了给降息造势吹风，甚至说：

　　拿掉猪以后都是通缩，不能为了一头猪牺牲整个国民经济

　　全球各国的利率一降再降，而中国上至行长，下至经济学家，也都对未来利率走势持下行看法。

　　你说中国未来的利率走势会如何？利率下行的概率，远远大于上行的概率，近乎是一个必然的趋势。

　　我认为未来3~5年之内，中国的LPR会逐渐下行，可能会降低到3%左右，和今天的利差，大概有2%。现在全世界的商品都是供大于求，为了能让自家商品多出口，中美已经互相打了一年口水仗了。

　　大家都在降息刺激经济，能让利率抬头的可能性只有一个，那就是出现了科技革命，生产力大幅提升，带动世界经济走出泥潭。

　　谁也不知道下一轮科技革命是什么时候爆发，大家都在苦熬着。

　　所以我认为，未来5~10年内，暂时看不到利率暴涨的可能性。至于10年之后的利率会如何，涨不涨和我们又有什么关系呢。

　　十年之后，钱已经不怎么值钱了，贷款你已经还掉不少了，而你的工资又在涨，涨跌影响都不大，我们更关注的是近期的收益。

　　而且，大幅降息后，十年后即便再涨息，也很难超过今天的利率值。

　　未来随着炒房的狂热氛围逐渐冷却，没有投机收益后，房租只有1.5%收益的现实会对房价造成极大的下坠压力。

　　那个时候，为了稳住房价，房贷利率注定会一路下滑。

　　你这个时候让我在最高位签固定利率，当我傻啊，这动不动就是一年好几万的收益差额。

　　没人知道房贷利率什么时候开始真正下行，但就是这几年，所以我建议你们签一年一变的浮动利率合同。

　　现在，银行会陆陆续续给你打电话，让你去重签合同。

　　这个机会，目前来说，只有一次。好好把握。