21个二线城市楼市恢复状况调查：半数二线城市溢价率超20%

　　随着国内新冠疫情得到了初步控制，房企全面复工，3月以来各地房地产市场均在稳步复苏，楼市热度逐渐上升，新房成交的同比跌幅由2月的7成收窄至3成。

　　因疫情影响程度、各地市场信心重建快慢等情况各不相同，加剧了各城市之间的分化，整体表现出“几家欢乐几家愁”的现状。

　　CRIC重点监测的21个二线城市整体经济恢复较快，半数以上城市经济活跃度评测值已经超过70，成都、杭州、苏州位居TOP3。而武汉、大连和郑州经济活跃度评测值在21城中垫底，成交依然处于低迷状态，武汉和郑州跌幅仍在50%以上。

　　本文将从经济活跃度、楼市热度、地市热度三个维度切入，全面分析全国21个重点二线城市恢复情况。综合各项指标，我们对21个重点二线城市房地产市场复苏程度进行排序，其中，成都、杭州、合肥、南京、西安位列TOP5，武汉、郑州、天津、长春、大连、济南、重庆、青岛、沈阳和兰州则为目前复苏最慢的TOP10城市。

　　01/ 经济活跃度

　　半数以上二线城市评测值超70

　　春节后第11周(4.13-4.19)，受出行指数回落影响，全国大部分城市经济活跃度均出现回落，但随着城市有序复工，21个重点二线城市整体经济恢复较快，半数以上城市经济活跃度评测值已经超过70。

　　经济活跃度TOP3城市分别为成都、杭州和苏州，其中成都最高，经济活跃度评测值达到80.42。此外，西安、昆明和南京经济活跃度也相对较高，TOP6城市经济活跃度评测值相差不大。

　　经济活跃度最低的是疫情重灾区的武汉，活跃度仅为60.08。评测值小于70的城市有8个，分别为武汉、大连、郑州、天津、长春、沈阳、青岛和重庆，这些城市主要集中在中西部和东三省，经济复苏进程相对较慢。究其原因，主要是受到了本地和输入型疫情扩散风险的影响，加上城市本身产业结构的影响，复苏程度远不及东南沿海城市。

　　图：21个二线城市2020年春节后第11周经济活跃度排行

　　备注：经济活跃度评测为正向指标，当某一城市评测至接近或高于100时，书名目前经济恢复较佳，已经进入了正常运行范畴。

　　数据来源：网络公开资料，CRIC整理

　　02/ 楼市热度

　　21城成交同比降幅收窄至3成

　　据CRIC监测数据，3月21个重点二线城市总成交仅1388万平方米，同比下滑3成，降幅显著缩窄。

　　分城市来看，成都、长沙、合肥和杭州四个城市成交量已高于去年同期。其中，成都3月商品住宅成交面积为160万平方米，同比增长29%，位列第一位;长沙、合肥和杭州商品住宅成交面积分别同比18%、9%和6%。

　　除了上述四个城市之外，其余17个城市仍然不及去年同期。其中，武汉、郑州、宁波和重庆四大城市成交量同比仍下跌超50%，楼市复苏相对缓慢。一方面由于新冠疫情对楼市的负面效应还在持续;另一方面，这些城市前期需求透支严重，重庆、宁波、郑州等城市在2019年下半年基本都进入了成交低迷期，因而疫后复苏进程也将相对缓慢。

　　表：21个二线城市3月商品住宅

　　成交面积和同比变化情况(单位：万平方米)

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　截止4月26日，通过对12个核心城市的周度数据对比，多数城市4月成交表现都好于3月，不过同去年同期相比，城市间分化差距依旧巨大。

　　成都、宁波、青岛、杭州、南京等城市14-17周(3.30-4.26)成交面积基本都已超越2019年4月，而福州、武汉、大连等城市4月以来的周度累计成交量还不及去年4月的50%，楼市成交表现相对惨淡。

　　表：12个二线城市4月以来

　　商品住宅周度成交面积(单位：万平方米)

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　03/ 地市热度

　　半数二线城市溢价率超20%

　　在土地层面，不同能级、地域之间的城市也表现出分化现象。自土地恢复出让以来，部分二线城市宅地成交溢价率居高不下，但另一部分城市则持续底价成交，地市表现较为冷淡。

　　21个重点二线城市中半数城市的平均溢价率达到20%以上。西安和宁波热度较高，近一个半月来平均溢价率高达40%;地价最高的TOP4城市分别是苏州、杭州、福州和南京，也是平均楼面价破万元的城市，其中，苏州平均楼面价已达到14014元/平方米，21个二线城市中排在首位，其次是杭州，平均楼面价为13036元/平方米，福州和南京平均楼面价分别为11846元/平方米、10145元/平方米，平均溢价率分别为9%、20%、31%和27%。

　　从城市分布来看，长三角区域二线城市热度更高，除苏州溢价率为9%以外，平均溢价率都在20%以上。而郑州、武汉、天津、济南、兰州、青岛、大连和长春8个城市的平均溢价率不足5%，兰州、青岛、大连和长春不但成交均价较低，且基本都是底价成交。

　　地市表现冷淡的城市表现出一个典型特征，即市区核心地块无出让。典型如长春，出让地块主要位于农安县、净月开发区，城区内核心地段无地块出让;青岛成交地块大部分位于即墨、胶南、胶州等地;兰州也以榆中县、城关区青白石片区的地块为主，少数城区内地块的位置条件也较为一般。在房企投资态度整体保持谨慎下，这些城市地块条件普通，难以吸引多家开发商积极参拍。

　　图：21个二线城市2020年3月以来

　　涉宅地块平均溢价率和楼面价(元/平方米)

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　04/ 复苏程度排名

　　成都位于榜首，武汉垫底

　　综合21个重点二线城市经济活跃度、楼市热度、地市热度3项主要指标，对各个城市房地产市场复苏程度做出判断，并将21个重点二线城市房地产市场复苏程度进行排序，整体来看各大城市房地产市场正在加快复苏。

　　目前，复苏程度最快的TOP5城市分别为成都、杭州、合肥、南京和西安。

　　复苏最慢的TOP10城市，分别为武汉、郑州、天津、长春、大连、济南、重庆、青岛、沈阳和兰州，以中西部和环渤海城市居多。

　　图：21个二线城市房地产市场复苏程度排序

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　我们将重点研究复苏最慢的TOP10城市，依据不同城市在经济活跃度、楼市热度、地市热度差异化表现，我们可以将这些城市划分为三大类。

　　第一类：复苏进程最为缓慢，三项指标表现均处于中下游。典型代表为武汉、郑州和天津。

　　首先，三城的经济活跃度偏低，武汉、郑州主要受到疫情的负面影响，经济恢复相对缓慢。其次，从楼市成交热度来看，武汉目前仍处疫后恢复期，1-3月武汉商品住宅成交量仅为131万平方米，同比减少61%，3月几乎无成交，同比减少99%，4月略有复苏，不及去年同期。而郑州和天津则是叠加疫情以及2019年下半年以来成交低位波动的影响，3月同比跌幅仍然保持在40%以上。受此影响，武汉、郑州、天津土拍市场也相对低迷，涉宅用地多以底价成交居多，平均溢价率均在3%以下，房企拿地依旧非常谨慎。

　　第二类：复苏进程好于第一类城市，三项指标中有两项短板。诸如长春、大连、济南、重庆、青岛。

　　其中，长春、大连、济南、青岛属于楼市成交热度已经恢复，但是春节后11周的经济活跃度和3月以来土地市场成交状态相对不佳;重庆则表现出土地市场大热，平均溢价率为20%，不过经济活跃度、楼市成交尚属低位。

　　第三类：复苏进程相对中等，三项指标中仅有一项短板。沈阳、兰州较为典型。

　　对比来看，沈阳的短板在于经济活跃度偏低，春节后第11周经济活跃度评测值仅为68.7，楼市成交热度相对较高，;兰州经济活跃度相对较高，但地市成交相对平淡，从CRIC监测数据来看，虽然土地成交量较去年增长显著，但是平均楼面价仅为898元/平方米，且地块多为底价成交，房企的拿地态度还是趋于保守。

　　事实上，城市的恢复程度也影响到房企投资的积极性，疫情有效控制后，房地产市场复苏迅速的城市值得加速布局，尤其是人口集聚较突出、需求支撑性较强的成都、杭州最值得关注。

　　房地产市场复苏最慢的二线城市TOP10中，作为疫情核心重灾区的武汉，虽然经历了较长一段时间的“暂停”，但“重启”后市场有望快速恢复，就房地产市场而言，2019年武汉商品住房成交规模高达2346.5万平方米，稳居全国第一，需求规模巨大，随着武汉复产复工的重启，土地供应方面也将逐步恢复，未来的拿地机会更多。

　　而沈阳、长春、济南、重庆、郑州等城市成交情况在2019年下半年便已显露出“疲态”，步入下行周期，新冠疫情无异于“雪上加霜”，使得疫后恢复更加艰难，因此，房企在投资此类城市时需要综合考量，审慎拿地。