重点城市开年土拍超1100亿元 头部房企多次出击成买地大户

2021年开年，房企一边忙于发债融资，一边急着买地“囤货”。从境外低成本融资闯年关之余，头部房企、地方龙头房企多次在重点城市土地市场出击，20天内，重点城市土拍金额已超千亿元。

据中指研究院向《证券日报》记者提供的统计数据显示，1月4日元旦假期后的两周内，40个主要城市土地成交总金额超过1114亿元，杭州高居榜首。

“近两年房企都在回归主流一线、二线城市和发达的三线、四线城市，尤其从2020年开始，这些重点城市供应相对都是一些优质地块，房企拿地态度自然积极。”中指研究院企业研究总监李建桥向《证券日报》记者表示，从目前成交情况来看，重点城市土地溢价率相对偏高，但抗风险能力也较强。

杭州卖地392亿元

1月19日，经过32轮竞价，宋都旗下公司以上限价格6.4亿元竞得崇贤新城沾桥D-2地块，楼面价13573元/平方米，溢价率29.26%，竞配自持面积比例20%。

这是杭州2021年开年以来的第9场土拍。

另据公开资料显示，从1月4日开年首场土拍启动，截至1月19日，杭州市共举行了9场土拍，住宅用地成交金额392亿元，同比增长48.3%，是2021年以来全国住宅用地成交金额最高的城市，特别是1月15日成交4宗涉宅用地后，总成交金额超越上海。

“上海、杭州等城市土地市场表现较为积极，主要是这两个城市商品房市场供应不足，土地市场处于量增价稳的状态。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，据贝壳研究院统计发现，2020年长三角商品房成交金额占全国总成交金额的四成，是带领全国市场稳步提升的重要区域，此为拉动长三角区域土地市场持续供应的重要原因。

潘浩进一步称，预计2021年房企将持续关注长三角等重点区域。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄亦向《证券日报》记者表示，从房企布局来看，长三角以及珠三角的一线、二线城市一直以来都是房企争相布局的重点区域，由于这些热点城市土地竞拍较为激烈，加之宅地资源逐渐减少，房企拿地重点逐渐扩散至周边的三线、四线等都市圈城市。

头部房企拿地忙

长三角城市之外，另一个热点城市是北京。去年年底，北京预申请用地便接二连三的挂出了10宗地块，加上挂牌中的地块，2021年北京土地市场供货清单上的名单已经达到16个，起拍价516.67亿元。

更重要的信号是，多宗挂牌待拍地块都是不限价宅地，这意味着土地出让溢价率可能会走高。

实际上，2021年土地溢价率已经连续三周环比上升。克而瑞数据显示，2021年第一周，百城土地溢价率环比增长11.3%；第二周，百城土地溢价率为15.16%，环比增加8.65个百分点；第三周，重点城市土地成交溢价率较上周进一步上涨至15.6%。

不过，溢价率有上行趋势仅仅是2021年开年的表现，还不足以称之为“土拍热潮”。此外，居住用地成交量目前同比仍在下滑。

贝壳研究院统计数据显示，从全国居住用地市场成交量来看，截至1月20日，全国351城居住用地成交规划建筑面积累计同比下滑55.0%，一线城市亦下滑4.6%，整体居住用地成交量同比走低。

“在疫情相对稳定的情况下，预计一季度住宅用地市场成交量或将小幅超越去年同期水平，但今年对溢价率的控制明显提升。”潘浩向《证券日报》记者如是表示。

陈宵则表示，从近期的土拍来看，预计今年一季度土拍溢价率稳中有升。

值得关注的是，“三道红线”监管新规试点企业扩容之际，哪些房企还有能力开年即在重点城市积极“进货”？

“截至1月20日，住宅用地成交金额TOP5的企业为绿城中国、招商蛇口(12.86 -2.21%诊股)、保利发展、滨江集团(4.48 -3.03%诊股)、万科集团，这5家也都是在杭州多次取地的房企。”潘浩向《证券日报》记者表示，头部房企及地方龙头房企为取地大户。

“年初房企一般情况下手头资金较为充足，拿地积极性较高，同时，房企年初有补仓的需求，需要积极增加土储，为新一年的扩张做准备。”陈宵向《证券日报》记者表示，从拿地房企来看，大型房企资金储备更为雄厚，竞争力更加强劲。

对此，李建桥也向《证券日报》记者表示，在城市分化和竞争加剧的背景下，中小房企受到资金和品牌影响力约束，拿不了、拿不到、拿不准的情况会增加，而资金充裕的房企则迎来更好的发展机遇。

“在融资新规影响下，房企2021年的核心任务在于提升资金管理和运营能力，取地能力与企业发展策略密切相关，取地策略亦会根据资金状况进行调整。”在潘浩看来，高周转模式结束后，行业规则正在发生改变，企业拿地能力分化是必然。

“资金面良好的房企拿地更具优势，踩线严重的房企将会受限。”陈宵向《证券日报》记者称，“三道红线”之后，房企拿地能力分化将进一步且持续加剧。