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上海临港:逃避房地产项目预售资金监管的房企将暂停网签
中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管委会官方微信号“上海临港(600848股吧)”消息，为做好临港新片区房地产项目预售资金监督管理工作，促进临港新片区房地产市场平稳健康发展，临港新片区管委会制订了《临港新片区加强房地产项目预售资金监管指导意见(试行)》(下称《指导意见》)。
《指导意见》明确，本指导意见所适用的房地产项目，是指拟预售给自然人的房地产项目。本指导意见所称房地产项目预售资金，是指购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。
《指导意见》明确，临港新片区房地产项目预售资金的监督管理遵循“政府指导，银行监管，专款专用”的原则。所谓“专款专用”，即房地产项目预售资金必须优先用于项目建设，在此前提下可以视实际情况均衡还贷，项目交房后预售资金可申请解除监管。
《指导意见》指出，申请商品房预售许可前，房地产开发企业应选择纳入新片区管委会监管银行名单制管理的银行机构作为项目预售资金监管专用账户的开户银行(以下简称监管银行)，按要求开设预售资金监管账户。名单内银行机构应当严格执行“一个开发项目对应唯一监管银行，一个预售许可对应唯一监管账户”的要求，在房地产项目取得预售证前，与开发商签订预售资金监管协议并报新片区管委会备案，对预售资金实行全面监管。
《指导意见》指出，新片区管委会在收到房地产开发企业提交商品房预售许可申请后，应当对房地产项目的预售资金监管协议、按揭贷款合作协议文本和银行提供的贷款管理方案、用款计划等资料进行核查，并书面征询项目属地街镇政府、新片区建设和交通事务中心等部门意见，对项目是否存在资金链隐患、拖欠农民工工资等稳定性风险进行初步评判。
《指导意见》指出，房地产开发企业应当在销售现场公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管专用账户、按揭贷款银行，以及监督举报电话。
《指导意见》指出，资金监管的原则为，房地产项目预售资金必须保证本次预售许可项目正常竣工，余下资金可用于项目正常运营，项目交房后可申请解除预售资金监管。监管资金按照预售资金监管协议和本指导意见的规定支出，监管银行应当无条件提供流动资金用于项目建设，具体监管方案由监管银行结合项目情况自行确定。
《指导意见》指出，房地产开发企业可凭银行出具的担保期限涵盖预售房地产项目建设工期以及竣工验收、初始登记完成期限，且单方不可撤销的现金保函，替换同等额度的监管资金。现金保函应当明确兑付条件和兑付程序。
《指导意见》指出，房地产监管项目完成房屋初始登记后，房地产开发企业可持房屋所有权登记证明向监管银行申请解除资金监管并撤销专用账户。如房屋所有权登记楼栋号与预售许可楼栋号不一致的，房地产开发企业应一并提交《房产测绘成果备案表》。房地产监管项目土地已抵押(不含在建工程抵押)的，房地产开发企业应当在土地抵押权注销后，方可申请监管资金账户撤销。房地产开发企业应当将监管资金账户撤销申请同时报送新片区管委会。监管银行审核符合条件的，经新片区管委会同意，可解除对该项目的预售资金监管，并撤销专用账户。
《指导意见》指出，新片区管委会可通知监管银行采取暂停房地产开发企业专用账户的资金支取等方式，督促房地产开发企业按监管协议申请资金拨付，并可协调相关部门监督专用账户内资金使用。
《指导意见》明确，房地产开发企业有下列情形之一的，由新片区管委会约谈企业，暂停网签，责令限期整改；拒不整改的，纳入临港新片区房地产开发企业黑名单进行管理；造成损失的，承担相应法律责任：(一)未在售楼处明显位置公示相关规定资料的；(二)未按规定及时将售房款存入预售资金监管账户的；(三)指使按揭贷款银行或者协同按揭贷款银行将房地产项目按揭贷款划入非预售资金监管账户的；(四)提供虚假材料申请拨付房地产项目预售监管资金的；(五)其他变相逃避房地产项目预售资金监管的行为。
《指导意见》明确，监管银行不履行监管职责并造成不良社会后果的，由新片区管委会将其撤出短名单，并3年内不得在临港新片区内承担相关金融业务，享受相关支持政策。同时，由新片区管委会向市级监管部门通报有关情况。
《指导意见》明确，施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料，套取或者协助房地产开发企业套取预售监管资金的，由新片区管委会依照规定处理并记入建筑业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任。
《指导意见》明确，违反本指导意见规定，相关部门工作人员在预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，移交司法机关处理。
《指导意见》明确，购房人应当积极维护自己的合法权益，配合监管部门、银行、住房公积金管理部门，将预售资金存入监管账户。
《指导意见》显示，本指导意见自2021年1月28日起试行，有效期两年，由新片区管委会负责解释。2021年1月28日前已取得商品房预售许可的房地产项目，参照此指导意见执行。
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