大城市房价上涨、长租企业跑路……四位大咖解读楼市热点

)今年全国两会上，有关房地产市场的话题持续引发热议。为此，13日晚，《经纬面对面》栏目以在线直播的形式，邀请到全国政协委员、房天下董事长莫天全，中房集团原董事长孟晓苏，乐乎公寓集团创始人、CEO罗意，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥，围绕“聚焦大城市住房问题，规范发展长租房市场”等话题进行探讨。

直播中，几位嘉宾均认为，大城市的住房供应依旧不足，要解决住房突出问题，应当继续加大供应。有嘉宾建议，除了进行旧城改造外，还可以考虑扩大城市面积，继续向外拓展空间。租赁住房市场是一个周期长、毛利低又兼顾社会保障属性的行业，不宜过度金融化，加大租赁房供给需要多方发力，但也要防止一哄而上。

增加大城市住房供给 扩大用地规模

今年的政府工作报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

刚结束两会工作的莫天全，首先分享了他的看法。他说：“房子永远是个热点，每年两会都是热点。‘房住不炒’的定位已经提了好几年，这是没有任何动摇的，相信未来相当一段时间也是这种状况。同时，政府对租赁住房愈发重视，也是一个发力重点。”

“政府工作报告关于房地产市场的表述，说得非常贴切、非常准确。”直播中，孟晓苏一针见血地指出，最近一段时间人们已经看到，一些大城市的房价出现了快速上涨，根本原因就在于供应不足。例如，深圳每年都有数十万的新增人口，但住房建设用地却没有增加多少，年复一年的人口流入后，自然会出现供不应求的情况。

对于当前一些大城市出现房价过快上涨，莫天全也分析称，一是市场面临着部分中小城市供应过剩，而大城市，特别是一线城市住房供给不足的问题，这是价格上涨的一个基本原因；二是受疫情影响，一些购房需求出现集中释放；三是利率下行，特别是原本用于实体经济的普惠金融资金，违规进入楼市，对市场形成推波助澜的作用。

孟晓苏则从土地制度对大城市的住房问题进行剖析。他认为，内地的土地制度借鉴了香港模式，但这一模式导致城市建设用地占城市总面积的比例偏低，住宅用地面积占比更低，最终推高土地价格，进而出现房价高企的现象。“政府工作报告特别提出‘尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难’，我觉得这个提法切中实际。因此，应当从供给侧改革入手，加大土地供应量和资金支持，增加大城市的住宅供给，满足人民群众需要。”

孟晓苏还认为，中国的城市设计得太小了，应该有效扩大城市容量，除了进行旧城改造以外，还要考虑到城市扩张。

赵庆祥认同增加住房供给的观点，他称，从全国层面看，住房总量上的供应短缺问题已经得到解决，但大城市的住房供应依旧不足，应当加大热点城市的供给。

直播采访中，赵庆祥重点解读了租赁住房市场供给不足的问题。他称，租赁房供给不足主要表现在两个方面，一是新建的租赁住房，几乎要经历一个从无到有的过程，这方面的供给较少；二是存量租赁住房存在供需错配、使用率不高的问题，有待进一步盘活。

租赁市场艰难时刻已过去 防止过度金融化

“规范发展长租房市场”写进了政府工作报告。而在过去一段时间，多地的长租公寓企业都出现倒闭的情况，引发关注。

罗意在《经纬面对面》的直播中指出，过去几年，租赁住房的供应形式主要是包租模式，这一模式很脆弱，难以对抗市场周期。一些机构前期对市场过于乐观，加上运营能力跟不上、资金错配、监管缺乏，导致批量倒闭的情况发生。

“我觉得，到了现在，不管好的还是不好的企业，基本已经是一个出清状态，当下的环境也倒逼一些支持政策的出台。从长期看，这可能是行业必须要经历的一个阶段，事实上也教育了市场，让行业快速规范。”罗意还称，这让从业者认清了行业的本质，即它是一个周期长、毛利低又兼顾社会保障属性的特殊行业。

另一个方面，他称，市场的调整让从业者更加尊重市场规律，“不再会逾越自己，有的人适合在资产端做，去匹配较低的资金，有的则适合在运营层面做深度、做规模，大家都不在自己的能力范围之外去盲目加杠杆。”

赵庆祥也认为，长租公寓企业批量暴雷已经是“过去时”，随着疫情得到明显控制，租赁市场回暖，行业的的艰难时刻已经过去。

“部分企业倒闭，深层次原因是对住房租赁的本质和行业的内在规律认识不够、把握不准。比如说，住房租赁是解决居住问题的兜底方式，租住需求是刚性的，经营服务是微利的，不宜过度金融化。轻资产模式的长租企业连接房主和租客两端，两端都数量大、分布散、变动快，要求租赁企业具有超强的管理和服务能力，一旦出现管理上的失控，就会产生连锁反应，形成挤兑风险。”赵庆祥还说。

多渠道增加租赁供给 也要避免一拥而上

赵庆祥认为，从租客角度来说，长租即长住，长住即安居，安居应租购同权，租客面临的最大困难是同等享受公共服务问题，这是需要首先解决的；从房屋角度来说，长租即不售，不售即自持，自持应可持续，自持租赁住房供给方，最大的问题是模式可持续，所以要解决土地、资金和税收等难题。

赵庆祥还建议，增加租赁住房供给，还要平衡好市场体系与保障体系的关系。租赁住房也应当是多主体供给，多渠道保障，增加新建和盘活存量并举的供应体系。增加新建租赁住房，要发挥政府的主导作用，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房供给；盘活存量，要规范发展住房租赁企业，一方面要解决好“工改租”“商改租”过程中规划变更和消防验收等肠梗阻问题，另一方面规范住房租赁市场乱象。

“建设保障性租赁住房，前期要充分调研论证，避免一拥而上，不能将租赁住房建在位置偏远、配套不成熟的区域，造成入住率低、资源浪费。”他提醒称。

从企业端，罗意认为，经过这次大浪淘沙，长租公寓企业更应尊重租赁市场规模大、利润低的特点，回归到商业本质，关注自身的内生能力。同时，不要盲目地在能力之外加杠杆，不要再金融上加杠杆。莫天全称，长租公寓企业此前出现的“高收低租”现象，也有资本的推波助澜，因此，未来要防止资本的无序扩张。

孟晓苏认为，租赁房供应问题一直不能得到很好解决，主要是缺乏专业化、机构化的房屋持有主体，而汇集社会资金实现对租赁房的权益型持有的REITs，就是解决这一问题的重要方式，建议开展租赁住房REITs试点。至于大城市租售比偏低的问题，则可以通过多种方式加以改变。

做好稳地价、稳房价、稳预期

针对网友普遍关心的房价，尤其是大城市的房价问题，与会专家也在《经纬面对面》栏目进行了解答。

孟晓苏称，房价问题，短期看供求，中期看地价，长期看发钞。“从现在来看，短期和中期还存在一些问题，主要是大城市供不应求。虽然已经提出要解决好大城市住房突出问题，但房地产开发从投入到产出需要一段时间，有些问题并不能很快得到解决，房价上升的动力还在。”

从长期看，他称，受疫情的影响，全世界很多国家都增加了货币供应，例如，美国总统拜登于近日签署了总额达1.9万亿美元的新冠疫情纾困法案。中国也提出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。货币发行量加大会带动包括房价在内的资产价格的上涨，未来仍要做好稳地价、稳房价、稳预期。

莫天全称，从全国看，2021年的房价仍会保持相对平稳的状态，但不排除个别城市价格上涨较快或下跌较大的可能。“在坚持‘房住不炒’的定位下，市场会相对平稳，一旦哪个城市出现问题，调控政策就会及时跟上。”(中新经纬APP)