千亿房企开年“变阵”：精简架构 下沉权限 启动高管换防

去年，万科董事会主席郁亮多次在公开场合提到一个观点：房地产行业已经从“土地红利时代”、“金融红利时代”进入到“管理红利时代”。他认为，在管理红利时代之下，房企必须要解决好组织能力和精细化管理的问题。

新年伊始，房地产行业集中掀起“变阵”潮。截至目前，围绕“精简”和“放权”两大核心关键词，已有6家千亿房企向原有架构“动刀”。此外，以万科、华润置地为代表的龙头房企也开启了新一轮的高管人事换防。

行业销售规模增长放缓叠加一系列融资监管政策组合拳，使得房企资金压力倍增，连龙头企业也充满危机感。房企的组织架构，就好比军队打仗里的“阵型”，每家房企都有自己的阵法，唯有加速提升业绩，提高效能，龙头才能立足于不败之地。

房企组织架构再“变阵”

2021年伊始，房企频繁向组织架构“动刀”，尤其是千亿房企更是“手起刀落”。根据不完全统计，截至目前，已有6家千亿房企进行了较大规模的组织架构调整，涉及旭辉集团、金地集团(600383股吧)、世茂集团、新城控股(601155股吧)、中国奥园等多家企业。

根据新浪财经的观察，今年以来，千亿房企的组织架构调整主要围绕两大关键词。一是“精简”，即体现为公司管理链条的缩短以及区域、城市公司的合并，借此来加大组织架构间的协同效应，避免恶性竞争。

以中国奥园为例，目前公司正在着手新一轮的组织架构调整，主要涉及旗下地产板块的地产集团和商业地产集团两个二级集团。调整过后，地产开发业务将从原先的“集团总部-二级集团-区域总部-城市公司”的四级管控，调整为“集团总部-区域-城市公司”的三级管控，也就是说，地产集团和商业地产集团的地产开发业务将由集团直接管控。

实际上，这已经是1个月内中国奥园迎来第二次较大规模的架构调整。早在2月初，中国奥园提议进行集团内部重组，将奥园健康划入非房地产板块，以更清晰整个奥园集团内部的管理架构和战略实施。

另一方面，世茂集团、新城控股、时代中国等房企则选择了近几年来房企组织变动的“老套路”，即从区域层面入手进行合并管理。

1月份，世茂集团将原来的9个区域公司调整为7个，山东地区以及除杭州外的长三角地区改由苏沪区域管理，华中地区改由浙江区域管理，粤桂地区公司则被海峡发展公司合并管理。同月，新城控股将住宅开发事业部原本19个区域公司精简为14个大区。此外，时代中国房产开发业务则将广东省内15个城市公司精简至7个。

千亿房企开年组织架构调整的另一个关键词，则是“放权”，通过赋予区域或者城市公司更大的权限，实现“弱总部、强区域、强城市”的管理模式，从而加大区域深耕力度，提升市场占有率。

比如3月初，旭辉集团公告称，将成都事业部更名为华西区域事业部，负责四川、新疆的业务开拓与管理工作，原新疆城市公司划入华西区域事业部；西北事业部更名为西北区域事业部，负责陕西、山西、宁夏、甘肃、青海5个省的业务开拓与管理工作。

此外，今年春节前，金地集团新成立北京地产公司，华北区域副总经理遇绣峰出任北京公司总经理一职。而相匹配的投资、设计、营销、工程等职能权限，也从华北区域下放至北京公司。

万科、华润领衔人事换防

实际上，自2019年以来，架构调整已经成为房企的常规动作。根据克而瑞的统计数据显示，2020年-2021年1月，50强房企中共有27家在组织架构上进行了调整和优化。其中，以10强房企动作最为积极，去年有6家房企进行架构变动，TOP3房企碧桂园、恒大、万科均在列。

在房地产行业销售规模增长放缓“五道红线”、“两集中”供地等政策的影响下，房地产行业正在加速进入管理红利时代，由过往强调规模的粗犷发展模式转向倡导效益的发展路径。

谈及房企架构频繁调整的原因，58安居客房产研究院分院院长张波分析称，从各房企的区域整合来看，即有分拆也有合并，一方面是出于人员换防本身的需求，例如通过合并增大部分表现出色高层的管辖半径，有利于整体业绩提升。另一方面也会出于战略布局的考虑，例如不少房企都增加长三角和大湾区的战略布局，自然会强化相应的整合力度。

广州市房地产协会专家邓浩志在提到，目前全国楼市出现了明显的“二元格局”，即一二线城市热度较高，三四线城市则随着棚改政策的撤出急剧降温，因此部分房企的低线城市业务开始收缩，所以会有针对性地进行相对应的架构调整。其次，房企运营成本比较高，通过架构调整也可以节省管控成本，提高管控端效率。

在今年房企这轮架构“变阵”潮中，包括华润、万科、世茂在内的龙头房企，还启动了新一轮的高管人事换防。

据了解，春节前后，华润置地六大区首集体换防，其中四个大区区首互调。具体来看，原华东大区总经理陈刚出任华西大区总经理，原华西大区总经理吴秉琪调往华北大区，原华北大区任董事长张大为调往华南大区，原华南大区董事长孔小凯则调往华东大区并同时兼任东北大区董事长，华润置地副总裁谢骥则赴任华中大区董事长。

此外，3月初，万科也有4个城市公司进行了总经理换防：广州万科总经理李升阳调任新成立的南方区域城市更新公司总经理，广州万科总经理由原青岛万科总经理曹江巍补位，青岛万科总经理一职则由原温州万科总经理张强接任，新任温州万科总经理为原上海区域安全质量与合约中心合伙人卞文军，此外大连万科总经理潘猛卸任，由来自雅居乐的王喆接任。

值得注意的是，除了城市总的换防之外，万科在内部还成立了一个名为“猎头行动”的工作小组，释放出从外部“挖人”换血、加大外招力度的信号。根据市场信息，原则上，20%的万科中高层都要从外部招聘。而前文提到的新任大连万科总经理王喆便是“猎头行动”的“成果”之一。

张波指出，规模房企在架构调整和人员换防方面的优势，主要在于人才储备量大，人员调配的空间大，以及大型品牌房企对于优秀人才的吸引力也会相对更强。但中小房企一般都会相对灵活，也易于给一些房地产新生力量更多发展空间。

“近几年不少大型品牌房企也加大了人才引进的灵活性，因此两者之间的差异度在营销层面已经较小，反而在创新、数字化应用等层面，大型房企的布局力度更大，对此类人才的引进力度也更大”，张波说。

不过邓浩志也同时强调，在近几年房企架构调整中，部分房企出现了大规模的裁员潮，尤其涉及到大量三四线城市地产开发业务的基层员工，此外部分业绩不理想的高层也相继离职。随着房企下沉业务的收缩以及迫于流动性压力，邓浩志预计，房企裁员潮还会进一步上演。