楼市将迎“三大变局”

2021年以来，“十四五”开局，楼市政策非常密集，而且调控举措与政策风向不同寻常。

近日重要的会议召开，对于楼市，有很多“讨伐”的地方，比如越调越涨、期房欺诈，公摊面积坑人等等。楼市此前积累的“三大难题”——房地产税、商品房取消“预售”改为“现售”、按“套内面积”计价销售商品房，又成为大家关注的焦点。而“三大难题”的进展，将带来“三大变局”。

这些话题近几年虽老生常谈，但依然不影响关注度。以目前的形势来看，在“十四五”期间，“三大难题”都有较大几率获得突破性进展。

据多家媒体报道，3月8日，有全国政xie委员提交提案，建议取消商品房预售制度，以套内建筑面积计价销售商品房。

对于这两个建议，委员代表给出的理由分别是：

商品房预售制度的主要弊端是：开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者；先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人无房可住等风险；同时预售制度还助长房地产行业低水平竞争和房产泡沫，削弱政府对房地产市场的调控能力，影响社会稳定，带来了管理风险、消费风险、金融风险和社会风险等一系列社会问题。

由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨；另外，公摊面积计算不透明，购房人毫无知情权和救济权，公共部位（公摊部分）的使用和收益归属存在争议；不仅如此，采用建筑面积计价还将带来物业服务费、暖气费、精装修房销售等相关收费的不公平和不合理。

一、若商品房取消“预售”改为“现售”，有何影响？

众所周知，商品房“预售”制下，开发商销售的是期房，购房者实地能看到的只有沙盘和样板间，甚至有的项目并不打造样板间，其他项目信息大多由置业顾问口述，实际是否能够完整呈现，并不能得到相应的保障。

在信息不对等的情况下，购房者买房承担了巨大的风险，也十分不公平。而取消商品房预售制度，购房者买到的都是现房，买之前就可以实地了解房源的真实质量，并且购买后几乎可以直接入住，节省了成本。看起来，取消预售制对购房者来说是一大利好。

不过需要注意的是，预售改为现售，将提高开发商的资金成本，而增加的成本可能进而转嫁到房价上，促使房价上涨。举个例子：以高层住宅为例，疫情之后基本上建筑结构“正负零”露出地面）就可以销售。如果改为现房销售，意味着开发商回笼资金的时间将延后1年半到2年。假设平均延后2年，按照每年8%左右的资金成本，将增加开发和16%的资金成本。这些成本要么变相加入房价，要么需要政府拍地的时候给予让利（更严格地限价）。

2020年3月，海南省宣布全域实施“现房销售”，成为“取消预售第一省”。此外，深圳、杭州、南京、苏州、江门等城市，也试点了“现售”。

而“现售”之所以没有在全国推广，主要是两大原因：第一，担心房价上涨；第二，担心来自房地产的税收下降、失业率上升。

去年疫情爆发之后，几乎所有的省市都降低了预售门槛，而不是提高预售门槛（只有海南例外）。其目的，还是扶持房地产行业，避免企业压力太大。

鉴于经济下行压力期还有至少2年，所以全国范围内“预售”改“现售”，可能要到2023年之后才有可能推进。

二、按“套内面积”计价销售商品房，房价会降吗？

我们再来看，呼声很高的商品房销售取消“公摊面积”。主要原因是“公摊面积”的计算非常不透明，并由此造成了业主多付采暖费、物业费等。但也需要注意的是，如果取消，按照套内面积或者实用面积销售，房价则会出现“跳涨”的奇观。

目前中国带电梯的住宅，正常情况下套内面积占建筑面积的70%左右，多的可以接近75%，少的可能不足66%，关键看开发商有没有“偷面积”。而开发商是否“偷面积”，还要看地方政府的监管是否严格。在一些城市，甚至出现了套内面积大于建筑面积的怪现象。但这毕竟是少数。

如果改为“套内面积”，按照套内率70%计算，每平米的单价会上涨30%以上，甚至超过40%。这会给民众带来通胀很厉害，房价很高等印象。所以，这或许是“取消公摊面积”一直没有落地的重要原因。

实行“套内面积”、“实用面积”固然好，但会带来强烈的通胀感，而且引发跟欧美等国家住房价格的对比，可能加剧资金流入效应。

当然，站在购房者立场上看，还是抛弃公摊面积更好，因为真实的、令人瞠目的单价，会对政策产生倒逼，维持调控的高压。否则，房价会在公摊面积掩护下，容易走高。

三、房地产税，到底何时出台

最后来谈谈房地产税，虽然“政府工作报告”没有提及“房地产税”，说明2021年房地税立法不会有实质性推进，但在《“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要（草案）（征求意见稿）》里，有明确的说法：

推进房地产税立法。稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

由此可见，房地产税立法，大概率在十四五期间获得实质性进展，至少会有初步的方案公布，或者在部分城市搞试点。至于全面落地，恐怕还需要更长的时间。

房地产税的推出，很有可能伴随着中国土地制度的重要变革。但笔者认为，房地产税不是为了遏制房价的，而是为了解决税收来源的。如果房地产税里，加入对多套房拥有者“惩罚性”、“累进制”的税率，那就会影响到老百姓的资产配置结构，多套房业主将被迫卖房，短期内会产生遏制房价的作用。

2021年以来，截止到3月13日，全国房地产调控政策次数已累计高达100余次。调控对房地产“围追堵截”，政策风向上可见，"房住不炒"已不再是一句空口号。

在房地产快速发展的这20多年时间里，楼市经历了很多次大大小小的调控，但基本持续两三年就结束了。但是，这一次明显不同。从2016年9月份开始算起，楼市调控已经持续了4年多，而且2021年还有更加严厉的趋势，所以是时候换一种态度和眼光来看待楼市了。

随着宏观政策面的继续收紧，楼市价值将逐步回归到城市的基本面。未来风向上，大城市有进一步聚集的趋势，继续强化都市圈（粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、长三角、成渝地区等）。笔者认为大城市房价依然很难下跌，但2021-2022年这两年整体上也不会有大涨，在政策高压中保持稳中微涨或横盘态势的概率比较大。