任泽平2021年新观点：如何看待房地产楼市发展趋势？

　　近日，恒大集团副总裁、首席经济学家、恒大经济研究院院长任泽平先生演讲《2021中国宏观经济分析与政策展望》。

　　任泽平表示，中国房地产如果要解决根本问题，要放眼全球，把所有的住房制度，因为98年房改，中国香港土地批注制度预算制度都在香港，你有制度，就有今天的市场，如果说你要改变现在这样一个趋势，或者是制度的依赖，那有必要改变它的基因，就是它的制度。比如说德国有德国的制度，就有了德国的住房市场，德国的制度是什么？就是以租赁为主，土地租赁，在德国60%的人是租房，德国有一套的住房租赁的法案，比如房东不能随意涨价，德国租赁价格有严格的控制等等一套的法律，不是简单的建了租赁房就可以解决。

　　包括新加坡主屋制有一套覆盖人群的主屋制，这是要做详细的研究的，当然新加坡德国在发展租赁方面非常成功，但也有失败的，美国和日本在住房的保障方面，包括市场方面，都谈不上成功，甚至付出沉重的代价，爆发了经济危机，我们把教训当经验，中国的住房制度改革走到今天是有进步的，我这几年一直呼吁，其实解决中国的住房制度改革长效机制就是八个字，世界上百年的住房制度的发展，我们城镇化率60多，中国城镇化还有20年，所以历史还留给我们20年的时间窗口，让我们把住房制度进行完善和改革。哪八个字？叫人地挂钩和金融领域，什么叫人地挂钩，房地产长期看人口，周期看土地，人是需求，土地是需求，金融是饭碗，人口流动的地方你给他供地，人口源源不断流入不给他供地，这就是深圳杭州不断上演的故事。别的地方人都跑了，但是你要是振兴它开发它，土地指标向它倾斜，就一定会做好，中国现在高房价，三四线高库存，根本原因就是人地分离，一点不复杂，经济学来看是最普通不过的常识，土地指标是服务于人的，社保土地等等，是服务于人的。人在源源不断向都市圈和城市群迁移，把指标配过来。

　　我们过去20年我觉得房地产最根本的就是人地脱钩，要解决就是人地挂钩，这还有一个认识的问题，好消息是经过几年的呼吁，大家越来越认识到不可能均衡发展，产业也好人也好，是集聚的，所以十四五规划包括这次两 会提出未来重点发展就是城市群都市圈，可能很多没有研究过，以前国土规划有一个词反复出现，叫区域均衡化，重点发展小城镇，控制大城市，这句话消失了，这就是我们认识改善了。当我们的认识开始尊重客观规律，人口流动的规律的时候，政策就到位了，当然不可能一步到位，有一个过程。第二是金融稳定，这个不展开讲了，这个展开讲比较麻烦。

　　德国为什么房价控制的好？不仅德国房价控制的好，德国通胀也控制的好，德国是世界上控制通胀最好的发达国家之一，这是为什么在欧盟成立之前，整个欧洲把马克作为货币，欧盟成立之后设在德国的法兰克，所以是跟货币有关的，我们能不能把货币利用好，实现人地挂钩，是中国住房制度的根本。其他的都是权宜之计，你发现根本不解决问题，还有扎实做好碳达峰和碳中和的各项工作，什么叫碳达峰，在2035年实现中国碳排放开始下降，达到峰值开始下降，碳中和通过植物造林我们把碳排放可以吸收掉，碳中和是这样的概念。

　　中国这几年我觉得还是体现了在全球来说在保护生态环境方面，担当了责任，昨天北京爆发了20年以来，起来一看好像是雾霾，其实是沙尘暴，非常严重，但是据说这次沙尘暴不是我们自己刮的，是从外面来的，我是01年在北京上学，当时01年02年那时候沙尘暴习以为常，每年都有，但是为什么这次来的之后，大家很惊讶，就是因为我们多年没有发生了。14、15、16年在北京雾霾非常严重，我身边的很多朋友后来就南迁，要不搬家到上海，搬家到深圳，当时好像15还是16年，当时我都打算要举家搬到上海，小孩的学校都找好了，但是后来难以想象，我们用三年的时间，迅速把雾霾治理好，所以我们国家有他的优势，我是研究经济学的，我们这几年很多西方的经济学家，包括我们自己留洋回来的经济学家，经常唱衰自己的国家，但是这几年我们国家蒸蒸日上，很多问题我们值得反思，中国的问题制度跟国外不一样，过去这几年我们这套是成功的，无论是雾霾还是这次抗击疫情。