专题 | 云贵房企发展现状及扩张模式探究

上海房地产迎来周期性大年是多重因素导致的，但根本因素是近几年累计的购房需求的释放导致的

云贵房企相比其他派系房企规模较小，但具有自身不同的发展模式与业务壁垒，非其他房企短时间内可以取代。

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云贵缺乏需求支撑

城市分化显著，本土房企发展受限

1、宏观：体量处全国中下游，增长极单一，人口持续外流

经济增长以投资为驱动，体量相对有限（部分略）

云贵区域指云南省和贵州省，均地处中国西南边陲，地形结构复杂。其中，云南山地湖泊众多，山地和高原面积分别占全省国土总面积的84%和10%，境内径流面积在100平方公里以上的河流有889条，湖泊水域面积约1100平方千米；而贵州素有“八山一水一分田”之说，高原山地居多，92.5%的国土面积为山地和丘陵，是全国唯一没有平原支撑的省份。

受制于严峻的地形结构和地质条件等因素，过去很长时间内，云贵区域交通发展相对缓慢，但随着近几年当地政府大力投资开发基础交通网络建设，相较于过去改善显著。比如，2019年贵州的高铁城际铁路通车里程约1339千米，而云南则为1074千米，分别占全国总里程的3.7%和2.96%，处全国中游水平。

在此背景下，近年来云贵区域整体经济体量仍处全国中下游，但经济增速迅猛，经济增长以投资驱动为主。2020年云南实现GDP约为24488亿元，排名全国第18名，人均GDP为全国水平的0.7倍，而贵州GDP约17827亿元，落后于云南，排名全国第20名，人均GDP为全国的0.68倍，GDP总量排名相对靠后。但是云南和贵州经济增速位于全国前列，2020年云南和贵州增速位列全国第3位和第2位。

从经济增长的驱动来看，投资是拉动云贵区域GDP增长的主要因素，2015-2018年云南和贵州的固定资产投资连续多年均实现两位数的增长，2019年以来投资增速开始放缓，尤其是贵州。从投资类型来看，云贵区域固定资产投资主要投向基建和房地产，其中基建占本省固定资产投资的40%左右，而房地产占比20%左右，近几年房地产增速较快，其中2019年云南和贵州房地产开发投资同比大幅增长27.8%和27.3%。

受限于经济发展，云贵区域城镇化率全国倒数，区域内部两极分化明显。2019年云南城镇化率为48.9%，较2015年提升5.6个百分点，但仍处于全国倒数第三；同年贵州城镇化率为49%，仍处于全国倒数第四。城市层面，云贵区域内省会城市城镇率均超70%，其中2019年昆明常住人口695万，城镇化率73.6%，而同期贵州的76.13%，而剩余的中小城市城镇率普遍偏低，如2019年云南曲靖城镇化率49.64%贵州毕节约44.3%，与省会差距明显。

云贵区域高度依赖资源型产业，经济发展相对滞后，城镇化水平偏低，城镇居民的人均GDP仅为全国的0.68-0.7倍，人口常年负增长，人口持续净流出。云南和贵州作为传统农民工输出大省，剔除自然增长率后2015-2019年云南的常住人口机械增长率均为负数，分别为-0.05%、-0.05%、-0.07%、-0.08%和-0.06%，而贵州除2015年外的其余年份人口机械增长率也均为负。

2、房地产：省会虹吸效应显著，多数城市不具备可观的盈利空间房地产投资规模处全国中游，区域内省会贡献约4-6成（部分略）

由于云贵经济高度依赖房地产，近年来房地产开发投资维持高增长，但投资规模仍处于全国中游。

省内城市层面，与云贵区域人口流动趋势相似，省会和核心城市对全省房地产投资额的贡献度高达60%。云南省内部呈现“一超多弱”格局，2013-2018年的大部分年份中，省会昆明对全省房地产投资的贡献度持续攀升，2017年甚至达到60.4%，而对其余城市的开发力度较为分散，如2018年玉溪贡献度4%，大理4.9%，丽江1%。而贵州省内部，房地产投资格局呈现“一超一强多弱”格局。2013-2018年贵阳和遵义对全省房地产投资的贡献度稳定60%左右，其中贵阳的房地产投资贡献度持续下滑，从2013年的50.6%下滑到2018年的42%，而遵义房地产投资贡献度呈上行趋势，2018年达到18.9%。

3、竞争格局：龙头瓜分超8成份额，俊发和中天本土优势突出TOP20房企已全部进驻云贵，本土房企生存空间压缩

云贵房地产市场需求和规模处全国中下游，但区域内部仍有如昆明、玉溪、大理、西双版纳、丽江、贵阳和遵义等部分城市，或因刚性需求拉动，或因发展文旅地产诉求等因素，近年来龙头房企纷纷进驻云贵。据统计，2020年销售排名TOP20房企在云贵的进驻率达100%，且均已完成省会昆明和贵阳的布局。

龙头房企不断进入云贵市场，凭借品牌和资金实力，逐步压缩本土房企生存空间，本土和外来房企竞争格局呈现“二八开”趋势。根据克而瑞发布的《房企销售业绩TOP20——云南榜》，2019-2020年云南全口径销售TOP20房企中外来房企销售贡献度分别为80.67%和73.25%；由于克而瑞暂无贵州销售排行榜数据，以省会贵阳为例，据CRIC系统显示2019-2020年贵阳全口径销售TOP20房企中外来贡献占比均超85%。

俊发和中天稳居本土寡头地位，碧万恒融位居外来前列（略）

02

云贵房企侧重省会深耕

外拓布局以四川为主

1、云贵房企规模较小并深耕省会，较少形成全省布局

仅5家云贵房企上榜，俊发地产名列59位

从云贵区域的9家重点房企[1]（包括5家云南省本土房企及4家贵州省本土房企）来看，自2017年起，仅有五家在克而瑞TOP200全口径金额排行榜中出现，分别为俊发地产、中天城投、云南城投(600239股吧)、麒龙集团、宏立城，仅中天城投（中天金融(000540股吧)）及云南城投实现上市。其中，俊发地产规模最大，2020年的全口径销售额达670亿元，两百强中排名第59位；中天城投的全口径销售额也达到了183亿元，排名132位。

整体来看，云贵房企上榜数量较少，9家中仅有5家；且排名较后，除了俊发地产在60名之内，其余房企均在100朝外。如2017、2018年上榜的云南城投、宏立城，排名均在160名左右，2018年上榜的麒龙集团则排名第200名。

[1] 9家重点房企为：俊发地产、云南城投、诺仕达集团、云南江东、华夏阳光、中天城投、麒龙集团、宏立城、富康实业。