房企年报季|“黑马”降速求稳 中梁控股2021新年度目标：降负债、增毛利率

早年间通过高负债扩张、实现规模跃升的“黑马”房企——中梁控股，再度公开表态要“降速求稳”。从企业最新发布的财报数据来看，在销售及营收俱增、“三道红线”档位“由红转黄”的另一面，2020年中梁控股的核心净利润及毛利率却出现一定下滑。此外，尽管2020年度销售目标如愿达成，但该公司新定下的1800亿元销售目标，也再度印证了其上市后规模增速一路下滑的现实。

中梁在2021年展望中提及，片面追求规模的时代已经远去，在市场需求与竞争模式的驱动下，更强调运营和产品能力，并将2021年作为中梁提升能力与巩固行业地位的重要机遇期。现阶段，企业喊出追求有质量的发展，似乎在一定程度上意味着“发展让位于降负”。而在3月24日中梁控股召开的2020年度线上业绩发布会上，该公司管理层也表态称，降负债、增毛利率将成为该公司新年度的重要任务。

销售及营收俱增

核心净利及毛利率下滑

财报数据显示，2020年，中梁控股实现总收益659.4亿元，较2019年增加约16.4%，其中物业销售收入655.0亿元，同比增长16.2%；毛利138.53亿元，同比增长5.1%；公司核心净利润（经调整后）为65.9亿元，较2019年增加约4.6%。

在销售及营收俱增的另一面，中梁控股的核心净利润及毛利率则有所下滑。据年报，2020年中梁毛利为138.5亿元，同比增加5.1%，整体毛利率为21.0%，较上年同期23.3%下降2.3个百分点，主要由于土地成本较高而溢价能力受限所致，毛利率处于行业较低水平，盈利能力走弱。同时，归属公司拥有人净利润约37.5亿元，同比减少约3.8%。

事实上，尽管中梁控股近年来的年度业绩增速均实现了一定幅度的正增长，但该公司在利润率方面的表现在相同规模的房企中却未居先。公开资料显示，2019年中梁控股销售毛利率为23.27%、销售净利率11.04%，因为较高的资产负债率，使得该公司净资产收益率（加权ROE）达到67.81%，各项盈利指标仅处在TOP50房企的中游。

对于下滑的毛利润，中梁控股执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉于业绩说明会上解释称，2020年中梁确认收入的项目基本上是反映2017-2018年，特别是2018年买地的项目；2017至2019三年间，土地市场处在较热的形态之下，尤其是2018年以后一些二三线城市、包括沿海某些城市都出现了政府限价的问题，这使得中梁控股在2020年的毛利率呈现下跌表现。

“我相信，2020年毛利率下跌的企业不只是中梁，整体行业特别是长三角为主的房企，包括珠三角有些房企也可能面临这个问题。”在游思嘉看来，2020年受政策及市场布局的影响，中梁控股只是毛利率出现下滑房企中的一员。

“参考集团所有项目，相信各大区域应该也会维持这样的状态，预期毛利率今年可以稳定下来。” 游思嘉补充说道。

有息负债同比增超三成

“三道红线”档位“由红转黄”

高负债扩张，曾是中梁控股这家“黑马”房企在过去几年间实现规模跃升的一大主要路径。基于此，外界也对中梁控股一直有着资产负债率、融资成本双高的印象。据最新财报，中梁控股2020年度有息负债增加幅度依然较大，同比增超三成，但该公司在“三道红线”档位方面实现了一定的降档。

具体来看，年报数据显示，截至2020年底，中梁控股有息负债为540.92亿元，同比增加34.6%，其中短期负债237.84亿元，对应的现金为342.33亿元。

据贝壳研究院数据，依照“三道红线”融资新规，2020年末，中梁控股剔除预收款后的资产负债率为80%，较上年同期下降约11个百分点，但仍超出阈值；净负债率为65.8%，与2019年末基本一致，微增0.2个百分点；现金短债比为1.43，较上年同期大幅提升0.73。由此中梁控股2020年年度指标“踩一线”，“由红转黄”成功实现降档。

据悉，2019年，中梁控股踩中“三道红线”，处于“红档”，到了2020年中报，其净负债率和现金短债比均达标，从“红档”转为“黄档”；而截至2020年底，该公司仍处“黄档”。

值得一提的是，2020年有消息称，部分内房曾被要求提交降负债方案，中梁控股是其中一家。对此，游思嘉在业绩会上回应记者提问，中梁是作为12家重点房企参与政策的试行，并严格按国家的要求来控制集团的财务指标。

“中梁的净负债率自从上市以来一直保持平稳，在2020年年底处于66%，基本上跟2019年年底持平。现金短债比方面，以国家三条红线比较严谨的计算基准，我们已经把我们的现金短债比，含非售现金口径达到1.1倍；如果含所有现金，我们的倍数是1.4倍，属于行业安全水平。所以中梁去年是两条红线都是成功降压，现在是黄档的房企。” 游思嘉解释道。

谈及公司截至2020年底79.9%的资产负债率，游思嘉透露，集团会在未来的两年到三年时间内，逐步以自身的节奏降到国家所要求的70%。其还表示，“黄档”企业是可以允许有10%有息负债的增长，所以在2021年中梁也会按此增长去铺排集团的业务。

对于财务结构，游思嘉介绍，今年中梁计划把非银渠道的融资压缩，并认为今年有机会从28%压缩到接近20%，具体要看2012年整体融资环境情况。“以各个融资条线的情况来看，集团应该是非常有可能从去年的8.5%加权平均成本继续下降到8%。”

同策研究院资深分析师肖云祥在接受北京商报记者采访时表示，对于有正常经营的房企而言，降档并不难，重要的手段是放缓拿地节奏，提升销售去化能力。是否要快速达成目标，主要还是在于企业对销售规模、利润、杠杆之间做平衡和取舍。

企业披露数据可见，新形势下中梁的取地态度已经渐趋谨慎。综合近两年拿地数据，2019年中梁拿地总价达到了764亿元，拿地销售比达50%；2020年虽然力度有所下降，但全年拿地总价依然达到了711亿元，拿地销售比达到42%。

2021年目标销售1800亿元

规模增速持续放缓

中梁控股曾是高增速发展阵营中的房企代表，此前该公司仅用三年时间便跨入“千亿俱乐部”行列，但近年来该公司的销售增速似乎有所放缓。来自贝壳研究院的统计数据可见，自2019年上市后，中梁控股规模增长持续降速：2016-2019年，中梁控股的业绩增速分别为13.1%、241.6%、56.1%、50.3%。

最新财报数据显示，2020年中梁实现合约销售约1688亿元，尽管达成此前定下的1680亿元销售目标，但同比增速仅约为11%。而根据业绩说明会上公司管理层的公开表态，中梁2021年销售目标为1800亿元，预期增速约7%，相比过往五年增速降幅更是明显。

“实际上，中梁控股在2019年初，就提出了放缓拿地、质量发展的诉求，加之2020年各地调控政策收紧，在一定程度上也对其销售金额产生负面的影响。”肖云祥指出，中梁控股销售规模增速最快的是2016-2019年间，期间复合增长率达到50.8%。

对于销售增速放缓这一转变，贝壳研究院高级分析师潘浩给出了“相对稳健”的评价。潘浩认为，经历过高复合增长的中梁，在当前政策调控与行业形势下，有意谋求行稳致远的发展道路。

“2020年，中梁控股一改‘黑马’的高复合增长势头，转为倡导以‘稳’为基调的发展道理，更像是战术性的‘发展让位于降负’。”潘浩如是分析道。

谈及未来的销售增长，中梁控股执行董事及联席总裁李和栗在业绩发布会上表示，该集团现有土储可为未来3-5年内的销售增长，供应充足的货值。另据其透露，2021年中梁可售货值约为2600亿，预期去化率69%。

“‘三道红线’融资新规的实施，对寻求弯道超车的‘黑马’房企，提出了更高的要求，也意味着在严格的调控政策下，中梁未来在销售规模上快速提升的机会已经很小。”在肖云祥看来，这也倒逼中梁控股开始追求有质量的发展，比如从多元化方向进行探索，提升公司综合实力。