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天津、沈阳、广州打头阵,楼市玩法巨变

2021-03-26 14:52:52 来源:广东财经网

今天(3月26日),一份“广州市规划和自然资源局国有土地使用权网上挂牌出让公告”出现在《广州日报》第九版上。

这份不起眼的公告,宣告广州楼市进入到了一个新时代:住宅用地集中供给。

此次广州准备一口气转让48宗土地的使用权,总用地面积近393.6万平,总建筑面积近928.5万平,挂牌总价超901亿元!计划于4月26-27日分批限时竞价出让。

要知道,2020年广州出让的“涉宅用地”总共才85宗,而本次集中挂牌就就相当于去年全年的56%。

或许有读者会问:广州这是在做什么?想一口吃个胖子?

其实不是广州要做这样做的,是行业主管部门的要求。

今年2月的时候,有媒体报道说:国家点名22个城市,要求从2021年开始实施“两集中”方式供应住宅用地。

所谓“两集中”,是指要“集中发布出让公告,集中组织出让活动”,每个城市每年最多搞3次集中的住宅用地出让。

22个城市是:北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

在广州发布这次“超级土地出让公告”之前,天津也发布了首次“集中供地”的公告。

天津第一批集中出让的土地一共60块,覆盖全市16个区,其中挂牌地块共32宗,待定地块共28宗。

据悉:天津将采用现场交易,不在线上竞拍。由于每天成交量有限,将使用“同一天挂牌、分天出让”的方式,但竞拍日期必须连续。

沈阳也宣布了首次“两集中”出让土地的公告,总计37宗地块,除了和平区缺席,其他八大城区皆在这一轮集中供地计划中,总供地规模达362.73万平方米,预计土地出让金收入可能会达到325亿。

而去年全年,沈阳的土地出让金总收入也不过586亿元(中指研究院数据)。

由于时间已经来到了3月末,估计其他10多个“两集中供地”的城市,也会陆续发布首次“超级土拍”的公告了。

22个城市卖地收入占全国的比重比较大,2020年在33%左右。而这22个城市又是全国房价的风向标,因此“两集中卖地”的新规则,会显著影响到未来楼市的走向。

下面谈谈我的看法:

第一,国家之所以要让22个主要城市搞“两集中供地”,主要是为了压制住宅用地的价格,达到平抑房价的调控目标。

可以想见,类似广州这样的大城市,一次集中供应48宗含有住宅用途的土地,必然会分散开发商的资金,这样每个开发商可以参拍的土地就会明显减少,哄抬地价的可能性会降低。

这有点类似当年创业板和科创板开板,为了防止恶炒,深交所和上交所都是一次性推出一批股票,以分散市场资金。

这就是选22个城市搞试点的原因。如果效果好,可能还会在全国更大范围内推行。

由于过去一年全球央行大放水,货币比较宽裕,国家非常担心出现资产泡沫,因此对楼市和股市最近都比较谨慎。比如一直在调控楼市,对股市的这一波下跌没有做明显的安抚,都意味着国家希望资产价格在2021年实现软着陆。

第二,这对于中小开发商来说是一个利好,对大开发商略有不利。

以前“挤牙膏式供地”的情况下,大开发商可以滚动运用资金,基本上不给中小开发商机会。最终逼着“没有土地、快要饿死”的中小开发商铤而走险,高价拿地。

集中供地之后,中小开发商的机会增加了。他们可以盯住一些不太热门的土地,选薄弱环节突破,拿到土地的几率将增加。

当然这是就22个城市范围内来说的。大开发商或许会加大在22个城市以外拿地。

第三,每年不超过三次供地,会让各地政府产生紧迫感,第一次出让注定要成为“最丰盛的大餐”。

地方政府越来越依赖土地出让收入。根据财政部最新数据,2021年前两个月,国有土地使用权出让收入11236亿元,同比增长67.1%。跟2019年同期相比,则增长了39.6%。

2021年前两个月的卖地收入,已经相当于地方一般预算收入(不含卖地,主要是税收)的52.6%。

由于每年只有3次集中出让住宅用地的机会,而宏观政策和经济走势充满不确定性,大家一定是希望第一次多卖一些,这样才相对安全。

所以,每年3到4月将形成一个土地出让的高峰,可能成为开发商拿地的最好时间点。

第四,地方政府如何执行非常关键,如果参拍保证金比例降低,或者出让时间拉长,则会抵消“土地两集中出让”的效果。

建议住建部制定集中出让的细则,比如规定必须在网上交易,1天完成(公示期可以长一些)。如果拖拖拉拉10多个工作日,或者把保证金比例大幅降低,跟分散出让土地就没有什么区别了。

第五,这个新规还有一个政策含义,就是把热钱赶到22个城市之外,推动全国楼市的板块轮动、轮流吃饭。

未来22个城市的土地不是随时可以买到的,每年只有3个窗口期,错过了就拿不到了。怎么办?只能去其他城市拿地。这样,钱就被挤到了其他城市。

由于城镇化的“马太效应”,人、财、物高度向大城市集中,如果国家不干预,弱二线、普通的三四五线城市的机会将越来越少,地方财政压力也会加大,最终形成恶性循环、死亡螺旋,加剧人口流失和地区不平衡。

所以,国家才出台了“两集中供地”的政策。

因此,站在地方政府的角度来看,对于没有纳入“两集中供地”的城市是利好(可以随时卖地,价格可以卖得高一些),纳入的是利空。站在购房者角度,纳入22城的是利好;没有纳入的是利空,因为地价更容易上涨。

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