龙光集团跨周期高质量增长“硬核”：近期增长有保障，远期开发有资源

3月26日，龙光集团（03380.HK）披露2020年业绩，在合同销售、土储、资金、财务结构等多个维度均表现优异，展现出企业提速增效的良好发展势头。

财报显示，龙光集团全年实现收入710.8亿元，同比增长约23.7%。2020年全年实现权益合约销售额1206.9亿元，同比增长31.9%，超额完成了公司设定的1100亿元销售目标。

手中有粮，心中不慌。亮眼的业绩背后，是龙光在核心都市圈积累的丰厚优质土储，这些土地构成了龙光业绩稳健增长的基石。

布局核心都市圈 多渠道拓展土储资源

回顾龙光的发展历程，我们能清晰地看到龙光是如何通过踩准每个土地投资时点，从而实现高速成长的。无论是区域布局，还是周期节点，龙光在投资拿地方面都始终表现出颇为前瞻的战略眼光。

拿地实际上是一项投资，一笔好的土地投资可以用“好标的”与“好价格”两个维度来评价。

对于房地产开发来说，“好标的”首先表现在区域价值上。2020年，龙光坚持前瞻性投资策略，聚焦核心都市圈，多渠道拓展土储资源，获取“好标的”。截至2020年2月，龙光拥有土储总面积7200万平方米，同比增长25%，总土储货值12322亿元。布局城市能级方面，龙光的一二线城市土储合计占比达93%，粤港澳大湾区与长三角土储合计占比85%。

“好标的”还表现在项目位置上，龙光独特的TOD投资开发模式已经颇为成熟，公司在深圳的20个项目均为地铁物业项目。同时，龙光把这种开发模式快速复制到全国，成效显著。2020年，集团长三角区域销售额101亿元，劲增236%，仅两年时间就实现销售破百亿，异地扩张获得成功。

“好价格”则往往依赖企业对于拿地时机和方法的把握。龙光擅长逆周期拿地，2020年上半年，土地市场受疫情影响出现窗口期，龙光精准择时，在粤港澳大湾区和长三角区域拿地多幅优质地块，成本优势较为突出。

此外，伴随着城镇化不断深入，城市发展进入快行轨道，核心城市适合开发的土地资源，尤其是核心区域土地资源，也越来越彰显其稀缺有限性，城市更新为房企打开未来发展新赛道。

目前，城市更新已经成为龙光集团拿地的重要方式，是集团高价值土储来源，并逐渐成为盈利新“引擎”。2018至2020年，龙光已孵化的城市更新货值超900亿元，未来3年，龙光集团城市更新孵化货值超1500亿元，每年贡献核心利润约20%，将持续巩固公司核心竞争力，筑深拓宽发展“护城河”。

机构一致看好 增长确定性强

众所周知，长三角和珠三角这两个区域承载了中国大部分的经济活力，所以无论是起源于何方的房企，两个区域的重要性都不言而喻。龙光深谙此道，2018年开启长三角布局，持续抢占长三角“赛道”，深耕长三角都市圈，实现快速复制，卓有成效。

长三角地理位置够广阔，居民经济实力够强，市场是外延式的，适合做大规模做高增长。2020年，龙光在长三角区域实现销售额约101亿元，同比增长236％，意味着龙光在长三角仅用两年时间就实现了销售额突破百亿。

2020年，龙光快速深化长三角都市圈网格化布局，新进上海、宁波、南京、温州，持续加仓苏州、嘉兴等城市，长三角区域土储货值达到356亿元，大幅增长260％。

公司管理层在业绩会上表示，2021年公司权益合约销售目标增长20％，其中长三角区域权益合约销售额实现翻倍。

尤其是，龙光在城市更新已经形成显著的差异化竞争优势。在粤港澳大湾区深耕近20年，龙光因地制宜，顺势而为，在各城市拥有城市更新专业团队，目前总人数超过500人，对城市区位、地方政策、产业和城市发展规划有着深刻理解，对布局城市实现信息全面覆盖，过去3年已累计转化货值超过900亿元，领先优势显著。截至报告期末，龙光集团共计在11个城市拓展布局109个城市更新项目，可转化土储货值7100亿元，同比增长77%，其中95%位于大湾区核心城市。

龙光集团管理层在业绩会上表示，公司城市更新项目布局好，质量优，价值高，孵化快，盈利可见性清晰，预计到2023年城市更新货值翻一倍。

龙光集团的业绩增长，也得到了众多机构的看好。著名国际投资银行花旗银行发布最新研究报告，继续推荐龙光集团（3380.HK）为中国地产行业首选。花旗指出，集团财务稳健，“三道红线”全面达标，进入“绿档”，竞争优势显著。同时，未来3年集团城市更新孵化货值超1500亿元，每年贡献核心利润约20%，持续巩固集团核心竞争力，实现跨越周期的业绩可持续增长。

此外，中金、联昌国际、平安证券等多家国内外知名投行均认为，龙光集团土地储备充裕优质，城市更新发展迅速，业绩增长确定性突出，盈利能力有望持续领先，是长期投资者的价值之选。