三道红线下内房转“绿”路上“招”与“目标”

三道红线下，2020年的房企年报最受关注的莫过于是否转“绿”上，不过，也有分析警告说，有些公司可能在借机”整理“财务报表。

转“绿”的动力与招

对此，野村证券分析师Iris Chen表示，“去杠杆化的进展快于市场预期，这是出于满足监管要求的意图和更严格的融资环境所推动的。房地产开发商在‘三道红线’指标上取得的进步越大，与金融机构金融融资谈判时面临的障碍就越少。”

有转“绿”的动力自然各房企也是不遗余力推动，据媒体统计，在74家已发布年报的内房股中，“红、橙、黄、绿”档的企业数量分别为2家、5家、28家和24家。而彭博报道也进一步印证了，截至2020年年底，66家主要房企中有近一半已经满足了“三道红线”的要求，而六个月前仅有14家满足。

值得注意的是，在众多的转“绿”房企中也是各有各的招。其中，融创中国及中国金茂的做法是延长了债务期限，并削减了一年内到期的借款，并减少土地购买的支出来满足指标要求。

“绿档”企业中，现金短债比最高的是建发国际，达5倍，净负债率为73.8%，剔除预收后的资产负债率为68.2%。据不完全统计，建发系2020年共计发债25次，发行总额约496亿元。在转“绿”的路上走了一条被业界认为的“通过股权融资的方式补充权益来降低杠杆水平”，其动作是以介绍方式推动了建发物业在香港联交所主板上市。

同样，对于金科股份(000656股吧)来说，也是使了“巧劲”，截至2020年底，金科股份“三道红线” 全部转为“绿档”。据披露，公司报告期末权益总额为734.98亿元，同比增长40.93％。通过做大权益来实现快速去杠杆或是金科股份财务为转“绿档”的重要手段。其中，值得注意的是，公司2020年新发行永续债融资13.42亿元并将其分类确认为其他权益工具，全部计入所有者权益。截至报告期末，公司永续债总额为21.42亿元，同比增长167.72％。

对于此类做法，业界认为，一般来说，永续债后期将会对企业产生较大的利息压力，作为调杠杆的长期路径来说或将不可持续。

此外，龙湖作为常“绿”房企也是另类了，数据显示，2016年至2020年，龙湖集团的净负债率一直保持在54%以下，现金短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下，连续5年处在“三道红线”绿档水平。

房企转“绿”目标

也有转“绿”不成功，像仍踩中1道红线的大悦城(000031股吧)，随着业绩下滑，董事长辞职了。而更多没有转“绿”的房企在不同场合下表达了转“绿”的决心与目标。

数据显示，恒大地产以及广州富力地产是仅有的两个没有任何实质性改善的大型房企，均踩了”三道红线“。恒大地产总裁夏海军表示恒大地产正努力在明年年底之前达到目标。而国内最大的地产商万科有望在第一季度满足该指标。

作为头部企业的碧桂园，2020年年报中，其剔除预收款项的资产负债率为80%，净负债率55.6%，现金短债比为1.9倍，触及一道红线，属于“黄档”房企。碧桂园CFO伍碧君表示，根据测算，按照现有的经营的节奏，集团能够在2023上半年之前稳步变绿。

另外，新力控股首席财务官许进业提出，预计1-1.5年内实现全部达标。

奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌介绍，力争在2022年之前实现“三条红线”全达标。

正荣地产执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝表示，预计在2022年上半年将三线全面降为绿档。

花样年控股执行董事兼首席财务官陈新禹表示，2020年将全部降到红线之下。

佳兆业管理层也在业绩会上表示，2021年将力争提前实现三项指标全部达标。

合景泰富集团财务资金副总裁黄妍萍表示，有信心在2021年末降至70%，转入“绿档”。

对此，业界人士对中华网财经表示，随着杠杆水平下将房地产行业也将迎来平缓期，不过也有不少表面的转“绿”问题存在，这是长期的问题，有些房企只是暂时将财务表修饰了。