北京青龙湖板块崛起，大房企扎堆，买房选丰台还是房山？

城有水则秀，居有水则灵。自古以来，人们对于水的灵魂倾注是无法回避的，人类都喜欢依水而居，各大城市基本上都建于大江大河大湖之侧，几乎概莫能外。就连我在荒野求生节目里学到的知识都是，寻找河流，沿其下行，沿途寻找公路和村落。

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在如今的繁华都市中，游园望景，伴水而居，依然是不少现代人的梦想。尤其是在缺水的北京，人们对于水的渴望更是如此，没有海可以把湖叫成“海”，由此可见一斑。

最近，有粉丝提问，望着新近崛起的青龙湖板块，很是艳羡，毕竟这样的稀缺资源在北京是很难得的，但是也犯了愁，不知道该买哪个。

那今天我就再给大家分析下这个板块的未来价值，到底值不值得买(300785股吧)。

对于青龙湖，可能很多人并不熟识，顶多可能有人知道这里是水上公园或湿地公园，但这两年，随着诸多大型房企的进驻，大家再讨论起青龙湖更多的是这里的环境和房子怎么样。 

青龙湖位于北京城西南，是丰台和房山的交界处，曾经的青龙湖，定位是国家级的4A级景区，水域面积约6000亩，相当于颐和园、玉渊潭、北海及另一个海等水体水面的总和，是距离北京市中心最近、最大的开阔水景资源，也被称为“北京的小海滨”。

之前就是一水库，直到1995年才对这里进行旅游开发，从此也定名为“青龙湖”。

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说实话，知道青龙湖，很多人可能还是因为丰台的宣传，所以我一直以为青龙湖就是丰台。据说青龙湖国际文化都会的概念最早就是由丰台提出的，只是后来这个板块扩容，更多的规划面积落在了房山。 

这一点对于购房者来说，可能不太清楚，还是需要了解的。近年来，凭借北京新总规、南城计划、京津冀协同发展等多项政策的加持和区域的资源禀赋，青龙湖板块颇受瞩目。

在青龙湖置业的讨论，很多人源于2017年的几场土地拍卖，多家品牌房企不惜高价进入。近年来，龙湖、万科、首开、国开东方、金地、中铁建等一线开发商都陆续在青龙湖板块拿地。

正向看，品牌房企入驻，对板块的配套升级以及住宅品质提升不容小视，未来的价值也值得期待。负向看，众多房企扎堆，各自出于资金回笼需要，必然加大对有限购房者的拼抢，竞争势必“白热化”，项目去化周期也可能会被拉长，这对开发商的竞争差异化更具挑战性。

作为购房者，无论你买哪里，但你要清楚，虽然同属青龙湖板块，却是跨两个区域的。具体来看，东北属于丰台，西南则划分到了房山。丰台部分为王佐镇管辖，房山部分设青龙湖镇。

首开、金地、中铁建、龙湖联合体等四家各执一块地，属于房山部分；而丰台部分两块地均为万科+国开联合体操盘。如果购房者，钟情于行政区划，那就没什么可问的了，丰台属于城六区之列，房山属于郊区。

但买房显然不是这么简单的，你喜欢丰台还是喜欢房山，这个还真没人能替你做主。

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我们买房看什么？无外乎就是居住和投资，虽然房子是用来住的不是用来炒的这个定位越来越深入人心，而且房子回归居住属性的认知也越来越强，但是无论买房自住还是投资，都希望将来买房后能够有巨大的升值空间。

而这些价值空间取决于什么要素呢？

除了开发商的品牌综合实力，那就是资源，稀缺资源，谁的资源够硬，谁就能在竞争中掌握主动权，谁能在有限资源中打造有竞争力的产品，谁就能在赢得购房者的青睐。

实话实说，无论是丰台还是房山，都属于青龙湖板块，资源都差不太多，那么房价上肯定会有些差距，但是不会太大。这些地块都属于“限竞房”，位于房山的，龙湖、金地和首开这三家的项目，销售均价（含装修费）不得超过37245元/平方米、最高销售单价不得超过39107元/平方米。位于丰台的限制销售均价在42000元每平左右，最高售价在44000元每平左右。 

大致来看，丰台板块同区域的新房，售价要高于同区域的房山新房，此前我看均价上每平能差出4000-5000块钱，丰台部分可能有些优势，但能大出多少还真不好说。

从价格上看，周边房价55000元每平，丰台是占据了地缘优势的，这个毋庸置疑。这个限价是有着绝对的价格洼地优势，自然资源风光旖旎，青龙湖板块成为性价比较高的生态宜居板块也是顺理成章。

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作为刚需和改善人群的居住地，青龙湖板块一方面因距离市区相对较远，交通、配套等资源并不完善，加上土地性质原因，多为大面积的旅游别墅项目，成为居民首选的第一居所不太现实。同等条件下，你会买价格贵一些的丰台还是价格低一些的房山？这个恐怕还得您自己掂量掂量，虽然价格相差不是太大，但是每平4000-5000元的差距还是要算计下的。 

产品上不相上下，都是湖居高端产品，洋房、别墅，价格适合刚需和改善人群。适合打造低密改善产品，作为亲湖的第二居所或是老年康养居所。可是地理位置、周边配套和交通的缺憾能否满足购房者的需求呢？

我是这样想的，任何一个板块都有萌芽、发展的生长过程，比如画师动笔之前也是一片空白，但最后会展现的却是绚丽多姿的优美作品。一个板块的发展就好比巧夺天工的画师，需要运筹帷幄、精雕细琢。

所以买房也不能眼光太局限于当下，要着眼未来，如果真的配套成熟，价格可能也不是这个价格了。这也是买房买预期的一个规律。只是这个预期能不能被这些开发商押对宝呢？ 

交通一直备受诟病，但我发现，开车还是比较方便。在 “一纵四横”（ 一纵为西六环，四横为京良路、京港澳高速、莲石路、阜石路）立体网络的加持下，青龙湖到达海淀、房山长阳商圈、大兴西红门商圈、丽泽商圈、西三环、石景山和金融街(000402股吧)商圈都非常便利。但是公共交通，还不太理想，缺少便利的地铁规划。

至于教育和医疗配套倒是有，青龙湖引进了人大附中丰台分校、中央民族大学、北京汉林院学校等，在已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校的基础上，北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学也在规划之列。

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都是大品牌、大体量，所以，相对来说，规划上也会更好推进一些。这是购房者有信心的一面，但同时，也正因为体量大，规划周期长，可能没有十年八年很难有明显的起色。所以，购房者也要做好十足的心理准备。

今天，就不提项目名称了，有想了解的可以交流也可以等着以后我再继续分享。综合来评价下这块区域，掌握着得天独厚的稀缺湖资源，这是其他板块不好比的。无论交通还是周边配套，未来可期，现实仍然很骨感。 

有一点，稍显尴尬，产品定位是刚需和改善，产品主打的是第二居所、郊区别墅的概念。同时，青龙湖周边的六个新房又都是限竞房产品，高不成低不就，唯独价格对改善人群诱惑力倒是不小，所以，板块挺高端，但规划要求做成“70/90”，又得随刚需端，可刚需对公共交通和配套要求又高，很难让普通刚需满意。

加上如此大体量的开发，去化难度也是相当大的。

接下来就看各大房企八仙过海各显神通了，面对差不多的资源，就看你在这上边能画出什么珍贵的东西来。买丰台还是买房山，看你在乎啥？