2021年楼市迎来“最佳开局”，一线城市房价涨幅出现回落

在局部高温遭遇调控重压，今年第一季度的房地产市场开始出现高位盘整。

4月16日，国家统计局发布数据显示，今年1-3月份，全国商品房销售面积36007万平方米，商品房销售额3.8万亿元，双双创下历史同期新高。因销售向好，房地产市场的其他指标也明显改善。

一季度楼市的火热，被认为是去年下半年以来市场升温的延续。但由于学区房受追捧等原因，市场再度出现炒作氛围，部分区域市场也出现非理性升温。

为此，今年第一季度，热点城市纷纷加码调控政策，楼市再度经受政策重压。到3月，率先出手调控的一线城市，已经收到效果。

同日发布的70大中城市房价数据显示，今年3月，一线城市的新房和二手房价格涨幅双双回落，且在领跑5个月后，一线城市的新房价格涨幅已低于二线城市。

东部地区销售额占六成

数据显示，今年1-3月份，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%；比2019年同期增长20.7%，两年平均增长9.9%。商品房销售额38378亿元，增长88.5%；比2019年同期增长41.9%，两年平均增长19.1%。

上述两个指标的绝对值创下了历史同期新高，也即，在销售层面，房地产市场出现“史上最好”的开局。

其中，东部地区仍然是贡献最大的区域。今年第一季度，东部地区的销售面积达到15437万平方米，同比增长74.3%，占全国的比重为42.9%。东部地区的销售额为2.3万亿元，增幅超过100%，占全国总体销售额的比重近六成。

因销售向好，房地产市场的其他指标也有所改善。今年第一季度，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，比2019年同期增长15.9%。房企施工面积、新开工面积和竣工面积也都有明显增长。

同期，房企到位资金达到47465亿元，同比增长41.4%。

一季度楼市的火热，被认为是去年市场升温的延续。随着新冠疫情得到控制，以及宽松货币政策的实施，从去年下半年开始，前期被抑制的市场需求开始释放，楼市也进入升温通道。2020年，全国房地产销售面积和销售金额均创下历史新高。

今年以来，楼市热度延续。即便是作为传统淡季的春节假期，也因就地过年政策的出台而并未真正冷却。春节后，传统楼市“小阳春”到来，加之热点城市学区房交易升温的刺激，使得楼市热度再起。

在此过程中，一些热点城市因房价上涨过快，而出现非理性升温的情况，比如经营贷违规入市、炒房号、捂盘惜售，等等，市场也一度出现炒作氛围。

中原地产首席分析师张大伟指出，回顾此轮楼市升温，市场热点经历了从一线城市向二线城市的转移。现阶段，东部热点二线城市仍是热点。而除了核心都市圈之外，三四线城市的升温幅度相对有限。

房价已到“强弩之末”？

由于市场升温明显，一季度大中城市的房价也普遍上涨。今年以来，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量始终维持在50个以上。到3月，二手房、新房价格环比上涨城市的数量分别达到58个、62个，分别较上月增长3个、6个。

值得注意的是，在一些热点城市，学区房价格上涨过快，给市场带来不小的刺激。有观点认为，学区房的升温，是刺激本轮市场升温的主因。

为此，在部分城市出台的调控政策中，除针对房地产市场本身外，还涉及对教育政策的调整。比如，上海、杭州、温州都出台了关于提高分配生比例的政策。合肥在近期出台的调控政策，也涉及学位的调整。此外，合肥还对大批学区房实施“定向限购”。

事实上，今年以来，楼市一直处于政策高压期。根据中原地产的统计，今年以来，中央和地方政府出台房地产调控政策已经超过150次，整顿中介、控制经营贷、增加土地供应成为主要特点。

其中，从1月下旬开始，住建部已经督导和调研了广州、合肥、宁波、东莞、南通、深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌等13个城市，这种范围和力度堪称前所未有。

到今年3月，较早启动调控的一线城市，已经开始收到效果。数据显示，3月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

新房价格涨幅的回落尤其明显。自去年四季度以来，一线城市的新房价格就在70个大中城市中领涨，到今年3月，一线城市的房价涨幅被二线城市超过。除广州涨幅较高（1.0%）外，深圳、北京、上海三地的新房价格涨幅已分别降至0.1%、0.2%、0.3%。

相比之下，福州、西安、杭州、合肥、宁波等城市的房价涨幅略高，但也均未超过1.0%的上限。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道指出，随着调控政策逐渐起效，3月房价表现可以说是“强弩之末”，预计4月房价整体涨幅缩小。贝壳研究院数据显示，4月以来贝壳50城二手房成交量保持向下波动调整的走势，各线城市贝壳二手房景气度指数均回落，业主端市场预期减弱。

很多机构也认为，随着管控经营贷、集中供地、限购限价等政策的陆续推出，市场预期正在趋于平稳，预计房价也将逐渐回归理性。

在4月16日的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华对一季度的市场总结到：各地区各部门今年以来紧盯新情况新问题，进一步坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，及时采取了一系列有力有效的措施。下一步，随着保障性租赁住房建设力度的加大，长租房市场发展逐步规范，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给新格局将逐步形成，有利于促进全年房地产市场的平稳健康发展。