七成房企毛利率、净利率双降，未来盈利持续分化

自2019年行业利润增长拐点得到确认，叠加疫情对房企施工及竣工交付节奏的影响，2020年行业营收及利润增速进一步放缓。同时，随着高地价项目和资本化利息步入结算期，推高营业成本、行业整体的利润空间受到挤压，利润率水平延续下行趋势且降幅明显扩大。2020年，66家行业典型房企中有近7成企业毛利率、归母净利率双降。总体而言，在土地成本上升和政策调控持续的背景下，行业利润空间和企业盈利指标的下行压力或将长期存在。未来企业需从提升投资及成本管控能力、内部运营效率以及产品打造能力等角度着手，挖掘利润空间并强化自身的行业竞争力。

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行业利润增速进一步放缓

盈利指标延续下行趋势

1、营收及利润规模增长受到挤压，2020年增速进一步放缓

2018年以来，中国房地产行业在“房住不炒”政策主基调下，整体规模增速明显放缓。随着销售增速的放缓，近年规模房企的结算规模受到影响。同时，叠加部分房企前期高地价项目进入结算，利润空间受到挤压，行业利润增速拐点已在2019年得到确认。

2020年，疫情给企业开工复工、交楼结算的节奏以及运营管理都带了严峻的挑战，营收和利润压力倍增。从截至目前已披露年报的66家行业典型上市房企[1]的营收和利润规模来看，2020年整体的营业收入为45429亿元，营收增速的中位值为18.4%，较2019年的28.7%下降10.3个百分点。整体营业成本33706亿元，增速放缓幅度明显小于营收。

在营业收入和营业成本增速不匹配的挤压下，行业毛利润规模增速表现出更为明显的下降趋势。2020年，66家行业典型上市房企实现毛利润总规模11722亿元、归母净利润4297亿元，毛利润增速和归母净利润增速的中位值分别为3.1%和5.6%，较2019年的23.6%和19.4%进一步明显下滑。

[1] 66家行业典型上市房企：万科A、大悦城(000031股吧)、华侨城A、金融街(000402股吧)、荣安地产(000517股吧)、金科股份(000656股吧)、招商蛇口(001979股吧)、城建发展、蓝光发展(600466股吧)、迪马股份(600565股吧)、信达地产(600657股吧)、新城控股(601155股吧)、金隅集团(601992股吧)、天誉置业、朗诗地产、保利置业集团、越秀地产、正商实业、瑞安房地产、中国海外发展、合生创展集团、世茂集团、中国金茂、建业地产、旭辉控股集团、龙湖集团、路劲、当代置业、华润置地、时代中国控股、宝龙地产、力高集团、禹洲集团、佳兆业集团、花样年控股、合景泰富集团、景瑞控股、银城国际、建发国际、融创中国、中骏集团控股、弘阳地产、碧桂园、德信中国、新力控股集团、大唐集团控股、三盛控股、祥生控股集团、佳源国际、中梁控股、富力地产、首创置业、融信中国、中国恒大、远洋集团、龙光集团、雅居乐集团、中国奥园、绿城中国、美的置业、大发地产、正荣地产、上坤地产、港龙中国地产、领地控股、金辉控股

2、盈利指标持续下行，逾7成典型房企毛利率、净利率双降

从利润率指标来看，近年来行业整体盈利能力面临下行压力。2020年，66家行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下滑趋势，且降幅较2019年有进一步扩大。其中，毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低2.6和1.9个百分点至10%和8.2%。与历年相比，净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。

在当前的行业竞争格局下，房企面临融资端资金收紧、投资端拿地成本提升以及销售端热点城市限价等多重挑战，利润空间和盈利水平持续受到挤压。具体来看，2020年在66家行业典型上市房企中，绝大部分企业的利润率水平呈不同程度的下行。其中，毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。

3、高地价项目、资本化利息进入结算，挤压利润空间

总体而言，2020年行业营收及利润增速进一步放缓、多数规模房企利润率水平显著下降主要有以下几大方面原因：

其一，近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升，2020年不少房企前期获取的高地价项目进入结算，对企业利润空间的影响较为显著。如招商、金茂2020年受部分高成本项目进入结算的影响，毛利率分别降低6个和9.3个百分点。同时，2020年内招商和金茂分别计提减值31亿元和43.7亿元，净利率和归母净利率也均有不同程度的下降。

其二，2018年以来房企的利息资本化处理，对营收及利润率的滞后性影响开始显现。在近年融资监管加强、融资渠道收紧的行业背景下，面对不断提升的融资成本，多数房企调高利息资本化率，以优化当期利润指标。但2020年以来随着这部分项目进入竣工结算，融资利息计入营业成本后导致项目的利润率水平下行。

其三，目前“房住不炒”调控基调企稳，一二线热点城市限价政策直接抑制市场价格上扬，且短期内政策难有放松。对于重点布局一二线城市或是前两年在热点城市高价拿地的部分房企而言，地块的货地比会明显低于企业自身预期，项目盈利空间受限。

其四，2020年特别是上半年在疫情的影响下，房地产行业整体的开工复工、竣工及项目交付结算的进度普遍延缓，影响到多数企业全年营收及利润规模的确认。如禹洲2020年在唐山、武汉等区域的部分项目受疫情影响延迟交付，影响收入贡献约60亿元。此外，2020年内不少房企为保证自身销售业绩规模，通过一定程度的“以价换量”实现货值去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下也进一步加剧了增收不增利的现象。

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近半数典型房企毛利润负增长

10家企业营收毛利润双降

1、利润增速：近半数典型房企毛利润规模同比降低

2020年，在行业整体规模增速放缓、叠加疫情影响下房企竣工、结算延迟，典型房企整体营收和利润增速在2019年的基础上进一步明显降低。具体来看，2020年在66家行业典型房企中有近半数企业毛利润规模同比降低。其中，20家企业营业收入和营业成本的增速不匹配，导致在营收增长的同时毛利润规模同比降低。10家企业营收和毛利润规模双降。

但同时，2020年也仍有不少房企利润表现突出，在行业营收和利润增速不断放缓的背景下，结算利润规模逆势实现显著增长。

其中，雅居乐受益销售规模的稳健增长以及确认销售均价的上升，2020年实现营业收入802.5元，同比增长33.2%，毛利润和和归母净利润分别同比增长31.3%和26.1%至241亿元和94.8亿元。宝龙近三年也实现了可观的业绩增速，2020年地产开发结转收入314.9亿元，同比大幅增长40%，毛利润和归母净利润也分别增长35%和51%至128.2亿元和60.9亿元。

三盛控股主要得益于三盛集团的资产注入以及销售项目结算的增加，2020年营收和利润规模同比实现大幅增长。而合生创展自2019年以来销售增速提升，前期土地储备加速去化，叠加新增的67.5亿元投资业务收入，带动结算收入和利润规模的增长，2020年毛利润和归母净利润规模分别同比增长119%和35%至183.7亿元和114.7亿元。此外，2020年港龙、领地、建发、金辉、中骏等房企也实现了较高的毛利润增速，均在30%以上。

2、利润率：部分房企表现稳健，利润率维持行业较高水平

2020年，虽然行业总体盈利指标延续下行趋势，企业利润空间和盈利水平受到挤压。但仍有部分房企保持了较高的利润率水平。

其中，中海得益于多年来“重利润”的发展模式，虽然2020年毛利率和归母净利率分别同比降低3.6个和1.8个百分点至30%和23.6%，但仍均保持在行业较高水平。合景泰富凭借粤港澳大湾区和长三角区域核心城市优质的土地储备，2020年毛利率和归净利率也分别达到31.5%和22.4%，继续保持在行业高位。

此外，龙光得益于前期低成本的土地储备以及高盈利性的城市更新业务，2020年也分别实现毛利率30%、归母净利率18.1%。华润置地基于多年来立足一二线核心城市的发展战略、叠加央企的资源和成本优势，尽管2020年毛利率和归母净利率分别同比降低7个和2.8个百分点至30.9%和16.6%，也均保持在行业较高水平。

3、ROE：典型房企ROE中位数17%，同比下降2个百分点（略）

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销管费用管控显成效

典型房企销管费率同比微降

1、合营联营收入：合景、新城合联营收入占税前利润比重较高

近年来，随着行业进入调整期，整体增速下行叠加政策调控持续加码，房企合作常态化趋势愈加突显。其中，对于房企在合作开发中占股但不并表的项目而言，其开发利润以权益法核算，计入“对联营及合营公司投资收益”科目，最终影响房企的利润表现，相应提升归母净利率水平。

在2020年66家行业典型房企中，26家实现对联营及合营投资收益的同比增长，其中万科、金科、蓝光等房企增幅显著。龙头房企规模优势明显，万科和碧桂园分别实现对联营及合营公司投资收益97.4亿元和62.6亿元，保持规模领先。此外，66家行业典型房企整体合营联营收入占税前利润的比重有所下行，超过半数同比下降，但部分房企该比重仍保持高位。如合景泰富和旭辉的合营联营投资收益占税前利润的比重分别达24.7%和13.2%。

2、投资物业重估收益：华润、中海投资物业重估收益规模领先（略）3、投资物业租金收入：疫情影响下投资物业租金收入表现分化（略）4、销管费用：规模房企费用管控能力提升，顺应精细化管理趋势

随着土地红利、金融红利消失，房地产行业进入到管理红利时代，房企的盈利逻辑也相应发生转变，更加重视“向管理要效益”。特别是在营收增速持续放缓、行业毛利增长下行的背景下，销管费用作为直接影响当期损益的重要变量，成为各大房企开启精细化管理、实现提效的一大抓手。整体来看，2020年66家典型房企的销管费用共计达3279.8亿元，同比增长8%，增速较2018、2019年下降显著，且低于营收增速。

通过以销管费率（销管费用/报告期内操盘销售金额）来衡量企业销管费用管控效率，该指标比值越小，表示管控效率越高、企业精细化管理能力越强。可以发现，2020年66家典型房企的销管费率无论是平均值还是中位数都有所下滑，其中中位数由3.7%降至3.6%，反映出行业整体销管费用管控能力有一定提升。

分企业来看，2020年销管费率下降的企业数量占比达到六成，碧桂园、华润置地、正荣、禹洲、大发等企业下降幅度都较为明显，这些企业在保持销售增长的同时，经营管控力度也在增强。值得注意的是，2020年房企组织架构调整动作频繁，不少房企也受益于组织效能的提升，销管费用控制显成效。例如碧桂园，2月合并29个区域后，5月又对15个区域进行了拆分，到年末提出“极简组织”，组织管理在持续优化，2020年销管费用总计276.7亿元，同比降低了18.4%，销管费用率也下调0.8个百分点。

总的来看，无论从行业角度还是企业角度，销管费用的控制已经成为挖掘利润空间的有效途径，市场也越来越考验房企的精细化管理能力。特别是对于销管费率较高的企业来说，面临的挑战会越来越大。未来，企业需从成本控制机制、内部管理机制等方面更深层次、更多维度地去挖掘红利，打造自身的竞争力。

总结：2020年，房企利润空间持续受到挤压，行业整体营收及利润增速进一步放缓，企业利润率水平延续下行趋势且降幅明显扩大。而在销售增速放缓、政策调控持续、土地成本上升的行业背景下，企业利润空间和盈利指标的下行压力或将长期存在。

目前短期内，在融资端有成本优势、资金压力较小或是综合实力较强、能获取低成本优质地块的企业，在盈利空间上仍具备较高的竞争优势。未来不同房企之间的盈利能力将继续保持分化。而从长期来看，面对行业压力，房企如何提升自身内在的成本管控能力、经营管理效率，“向管理要效益”挖掘利润空间并强化自身的行业竞争力成为行业共识。