三道红线+供地两集中之下 房企规模化野心不死

面对“三道红线”的重压，和供地政策“两集中”的试点，当外界普遍以为“减速”会成为开发商2021年目标确定的关键词时，却依然有逆势而行的。随着年报季临近收官，北京商报记者统计发现，无论是头部的碧桂园，还是3000亿档的世茂、金茂、绿城，亦或近两年的新贵龙光等，均在谈及2021年目标时，继续表现出对规模化的诉求，部分如绿城等中期目标甚至对标现下头部企业的数据。这不禁要问：三道红线之下的规模化还有机会吗？两集中叠加三道红线的规模化安全边界又在哪？

降速与规模化同行

在刚刚过去的年报季，各大房企都亮出了过去一年的成绩单，与往年相比，各房企销售增速放缓尤为明显，这一指标2020年大多处于“降速”区间。

疫情叠加市场大环境，2020年初各大房企纷纷调低了年度销售目标，即便如此目标完成情况仍差强人意。克而瑞研究中心数据显示，从2020年房企的目标完成情况来看，绝大部分在年内设定了业绩目标的规模房企，均完成了年度业绩目标。但整体来看，受疫情影响2020年企业整体的业绩完成情况不十分理想，目标完成度超110%的房企数量不及2019年，目标完成度在90%-100%之间的房企数量也有所提升。

延续去年的应对态度，2021年众房企继续保持“谨慎”，不过也有房企脱离于大势之外，表现出对规模化的诉求，而其中不乏具备一定规模体量的房企。

2020年，世茂实现合约销售额3003亿元，同比增长15.5%，这一增幅也领先大多数房企。在顺利完成2020年度3000亿元的销售目标后，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛于业绩会上对外宣布，2021年的合约销售目标为3300亿元，比上一年度3003.07亿元的签约额增长约10%。

同样喊出规模化增长的，还有将矛头直指3000亿的旭辉。2021年，旭辉将销售目标值设定为2650亿元，同比增长15.22%。

头部房企中，增速久在个位数徘徊的碧桂园，今年也提出了两位数的业绩目标。年报发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。要知道，规模体量越大，销售增幅提升的难度也就越大。

在众多房企中，如果说近期哪一家房企对规模增长表现尤为积极，那无疑是绿城中国。自中交入主后，绿城重启规模化进程。从拿地方面也可以看出绿城的态度，2020年绿城于41座城市新增项目85个，总建筑面积2041万平方米，可售货值3288亿元，同比提升60%。

“绿城正在制定五年发展规划，预计到2025年冲击5000亿的销售目标”。在今年的业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东丝毫没有掩饰对规模的追求，并提出，在重资产房地产开发板块，绿城到2025年底，目标销售额是超过3500亿元，保持15%的增速。

2020年，绿城也是为数不多高销售增幅的房企，其2020年合同销售额为2892亿元，同比增幅达到43%。

行业下行压力加大，房企主动降速成为“活下去”的应对手段，但对于未来规模化诉求也存在不同声音。在地产分析师严跃进看来，上述提出规模的房企都有一个共同点，那就是在新的“战场”具有优势。碧桂园可以享受到头部资源优势，世茂“三道红线”全部达标，而绿城则有中交提供资金支持。就眼下的市场形势而言，“大吃小”的局面正在逐步形成，谈规模也是着眼于下半场的长远发展。

同策研究院资深分析师肖云祥则表示，强调做规模是因为大有可为，其实房企做规模带来的红利很多，比如市场占有率，资源获取能力、降低融资成本、品牌效应等，但规模和负债之间还需要进行平衡。目前，市场调控趋严，并不是说无法做规模，只是在目前的市场环境下，想像过去几年一样高速增长的可能性很小。

“两集中”成分化加速器

2020年，有三个重要政策影响着房地产市场，即融资“三道红线”、银行“两道红线”以及供地“两集中”，而这也被视为从融资、市场、土地方面进行管控。

融资“三道红线”在去年中期报成为话题，而今年年报季则围绕供地“两集中”展开讨论。所谓供地“两集中”，就是指城市全年土地出让集中3次进行，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡；并要求同批次土地出让应确定共同的挂牌起止日期，应当连续集中完成拍卖活动。

“面粉”是房企赖以生存的基础。在今年的业绩会上，众房企对“两集中”的态度也较为积极。

例如对规模化抱有诉求的世茂，其管理层直言，供地“两集中”对于大型房企而言，是比较好的机会，世茂也预留了一些资金，希望能在4月至5月参与进来。政府出台该政策的目的，主要还是为了稳地价、稳房价。在世茂深耕的长三角及大湾区两个区域，土地价格上涨较为明显，世茂比较期待“两集中”政策的出台，带来更多的机会。

而财务指标一向稳健的万科也提出“机会”论。万科董事会主席郁亮称，有时候出现下降，是万科在等待机会，今年土地集中供应，要求企业资金有很大的弹性，如果没有很大的弹性，面对土地集中供应会遇到很大的压力。所以18%的净负债率刚好是在等待市场变化的机会。按照郁亮的说法，今年大概率会是万科大力补土储的一年。

“‘两集中’政策会加速房地产行业的分化，有实力的会吃得更饱。”严跃进称，对于有规模诉求的房企来说，现在正是“弯道超车”的好机会，此消彼长可以拉开同级别之间的差距。而这之中，两类房企相对具备优势。一类是财务指标健康的房企，尤其是全国化布局下，对资金充裕的房企反而机会更多；另一类则是专注于单一区域的房企，相对而言资金压力要小很多，且这类企业大多区域深耕多年，拿地方式也更为灵活，对于招拍挂的依赖程度并不高。

严跃进分析指出，做规模的另一层含义也是为了提高房企自身创收能力，集中供应能极大程度上抑制土地溢价率，从源头进行管控。也就是说，部分房企的低毛利率情况会因此有所改善。

安全边界在哪

克尔瑞发布的专题报告显示，近年来中国房地产行业整体规模增速放缓，行业发展“稳”字当头。据国家统计局数据，2020年全国商品房销售面积17.6万亿平方米，较前几年的规模略有提升，但增速已趋于平缓；商品房销售金额17.4万亿元，增长8.7%。在目前“房住不炒”的政策主基调下，未来行业发展方向变得清晰。预计2021年全国商品房销售金额将继续保持增长，但销售面积大概率会维持在目前的水平，行业整体规模将步入无增长时代。

无增长时代下，规模化诉求的安全边界又在哪？

根据今年各大房企业绩会所透露的信息，以及行业专家的反馈，这一安全边界大概锁定在市场布局、融资水平、强管理和抓产品力等几个方面。

可以看到的是，随着三四线城市红利的消退，房企普遍回归一二线城市发展，而这之中也有碧桂园等继续看好三四线的房企，归结于一点就是在于对未来市场的把握。

“无论市场怎么变，房企创收的逻辑一直没变。”贝壳研究院高级分析师潘浩称，用更便宜的钱、拿盈利空间更好的地、快速完成销售回款、再投入新的项目运作是基本逻辑，政策促使房企更谨慎也更精准去把握市场。许多房企都在进行更细致的市场划分，用自己的优势兵力在细分市场取得更好的收益，从而形成长期稳定的增长。

潘浩表示，全国化布局的房企，可以聚焦热点城市，以分散布局的方式去保障安全；区域性房企则可通过联合拿地形式，或者多元化拿地去减轻资金压力。

另一方面，房企融资水平也直接影响到规模化进展是否顺利。今年一季度，房地产行业整体债市下行，发债规模同比下降23%，境内外债市表现分化，境内债市平稳适度宽松，境外债市低迷致规模大幅下滑。融资新规后，已连续两月新增发债不及到期债务规模，该趋势或成近年常态化表现。

根据贝壳研究院统计，2021年Q1房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模。2020年一季度受疫情影响货币政策宽松，迎来短时发债窗口期；2021年首季度整体债市表现下行，尤其境外债发债规模大幅下滑，较2020年Q1下降43.5%。

“‘三道红线’之下，房企继续举债冲规模已绝无可能，但适度的扩容，仍具备提升空间。”肖云祥称，融资方面，目前各大房企需要提升融资能力不仅是获得融资，而且还要降低融资成本，这一方面可以保障企业财务指标安全，另一方面也会使公司获得更大的利润空间。

除此之外，开拓新赛道、强管理和抓产品都是房企发展的重心。最近几年，各大房企动作频频，有分拆旗下公司上市的、有积极拓展多元化赛道的、有优化产品线的，也有依靠管理红利进行降本增效的。归根结底，大家要的无非是有质量发展。