北京首批集中供地溢价率上限平均不超10% 竞买环节增售价承诺

4月16日晚间，北京市规划和自然资源委员会公布了北京29宗首批集中供地的核心数据，涉及土地合理上限价格、政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”上限面积，以及竞报“国际人才社区住房”上限面积等。

从数据来看，29宗地块平均最高溢价率不超过10%，大多数地块最高溢价率控制在3%至15%之间，仅有两宗地块最高溢价率超过20%。此前备受关注的政府持有商品住宅产权预设份额，最高上限均为20%。业内人士预计，在“房地联动、一地一策”机制下，有望遏制北京土地市场非理性拿地行为。

多数地块溢价率控制在3%至15%之间

早在3月31日，北京发布了2021年度第一批次商品住宅用地出让公告，共推出30宗地块，建筑规模超过345万平方米，起拍价总额超过1035亿元，仅竞买保证金就超过210亿元。

在北京首批集中供应的30宗地块中，共分7大类竞拍规则，多宗地叠加了两种以上竞拍规则，比如金盏乡小店村地块出让规则是：当挂牌竞价期截止而未达到土地价格上限时，将进行现场竞价。在现场竞价中最高报价达到上限时，则转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额。若最高竞报产权份额达到政府持有商品住宅产权预设份额时，再转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

随着网上开始竞价时间的临近，4月16日晚间，北京市规划和自然资源委员会发布了“关于北京市朝阳区金盏乡小店村3005-02地块R2二类居住用地等29宗用地国有建设用地使用权出让公告的补充公告”（简称“补充公告”）。除了一宗位于房山的共有产权地块采用招标方式出让外，补充公告对29宗地块涉及的上限指标、政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”上限面积，以及竞报“国际人才社区住房”上限面积等做出详细规定。

从北京市规划和自然资源委员会公布的土地合理上限价格数据来看，29宗地块中，大多数地块最高溢价率控制在3%至15%之间，平均最高溢价率不超过10%，仅有两宗地块最高溢价率超过20%。

其中，昌平区北七家镇中心起步区居住用地合理上限价格为6.66亿元，最高溢价率为20%，北京城市副中心0302街区住宅混合公建用地合理上限价格为22.4亿元，最高溢价率达到25%。

此外，金盏乡小店村3005-02地块土地合理上限价格为39.27亿元，最高溢价率为3.8%。而金盏乡小店村3005-08地块土地合理上限价格26.83亿元，最高溢价率为3.87%。

政府持有产权上限份额均为20%

在今年北京首批集中供地中，北京市首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”的方式供地。29宗地块中，位于朝阳区、海淀区、通州区较好位置的6宗热点地块均采用这个供地规则。补充公告显示，政府持有商品住宅产权上限份额均为20%。

值得关注的是，此次供地首次引入了房屋销售价格引导机制，由住建、规自部门、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售价格指导意见，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，上市项目的房价，由过去预售环节引导前置到土地出让环节。

同日，北京市规划和自然资源委员会还同时公布了29宗地块竞买人须提交的《房屋售价承诺书》模板。其中承诺项目商品房最高销售均价，以及结合房屋楼层、朝向、位置等因素，每套房屋销售价格的浮动范围。同时承诺不能捆绑销售或在售房合同中安排不合理条款等各种手段，变相加价。

若土地进入高标准商品住宅建设方案投报阶段，竞买人承诺严格按照投报的高标准商品住宅建设方案进行开发建设。如项目有竞配建公共租赁住房，将确保公共租赁住房与商品住房规划设计及建筑品质均好性、物业管理一致性等要求。对于未履行承诺书的内容，情节严重的，竞拍人及股东以及联合体各方，一年内不能参与北京市土地招拍挂活动。

在业内人士看来，“房地联动、一地一策”机制，将在一定程度上遏制非理性拿地行为。这也意味着在精准调控下，难再现高价地。