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2021年楼市迎来3大“巨变”!房价走势明确了...

2021-04-26 08:57:46 来源:广东财经网

98年房改后,我国房地产行业迎来“腾飞”:全国600多个城市房价不仅轮动“飙涨”,而且一涨就是二十多年,虽然中间有过短暂停歇,但从数据上看,每一次暂停和下跌都被后面 更大幅度的上涨所覆盖。尤其是很多重点一二线城市,一直都处于需求旺盛时期,房价上涨的压力从未停止。

国家统计局公布的数据显示:过去20年全国平均房价上涨了近5倍,由不足2000元/㎡,涨到了连一些县级市房价都“过万”的水平。更不用说,现在随随便便一个二三线城市,购买一套房子至少都需要准备近百万购房首付款了。更可气的是,伴随着房地产的不断发展,投资买房已成为国人最热衷的一项“一本万利”的赚钱生意。“只要有钱就买房”更是被奉为神一般的投资经典。房地产的投资属性肆无忌惮地凌驾于居住属性之上,房子俨然成为了数以万计有钱人的“最佳造富”工具。我们不止一次说过,房地产是民生居住产业,向前发展无可厚非,但是发展也要讲求实效、健康。

好在国家看到了问题所在,而且这一次也没有手软。本轮调控始于2016年10月。截止到今天,“房住不炒”调控已经开展了4年半有余,这期间全国大大小小的城市累计调控次数高达2000余次。

从全国的楼市发展趋势来看,调控确实取得了前所未有的成果,不仅房价“暴涨”、“过快上涨”的局面已经彻底控制住了,最主要的是,整个房地产市场的预期也已经彻底扭转了。更值得一提的是,在国家重拳调控下,过去两三年里,有不少城市房价都已经被“降服”了:全国重点70个大中城市中,有21个房价跌回了2年前,根据中国社科院发布的一组数据显示,与2017年房价最高点时相比,济南、郑州、石家庄、青岛、天津、廊坊等城市的房价跌幅均超过了10%。不仅如此,环四大一线城市群卫星城市,更出现过房价“拦腰下跌”的罕见情况。翘首以盼踟蹰不前的无房者,2021年又将何去何从?面对专家们殷勤鼓吹“房价还会继续涨”的言论,购房者又该如何选择?我们也看清楼市三大巨变。

第一大巨变:楼市正步入“供大于求”局面

2020年4月份,央行发布的报告显示,我国城镇居民住房拥有率高达96%,与此同时我国户均拥有住房1.5套,其中拥有2套房占比3成。这说明,截止到2020年中,其实我国城镇地区已经不缺房了。再看空置房数据,我们更能坐实这一说法。地产大佬潘石屹说,人均居住面积高达40平,房地产市值高达65万亿美元,是欧盟、美、日的总和,而且有些地区空置率高达30%以上。一线城市的空置率也不低于20%。无独有偶,西南财经大学于2018年发布的《2017中国城镇住房空置分析》显示,中国家庭住房自有率超八成,城镇地区住房空置率21.4%,二三线城市空置情况更严峻,其中蕴藏的风险不容忽视。与此同时,我国每年的商品房新增销售面积仍然在以10%以上的速度在增加,截止到2020年底,我国商品房待售面积已经达到4.98亿平,再次创历史记录。综上所述,我国其实从2020年就已步入“供大于求”的局面,尤其是新建商品房,存销比高于12个月的城市占比68%,其中不乏三四线城市存销比高达20个月的情况。更不要说,我国目前存在的空置住房这一项,就足以解决2亿人的居住。2021年楼市处于整体“供大于求”的局面下,从经济学角度分析,房价其实已经步入“下跌通道”了。很多人之所以没有明显的感觉,归根结底是市场“报喜不报忧”,尤其是既得利益者,从来都是喜欢营造“楼市一房难求”、“房价蹭蹭上涨”的氛围,因为只有这样,才能刺激购房者的神经。

第二大巨变:秋后算账:严查严打违规炒房,金融收紧趋势下,钱很难流进房地产

最近一段时间,全国各地都在开展违规放贷整治,我们称之为秋后算账。尤其以深圳、广州最为引人注目。为何?归根结底是,这两地的房价在去年底至今年初最为活跃,特别是深圳,虽然7月份“史上最严调控”政令出台后,热点区域有所降温,但是10月后,市场又开始有所异动,媒体更报道局部地区甚至出现了“万人抢房”和“抱团哄抬房价”的火爆新闻。所以3月初,国家明令对今年初楼市火热的城市一律采取金融收紧政策,其中重点强调要开展“违规放贷的从严彻查”,经营贷首当其冲。为何国家在今年再次对金融进行收紧管控,这一切都有迹可循。今年初央行公开提到过,“防风险仍然是房地产的重中之重”。从去年9月份到今年3月份,半年多时间,国家已经开展了三大项房地产金融大收紧动作,这意味着未来钱很难再流进房地产,尤其是国家三令五申引导流向小微和实体的钱,更坚决不能流向楼市。“涉房金融风险不断加大”,这是过去半年多国家层面说得最多的话。具体措施就是在去年下半年采取了房地产金融政策收紧,需求端给房企融资设置了“三道红线”。倒逼房地产行业降负债去杠杆。半年过去了,虽然少数房企在积极应对,或降价促销,或裁员节流,或放慢扩张脚步,但我们多次提过,当前压在开发商身上的担子不止融资这一个,除外还有巨额待偿还债务,平安证券统计数据显示,今年全年仅百强房企要偿还的债务总额就高达万亿。众所周知,房地产是资金密集型行业,如果银行对开发商融资开始层层加码,且各大城市又严格执行加杠杆投资炒作,再加上现在各热点城市又陆续开展“严查严打违规放贷”情况,一旦查处就要求短期内全部偿还银行贷款。这种种因素叠加起来,显然对房价构成利空,尤其是严重依赖房地产的城市,一旦开始动真格严查严打,意味着支撑房价上涨的“资金”这条腿可能真的要断了。

第三大巨变:棚改退场,旧改接棒,楼市更易于稳定“棚改”要全面结束其实早就有迹可循:其一、2020年初,国家方面就宣布了,2020年是棚改的“终结之年”,言外之意2020年是棚改逐渐退场的尾年;其二、住建部副部长黄艳多次公开强调,未来旧城改造,不再“大拆大建”、“一拆了之”。而是全面推进更人性化的“原地改造”。“旧改”接棒“棚改”,为什么说对楼市稳定更有利?对二者进行准确区分,我们便可以一探究竟:棚改本质上是在消灭供给(拆了房子),增加需求(拆了房子要买房,尤其货币化补偿的模式下,被拆迁户只能拿着补偿款到市场上去购买商品房),庞大的需求被人为制造出来,这有利于开发商去库存,更直接拉动了房价的上涨;旧改则不同,旧改是增加供给,抑制需求,而且完全以绝大多数居民意愿为主的原地改造完毕后,实际上有利于老城区经济活力提升,可谓一箭双雕。既能实现老旧小区居民的改造意愿,也能顺应国家“房住不炒”精神,有利于稳定房价。

综合2021年楼市迎来的三大巨变,不难发现:当前阶段,不管是供求局面,还是国家金融收紧的意志,亦或是旧改接棒棚改,都显示了房价上涨已经失去支撑了。房价上涨失去支撑,总体而言,房价的走势也基本明确了:至少2021年,我们可以肯定,房价会更逐渐趋于稳定,既无大涨的支撑,也无大跌的动力。尤其是一二线具有明显的人口增量、区位优势和经济优势的城市,房价在强调控压制下,横盘震荡的概率很大。在房价走势趋稳的背景下,事实上今年到底该不该买房也明确了:对于普通的刚需购房者,仍然是那句话,一定要按需行动:有需求就买,没需求就踏实挣钱。对于有闲钱的投资者,我的建议也很明确,对于有人口、资源、区位等优势的城市,该出手时还是要出手。虽然短期内,房价无大涨可能,但是我们要明白一个道理,未来真正有潜力的是极少数这类城市,不管国家如何均衡发展,人始终都会往大城市涌进,而有人的地方就意味着有需求,有需求就会继续推高房价。尤其是超大、特大城市的核心区域,房产投资仍然有利可赚,这不以任何人的意志为转移。只是普通人需要认清形势的是,未来大城市投资的门槛和技术要求都很高,投资房产赚钱可能也只是塔尖不到1%的人的游戏罢了。

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