现在能买房吗？2021下半年会跌？未来房价走势解析

未来房价会不会跌？现在到底该不该买房？今天跟你说明白。

今天房哥想跟大家聊聊老生常谈的问题，买房和房价。希望能对有缘分点进来看文章的各位抛砖引玉，有点帮助。

想全面分析任何一个行业都需要去观察它整个产业链的上中下游。所谓的上中下游大概是可以这么分，上游是提供资源原材料的产业，中游是利用这些资源和原材料进行加工制造的产业。下游就是偏向消费者这一端，或者说是进行深度加工和生产跟我们生活直接相关的产品行业。

比如说近两年很火的新能源汽车，提供电池、电机原材料的就可以算上游企业。制造电机、发动机、电池等等的，就是中游企业。制造整车，包括后面的销售、宣传、运营，就是下游企业。

说回房子。房地产开发可以看作是产业链的上游，国家制定了三条红线政策，中游是各大金融机构，因为绝大多数人买房还是需要借助贷款。国家制定了房贷两条红线的限制政策，限制银行对个人房贷贷款的比例。下游就是消费者，包括一二线城市各种人才落户限购政策。

虽然中国人发现可以钻空子，但国家也在不断地修复漏洞，前前后后针对假结婚买房、法拍房、社保、补缴贷款记录等方方面面推出新政策，让整个体系更加完整严谨。

如今的房子已经从生活的必需品变成了商品，而这种商品的分配方式显然非常不公平，因为它不是所有人都能参与的，起步价就是几百万，普通人根本买不起，有钱人一直买，买完再租给普通人，然后自己一边诗和远方一边收着房租。如果房价一直居高不下，那么贫富差距会进一步加大。说好了先富带动后富，结果发现带动的竟然是自己的儿子和闺女，这样的发展绝对是整个社会不愿意看到的。为此国家也是不断推出新政策。

我今天想说的也是我认为影响最直接的三项，按照时间顺序分别是房住不炒、房地产企业三道红线以及银行的两道红线。

其实整个过去的2020年对国内房地产和经济影响冲击最大的是疫情，这点毋庸置疑，其次才是政策。可以肯定的一点，无论是短期还是长期，不管是看涨还是看跌，房价暴涨，闭着眼买房都能赚的时代已经过去了。从现在开始就跟投资一样，会有人出现亏损。之前河北燕郊那个要白送房子，只需要你把剩余贷款自己还清，但依然没人接手的新闻就是一个例子。

我想说的是，即使房价大幅度下跌，也不会波及到一线城市，甚至一些二线城市。一个城市想要高速发展，就势必需要更多的人才，有人就需要有住的地方，供需决定价格，人多了需要的房子就会变多，房价自然上涨。这也就是为什么一线城市房价很难下来的原因。因为总会有源源不断的应届生人才想去往北京、上海、深圳、广州等等这些城市，大城市的房价还会涨，只不过因为有政策的限制，不会再抱着不会那么容易的成为资本手中的理财工具。

同时农村人口在逐渐下降，农村的年轻人们在慢慢去往大城市或者县城，县城的年轻人们也越来越多地去往周围的二线、三线城市，二三线城市的又想去往一线城市定居，所以这也可以判断，在未来一些小城市和县城的房价是有概率下跌的。国家为什么给出的新政策叫做房住不炒？谁也没说是房价下降，这说明长期的目标根本就不是让房价降下来，而是在能控制住的程度上保持稳定的。如果是单纯的为了更多人能低价买到房子，那么直接去开发周围的新土地或者严格降低房价就好了。但显然为了长期的利益，目前肯定不能这么干，不让那些富有的资本家把房子当成理财工具，而是让更多的打工人通过一代人、两代人或者是两个家庭的努力，买上一套自住的房子是现阶段的目的。

十九大以来，房地产政策就强调要变得更加侧重民生定位，要防范系统性风险积累，要引导资金脱虚向实，要摆脱过去依赖地产驱动经济的发展模式。房住不炒，因城施策已成一策，这都是国家不断反复提及的。2020年7月，国务院还召开过一次房地产工作座谈会，点名的十个城市人民政府的负责同志也到场参会，这其实本身就具有很强的信号。这些都是普遍属于房价上涨较快的城市，它们分别是北京、上海、广州、深圳。南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，所以这次座谈会目的很清晰，就是高层想了解这些城市房价过热的原因，同时也希望后续通过管控进一步促进房地产市场的稳定。其中的会议精神有一项提到了，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，其实答案就在明面上，再多读几遍，不作为短期刺激经济的手段不作为短期剩下的就不用我多说了吧，只可意会不可言传。

接着再说说去年8月出台的三道红线政策。肯定有人不知道什么是三大红线，给我科普一下。一、剔除预收款的资产负债率不得大于百分之七十；二、净负债率不得大于百分之一百；三、现金总占比不得小于一倍。然后再根据这三道红线将房企分为红、橙、黄、绿，红色就是不能增加有息负债，橙色就是碰到两条线。这些企业，负债年增速不得超过百分之五。黄色是碰到一条线的企业，负债年增速不得超过百分之十；绿色就是健康企业，也就是三条线都没碰到了，但他们的负债年增速也不能超过百分之十五，这里不再过多赘述。

房地产企业整个流程可以简化成五步，一、准备钱；二、竞拍国家土；三、买材料，雇工人建房子；四、卖房子；五、回款。这条政策的出现会导致很多房企没办法像以前那样拿地，土拍竞争变小，土地价格就会便宜。那如果房价不变，意味着房企可以拿到的利润就变大了，那傻子才不会去抢你。但反过来，如果房企不去拿地了，说明什么呢是不是说明房价下跌的幅度已经大于土地下降了？房企经过计算，发现利润空间不够才不去的。比如一个企业自有资金一百亿，最终房子全部卖出，手到手一百三十亿，这个过程按照我刚说的，可能要2到5年的时间，也就是说这三十亿是花了2到5年这么长一个周期所带来的收益。在这个流程中，房企用的都是他自己的资金，因此他没有负债。但如果这个房企没有一百亿，只有十亿，那么他就要去借九十亿，这个时候他的负债率就是百分之九十，之后建房子、卖房子，拿到回款然后再还，这个就是他们的负债率才清零。所以如果一个房企有很高的负债率，说明他们手上要么还要房子没卖掉，要么买了土地没建好。所以三条红线的出台变相加大了两件事的难度，第一个是第二步的土拍，另一个是第四步的销售。让那些大型房企不要吃着碗里的看着锅里，他们需要抓紧在竞拍的土地建房子，已经把建好的房子卖掉，别搞楼盘稀售那一套。

如果说以上所有政策都是侧重民生定位，那么接下来这个政策就是防范系统性风险累积的手段之一了，也就是房贷的两大红线政策。各大银行不能像以前那样对个人承担很多贷款，这也就是为什么一月会有新闻报道，N多家银行宣布贷款额度受限。然而这跟防范性系统风险累积有什么关系？

比如未来某一天小明失业，贷款一直还不上，银行就可以把小明的房子收走抵债。我们现在买首套房，一般首付都不能低于百分之三十，就算是百分之三十，剩下百分之七十是银行贷款。如果房价一直下跌，就会出现抵押物抵不上它原本价值的情况，也就是银行亏了。那银行为了维持运转，就要减少对外的房贷，还可能对企业进行抽贷。很多企业的资金链都是一环套一环的，很紧张。贷款一断，很可能整个产业链阶段就会发生大批量的降薪、裁员，失业的人变多了，还不上贷款的人也多了，紧接着导致更多的房子被银行收作抵押，从此进入恶性循环。

这也就是2008年美国次贷危机的根本。房价的突然下跌，导致大规模断供。银行从N多个小明手里收回了一堆房子放到市场去卖，结果发现同行们都在卖房，卖的比买的还价格低。那为了自己早点办出去回血，自然就要降价。看似是在为了自己的利益更大化，但房子一降价就让更多人断供，一步跟不上，步步跟不上，大家手拉手往下跌，最后银行手里剩下一堆房子，没办法变现，只能破产倒闭，这就叫系统性金融风险。

其实国家出台的政策目前还剩下一个领域没有全面进行干涉，就是二手房市场。现在有些小区卖房子的企图抱团抬价，所有人集体上调挂牌价，造成一种房价依然在不断大幅度上涨的感。但是如果一线房市的涨价还在不断的上涨，那么这块空白也一定会被监管，国家一定会出台相关的。例如深圳的二手房参考价机制。会不会以后也被放大到全国范围呢？