北京学区房三大改革：9年一个指标

继上海、深圳发布利空学区房的新政后，北京海淀区与西城区也在4月23日分别发布了2021年义务教育阶段入学新政策。

西城区在保持2020年入学政策基本稳定的基础上，执行多校划片政策，同时今年新增初中寄宿学校入学方式。而海淀区此次发布的《海淀区2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》（下称《意见》）则被市场称之为“史上最严”。

4月26日，记者走访海淀区上地和万柳两个学区房片区发现，尽管当地二手房成交量较上月有所减少，但房价未出现明显波动。当地多名房产中介告诉记者，现在推出的房源已没有“学区房”概念，不能保证买房就有入学资格。

4月27日，国际关系学院公共管理系教授储殷告诉记者，此次海淀区教育改革未来会成为大城市学区房改革的范本。此次改革采取混片学区制度，削减了学区房独有的学区特性，将降低学区房的流通价值，买房获得教育资源的路将被堵上。他还坦言，学区房的市场价值会有很大政策风险，房价缩水是大概率事件。

教育改革“下猛料”

海淀区教育改革“下猛料”，将会改变海淀区未来入学的基本格局。

从具体政策内容看，海淀区在招生政策中首先提出“自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。”

记者联系到此前在中关村片区购房的家长王晓（化名），她表示，最近多个房屋中介都在以学区房末班车的噱头，推荐房源。该区域房产中介告诉记者，学籍在区内协调解决的困难性，可能大于购买学区房，至于如何协调并没有具体政策出台，因此，近期买房人大多处于犹豫不决的状态。

储殷指出，以前通过购买学区房，用钱解决的教育问题，现在行不通了。

中原地产首席分析师张大伟表示，2022年后迁移户籍可能跨学区就读，可能会推动年内海淀交易量放大，因为会刺激很多人赶政策的末班车。

《意见》还提出，“2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学，通过电脑派位的方式多校划片入学。”对此，市井财经出品人张春蔚表示，多校划片入学制度，对应学校的学区房一定会首当其冲受到冲击。

此外，《意见》规定，自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位(符合国家生育政策的除外)。”这意味着，九年一贯制学校学位占用的认定周期，将由2016年实施的6年一个入学指标调整为9年。张春蔚认为“占坑排位”的学区房将面临跌价风险。

多名行业分析人士猜测，此次海淀区入学政策调整幅度如此之大，一定程度上是为了推动教育资源均衡发展，亦有调控学区房的考虑。

购房者观望，成交量有所下降

走访多个学区房片区发现，多数学区房价格未出现明显波动，部分片区成交量有所下降。

一名负责上地西里销售的房产中介告诉记者，目前《意见》并未对市场价格造成太大的影响，大部分的房东并没有因此降低房子出售价格。记者观察到，上地西里的二手房价格仍然保持较高水平，对此，该中介介绍，一间73.6平米的三居房单买价格可达到1200万，同样大小的两居房价格约965万。

该中介还向记者透露，虽然近两天该片区房价没有太大起伏，但成交量相比之前要少了很多，政策相关规定还需要进一步落地看情况，这导致现阶段出现了卖家不敢出手，买家也不敢入手的现象。

记者在万柳附近一家房产中介门店也到了相似的回答。一名中介告诉记者，近期房源并没有较大的价格波动，但也可能是因为购买房子的程序较为繁琐，可能市场不会在这么短的时间内有较大反应。

不过，中原地产首席分析师张大伟表示：“学区房的问题核心还是教育资源不均衡，入学政策调整很难降低炒作热点学区房的市场现状。整体看，每年学区房交易热潮都集中在3-4月，今年的高峰期已经过去。”

记者在某二手房买卖平台上注意到，自今年1月至4月19日，上地学区和海淀学区房价均有不同幅度的上涨。其中，上地学区的上地西里和上地东里，作为上地实验小学较近的两个社区，分别较上月房价分别增长3.33%、9.5%，而中关村三小附近的新起点嘉园同比上涨0.31%。

此外，记者在走访上地实验小学周边学区房时发现，居民大多对海淀区这次的入学政策调整有所了解，认为此次调整不会对已经上了学的孩子有影响。

4月26日，一名学生家长告诉记者，他之前以9万元/平方米的价格买下上地东里一间70平方米的房屋，孩子顺利进入上地实验小学就读。对入学政策改革，他并不在在意：“孩子已经进入了上地实验小学，对我们没有什么影响。”

新政策将影响近期打算购置学区房的家庭。记者在微博上发现，有不少网友表示会观望一下，也有不少潜在购房者庆幸没有“踩坑”。

与此同时，学区房的市场监管还在加强。2020年年末，北京市住建委会同银保监局等多个部门严查西城区德外、金融街片区，海地区上地、中关村片区学区房持续上涨情况，打出“大数据筛查”“定向审批银行贷款”等一系列组合拳，重点治理学区房房价上涨与违规资金入楼市等问题。

记者走访多家房产中介发现，“学区房”字眼均已下架。一名海淀万柳的房产中介告诉记者，中介只能介绍房子，但无法保证入学。